河西新房，5月的成交并不理想。

成交2.74萬方，成交均價(jià)36076元/平米。

雖然成交量上漲明顯，價(jià)格卻環(huán)比下跌6.5%。

以價(jià)換量正在顯現(xiàn)。

按理說，近兩年大家對(duì)區(qū)域樓市是利空的，可房企還在進(jìn)場。

9日，河西陳塘熱電廠地塊出讓。

由萬利通置業(yè)以總價(jià)6.23億元，樓面價(jià)17203元/平米摘得。

其中，還包含了一部分“隱形成本”，據(jù)了解要建一座市政公園。

之前我們說過，每個(gè)區(qū)都有地價(jià)底線，河西是1萬7。

今年河西W5地塊、安江里地塊、熱電廠地塊，包括即將出讓的新梅江36號(hào)西地塊、陳塘F9地塊，起始樓面價(jià)都在1萬7-1萬8。

可以說，河西整體的土地價(jià)格已經(jīng)趨于穩(wěn)定。

再者，這次萬利通置業(yè)，即侯臺(tái)集團(tuán)，將會(huì)找一家大品牌房企做代建。

2.0的容積率，預(yù)計(jì)規(guī)劃小高+洋房的改善配置。

有沒有發(fā)現(xiàn)，河西樓市又發(fā)生變化了？

實(shí)際上，河西的新城區(qū)近些年發(fā)展經(jīng)歷了3個(gè)階段。

第一階段：以高層為主的大戶型改善社區(qū)

當(dāng)年的萬科新梅江柏翠園，配置了160平米、180平米的大戶型；

中海天空之鏡小高產(chǎn)品128平米起步，最大面積達(dá)到了208平米；

天津瑞府面積段104-169平米，主打改善。

值得一提的是，河西率先開啟了天津的產(chǎn)品迭代，也賣出了溢價(jià)，叫好又叫座。

第二階段：學(xué)區(qū)需求加速進(jìn)場

老城的學(xué)區(qū)房大多是“老破小”，包括新梅江、陳塘、小海地在內(nèi)的新房通過“河西三片”的優(yōu)勢收獲了一大波熱度。

在這個(gè)階段很多房企為了迎合需求做了一批小戶型，產(chǎn)品偏向剛改。

成交結(jié)構(gòu)的變化，導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)回落，河西新城區(qū)開始被人詬病了。

買房人的預(yù)期有所下降。

第三階段：低密改善開始回歸

保利W5地塊，規(guī)劃面積段在107-169平米之間。

創(chuàng)意之城·璞園也有169平米的大戶型，總價(jià)在600萬左右。

包括后期出讓的新梅江36號(hào)地西地塊也會(huì)做大戶型改善。

開發(fā)商的方向發(fā)生了明顯的扭轉(zhuǎn)。

主要基于兩點(diǎn)原因：

學(xué)區(qū)房減速

學(xué)區(qū)房減速的核心是適齡兒童大規(guī)模減少。

再疊加價(jià)格下探導(dǎo)致買房人的“觀望情緒”嚴(yán)重，總是覺得可以再等等。

綜合來看，供需雙方都有問題。

核心區(qū)的客戶被分流

自住邏輯下，往往產(chǎn)品大于地段價(jià)值，偏重于產(chǎn)品的買房人被分流了。

我們要看到，河?xùn)|近期的新盤正在搶河西新城區(qū)的客群！

河?xùn)|5月成交2.88萬方，一舉超過河西成為“市區(qū)一哥”。

現(xiàn)在的河?xùn)|簡直是“神仙打架”。

金茂泮湖滿庭、格調(diào)爾雅、金地清峯上、鵬飛天一格、津龍灣……都是未來河西的勁敵。

還沒算上格調(diào)錦雲(yún)、津鐵·格調(diào)羅寧花園這樣的“老牌”實(shí)力選手。

也就是說，市場現(xiàn)狀倒逼河西必須要進(jìn)行產(chǎn)品更新了。

今年我們看到，市區(qū)的改善市場已經(jīng)全面激活。

紅橋的西站、南開的紅旗路、河?xùn)|的中環(huán)，均成為買房人活力猛攻的片區(qū)。

河西相對(duì)滯后，截至目前還沒有純新盤出現(xiàn)。

想要扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在的局面，勢必要新供應(yīng)來刺激需求進(jìn)場。