如果你房子的周邊到現在還沒有地鐵站，那在將來很長很長的一段時間內，大概率是不會通地鐵了。所以別再盯著網傳的地鐵規劃圖了，想要住上地鐵房，上下班更方便，只能自己主動去換房買房了。

為什么這么說呢？地鐵看上去屬于公共服務產品，但它本質上其實是房地產高速發展的副產品。在過去房地產蓬勃發展的時期，房地產開發商拿地的熱情高漲，城市不斷向外擴張。為了配合這種發展，地鐵線路也不斷延伸，很多新的線路規劃都會和房地產重點開發區域相契合。

因為地鐵的開通，或者僅僅是一個規劃，都能極大地提升周邊土地的價值，吸引更多開發商前來拿地開發。這就是大家常說的“地鐵建到哪兒，房價漲到哪”。

而且不知道大家有沒有注意到，中國有不少城市之前在建地鐵的時候，不優先選擇去服務那些沒通地鐵、人口稠密的地方，反而拐著彎往遠郊走。

背后的邏輯其實很好理解，只要地鐵建到遠郊或者在遠郊有地鐵規劃，那兒的地價上漲幅度是最高的。而本來對那些地沒興趣的開發商就會被吸引過來拍地。這樣一來，地方上就能通過土地出讓獲得更多資金，反過來用于地鐵建設和其他基礎設施建設。

至于那些已經建成幾十年的老社區，前幾年為什么突然能通地鐵了？其實是因為那些通往遠郊的地鐵正好路過而已，純粹是運氣好，搭上了順風車。

再跟大家聊聊地鐵運營的現實情況，全世界所有城市的地鐵幾乎都是虧本運營的。在我們國家也不例外，幾個之前不靠補貼盈利過的城市地鐵公司，只是因為還兼任了房地產開發商而已。

在我們這里，地方上很多時候是用賣地的錢來補貼地鐵的正常運營。而且不少城市的地鐵其實屬于超前規劃，平時的滿載率甚至不足10%，但地鐵的長期維護成本卻一分都不能少，比如設備更新、人員工資、電費都是巨大的開支。

所以一旦土地賣不動了，一大堆問題就來了。新建地鐵變得難上加難就算了，大家可以理解。但同時，地鐵運營的地方補貼也會減少。為了維持運營，地鐵票自然要漲價。比如說今年已經有8個一二線城市開始漲地鐵票了，還有一些城市雖然地鐵票沒漲，但通過其他方式來節省成本，就把所有線路都提前30分鐘收車，拉長發車間隔，關閉部分電梯空調。其實就是想通過這些措施來省一點是一點。

其他公共事業產品這兩年同樣大幅漲價，其實也是同一個邏輯。從2023到2025年，超過100個城市上調了水電煤的價格。為什么會這樣呢？

根本原因還是地賣不動了，土地出讓收入大幅減少，地方上只能減少對公共事業的補貼力度。在這輪房價下調之前，地方政府非常依賴土地出讓收入，土地轉讓收入占到地方總收入的30%，而這部分錢又大量用于補貼公用事業建設和運營成本。

所以當土地收入減少，公用事業，包括地鐵的價格調整也就不可避免了。還有很多地方的一些公交線路，還有什么有軌電車，更是直接被取消或者拆除了。

說到這里，可能很多人會問，這輪房地產去庫存到底要去到什么時候，房地產商才能不躺平，站起來積極拿地呢？這樣地方上不就有錢提供更便宜的公共服務了嗎？這只能直接用數據來說話了。

目前，商品住宅去化周期達到了42個月，遠遠超過12到16個月的合理水平。從待售面積上看，新房庫存面積達到了7.8億平方米，這只是開發商已經建好，但還沒有賣出去的房子。現在真正不愁賣的房子，很多在介紹到一半的時候，就通過預售賣光了，變成庫存的，往往都是賣起來比較困難的。也就是說，即使不考慮新建的商品房，大概還需要三年半才能把庫存消耗掉。

當然，這些房子中有30%算是死庫存。什么是死庫存啊？就是那些由于地理位置和品質太差的房子，幾乎完全賣不掉。除掉這些死庫存，大概還需要2到3年的時間。但問題是，各地方還在繼續賣地，只是力度大不如前了。

更重要的是，從人口因素來看，現在還能大量吸引年輕人涌入、核心區域仍在不斷擴大的城市，也就十來個。這些城市經濟發達，就業機會多，地方上稅收和賣地收入更有保障。相應的，他們的地鐵建設可能會有所恢復。但大家想回到過去，享受越來越四通八達的地鐵線和價格便宜的水電煤，難度確實越來越大了。

房子是死的，人是活的。如果想要住地鐵房，讓上下班更方便，就要自己主動去換房買房。也許到了將來，離地鐵越近的房子越能保值。