中產(chǎn)家庭，在天津如何配置資產(chǎn)？

普遍存在選房焦慮癥！

200萬的房子看不上，1000萬的房子買不起。

中間段500萬呢？

還要兼顧居住、學區(qū)、通勤、社交、環(huán)境甚至資產(chǎn)配置。

所以超過45%的中產(chǎn)家庭，置業(yè)2次及以上，并且擁有2套及以上的房產(chǎn)。

一來，可以分散風險，隨時有可變現(xiàn)房源；

二來，完成家庭資產(chǎn)配置，自住和投資分開。

簡稱，不把雞蛋放在一個籃子里。

還要明確一下，一般中產(chǎn)家庭總資產(chǎn)在300-1000萬，并且房產(chǎn)占總資產(chǎn)的一半以上。

對于天津來說，中產(chǎn)家庭的自住房源，集中在300-500萬，以市區(qū)為主。

除了自住之外，中產(chǎn)家庭還會配置學區(qū)房、公寓/商鋪以及遠郊別墅。

我們來算一筆賬，在天津中產(chǎn)家庭在房產(chǎn)上如果配齊“四大金剛”，總預算大概多少，如果都利用上杠桿，首付和貸款大概都在多少？

這里面分為兩種情況：

自住與學區(qū)結合，購買擁有學區(qū)資源的市區(qū)房源一套；

自住與學區(qū)分開，市區(qū)學區(qū)一套+市區(qū)/環(huán)城改善一套。

第一種情況：學區(qū)+自住

兼顧學區(qū)與自住，中產(chǎn)家庭在市區(qū)購房，以110-130平米為主，總價在300-500萬。

板塊以南開天拖、南開西營門、河西陳塘莊、河西海河柳林為主，多數(shù)為帶九年一貫制學校。（詳情）

比如河西聯(lián)發(fā)城投梅江和悅，學校屬于河西三片，師大二附小加四中的九年一貫制。

小高116平米，總價約420萬。

首付最少1.5成，但大部分人會選擇使用公積金，首付2成，首付84萬。

公積金貸款100萬，利率2.6%，商貸236萬，30年，利率3.05%，等額本息約為13267元/月。

第二種情況：自住、學區(qū)分開

一、自住房源

自住和學區(qū)分開，中產(chǎn)家庭可以到環(huán)城買一個改善型洋房大戶型。

一般來說，都會選擇到“分界線”去買。

比如西青水西板塊、津南雙林板塊、東麗海河柳林、津濱大道板塊、

北辰南倉板塊...

假如在和平區(qū)買學區(qū)房，到西青水西板塊水西印購買一套洋房。

洋房143平米，總價390萬左右。

首付最少1.5成，但大部分人會選擇使用公積金，首付2成，首付78萬。

公積金貸款100萬，利率2.6%，商貸212萬，30年，利率3.05%，等額本息約為12325元/月。

二、重點學區(qū)房

以和平區(qū)為例，重小拆間門檻價格大概在130萬左右。

除去和平實驗、岳陽道、昆明路等學校房源，要在160萬以上。

普小拆間門檻在100萬左右。

南開河西的學區(qū)房門檻，則會更低，拆間門檻在70萬左右。

注意拆間類房產(chǎn)都需要全款。

三、公寓or商鋪

公寓、商鋪早已被中產(chǎn)家庭算作資產(chǎn)配置的一部分。

這兩類產(chǎn)品都以出租為主，賺取租金，租金回報率可以達到5-6%。

公寓類產(chǎn)品，之前大部分在周邊住宅價格的一半，但現(xiàn)在已經(jīng)逐漸變成住宅價格的三分之一。

比如海河大觀72.5萬；

北大資源閱城68.2萬；

中海御湖翰苑41萬。

以68萬為例，首付最少5成，34萬；

純商貸34萬，10年，利率4.1%，等額本息約為3458元/月。

商鋪類產(chǎn)品也很搶手，目前新房的社區(qū)底商，賣的比住宅還快。

環(huán)城區(qū)域就不用說了，市區(qū)核心地段也一樣。

商鋪類的單價一般是住宅的一倍，而且平米數(shù)也比較大，差價太多無法估量。

四、遠郊小別墅

中產(chǎn)家庭需要有戶外休閑或者是社交聚會的需求，遠離市區(qū)的小別墅產(chǎn)品剛剛好。

“四大湖”的別墅類產(chǎn)品，一般都在200萬以內(nèi)。

比如東麗湖聽湖小鎮(zhèn)，128平米136-180萬；

中海國際公園城的疊上97平米90萬，聯(lián)排128平米158萬。

假設150萬的房源，首付還是1.5成，22.5萬；

純商貸128萬，30年，利率3.05%，等額本息約為5431元/月。

綜上，中產(chǎn)家庭在天津的房產(chǎn)配置4套房，賬單如下：

方案一：

住在市區(qū)110平米小高層，自住和學區(qū)兼顧，同時配置公寓+遠郊別墅。

總首付140.5萬，總貸款22156元/月。

合計房產(chǎn)總額為638萬。

方案二：

和平重點學區(qū)房130萬加環(huán)城水西板塊143平米洋房，同時配置公寓+遠郊別墅。

總首付230.5萬（含學區(qū)房全款130萬），總貸款21214元/月。

合計房產(chǎn)總額為670萬。

無論哪一種方案，還需要加以上幾套房源的稅費費用。

你會選擇哪一種方案？