寶山是上海最散裝的一個區，樓市發展讓很多人看不懂。

寶山地域遼闊，規劃功能區眾多，發展路徑常被形容為“東一榔頭、西一榔頭”；

樓市格局也因此顯得分散、割裂，讓不少購房者感到迷茫，為啥會這樣？

看看寶山的規劃有多少：

寶山南北縱向地鐵也有很多，置業寶山的朋友經常問：

是該買1號線、3號線、7號線、15號線還是19號線、18號線呢？

這么多線路，買哪條線相對最宜居？哪條線未來潛力最大？到底該怎么選？

寶山樓市“散裝”的根源

寶山的發展規劃多，樓市組團板塊也多，散裝的特性確實很容易讓人犯下置業困難癥。

首先我們來看看，為啥寶山的規劃遍地開花？為啥眾多居住組團東西都沒有聯系、整體顯得那么散裝和割裂？

在上世紀七八十年代，寶山是工業衛星城的發展模式，催生了以淞寶為主的配套居住區。

九十年代開始，上海市區加速擴大，寶山開始作為動遷承接地與市區進行融合發展。

這期間又成功催生了內中環近郊的張廟、共康、共富、淞南、高境等老公房片區，算是開啟了寶山最早的城市化。

緊接著2000年后趕上“一城九鎮”的規劃，美蘭湖北歐風情小鎮的建設又拉開了序幕，這讓寶山又多了一個發展方向。

同時市區地鐵（1、3、7號線）向北延伸，為承接市區外溢，寶山在地鐵沿線密集開發居住組團。

于是寶山的樓市板塊全面鋪開，全域主打一個“近市區+高性價比”。

但是進入寶山的地鐵多為南北走向，缺乏東西向的聯絡，導致各緯度板塊缺乏聯系，形成了大而散裝的特性。

寶山樓市發展的速度遠遠跑在了工業轉型的前面，各個板塊在工業區、大場機場、鐵路等層層阻隔下，又形成了割裂的特質。

比如1號線的楊行跟7號線的顧村沒有聯系，中間被工業區割裂開來，此謂“西伯利亞地帶”；

楊行跟3號線的淞寶也沒聯系，同是3號線的淞南跟淞寶聯系也很弱，中間被工業區割裂開來；

1號線的張廟共康跟7號線的上大都沒聯系，中間被大場機場割裂開來……

工業區對城市界面和環境的影響，造成了發展的不協調。

為了消除工業割裂帶，提升整體宜居性，加快產業轉型，寶山近年新規劃了吳淞創新城、南大智慧城等重點轉型區。

寶山新的規劃已經明確，主要發展濱江、大吳淞、南大三個區域，不再那么亂了：

以前寶山的規劃遍地開花，讓人看了很迷茫；現在終于有了清晰的發展方向，也為樓市指明了道路。

地鐵輪動下的樓市演進邏輯

從軌道交通的發展視角看，寶山樓市的演變與地鐵線路開通高度聯動，板塊輪動特征非常明顯。

按地鐵開通的時序梳理寶山過去25年的樓市發展邏輯，發現令人迷惑的寶山樓市更能看懂了！

寶山每條地鐵線的房價邏輯和購買邏輯都不同，你最看好哪一條？

一、2000-2007年：1號線北延伸——盤活張廟、共康共富、楊行

寶山1號線板塊主要是吃人廣、不夜城和大寧的外溢。

先來評價一下這條線：

1號線與南北高架并線，交通效率高，但沿線發展較為成熟，老破小居多，潛力很受限。

沿線距離市區最近的張廟、共康、共富都是老破小社區，一直到楊行才出現次新界面。

對于張廟、共康來說，是寶山南門戶、市區外溢首站，老破小性價比很高。

這里也開發了部分商品房，但多成“老破大”，品相已不好，次新房也已破發。

張廟某老式商品房面相

大場機場限制了共康西部的開發，有一定噪音影響，削弱了宜居度和房價。

對于楊行來說，緯度位置已經和顧村差不多了，離市區太遠了，綜合競爭力反而不如上大。

二、2006-2012年：3號線北延伸——構建3號線發展帶

3號線客源主要承接虹口、楊浦外溢。

3號線評價：

地鐵高架運行，疊加鐵路割裂、工業區集卡影響，宜居性較差，不如1號線。

3號線在寶山經過的主要是高境科創小鎮、淞南老工業區轉型帶、吳淞創新城和淞寶老城。

高境是寶山東南門戶，主要外溢客群是虹口，吸引了很多江灣動遷居民過去置換。

但不管是高境、淞南還是淞寶，老破小居多，缺乏次新界面和產品；

都市工業區尚待轉型、軍工路集卡多，3號線并非宜居線路。

高境淞南的老破小性價比和張廟共康趨同，但通勤效率遜色一籌，不是理想置業之地。

割裂的高境板塊

三、2010-2014年：7號線北延伸——激活上大、顧村、美蘭湖

7號線主要是靜安寺的外溢。

7號線評價：

走地下沒有噪聲影響、沿線配套最好、最宜居，但滬太路沒有快速化紅綠燈多自駕進城慢。

7號線2010年才北延伸開通至上大，在此之前大華社區早就開發完成了。

這期間正值上海商品房時代到來，寶山首先在最靠近市區的地方打造了大華社區。

大華是寶山最好的地段，從農民房、老公房、新一代動遷房到商品房、別墅，產品應有盡有。

這里的商品房相對普陀、北靜安更新，有的帶電梯，吸引了很多市區的外溢。

但是核心商品房大多不靠地鐵，被龍珠苑、華欣苑、大華一二村等早期建設的安置房擋住了，日月光商場更是不方便去。

冷清的寶山日月光商場

真正集合地鐵+便捷TOD商業+次新居住界面的宜居板塊在上大，以經偉社區為代表。

所以7號線的置業邏輯很清晰：

次新首選上大，想要動遷房和更齊全的配套就去顧村，考慮極致的性價比和更宜居的環境就去美蘭湖。

四、2021年：15號線貫通——開始搞南大智慧城

15號線評價：是一條分流線路，進不了內環，能級不如7號線。

15號線2021年全線貫通，讓上大、顧村成為雙軌交板塊，還激活了寶山新開發的南大板塊。

南大在地鐵開通后污染治理也同步完成，近幾年連續出讓土地、開發商品房；

并規劃了智慧城商務區，與桃浦智創城聯動發展。

只是15號線豐翔路-南大路周邊都是大工地狀態，配套待完善，宜居性暫不足。

綜合來看，從現實的配套成熟、宜居環境和通勤優勢來看，7號線置業明顯優于1號線、3號線。

上大、顧村、美蘭湖都很宜居，配套做得也可以，未來滬太路快速化后還會加分。

寶山未來潛力板塊排名

雖然寶山7號線置業是優選，但沿線發展也較為成熟了，以后很難再大變樣，缺少了潛力。

如果在寶山找一些比較具有升值潛力的板塊，又該買哪里呢？

既然寶山有了新的發展方向，新的潛力區也在形成，我認為以下區域會入選：

一、大吳淞（核心區）

大吳淞很大，只有核心區才有價值，下圖所示是大吳淞定位最高、未來整個寶山潛力最大的區域：

這個核心區圍繞蘊藻浜河展開，東西長5公里、南北寬200米，規劃形成一個大吳淞十里畫卷園。

里面的東西可不少，有寫字樓、博物館、淞南湖、大學園、新住宅等。

這要是建好了不得了，將是寶山“第一界面”！

只是這個規劃落地周期不知道要多久，目前核心區還沒有新商品房開發，潛力有待釋放，就看你是否賭得起？

服務這個區域的是3號線（淞濱路、張華浜）、19號線（泰和路）以及18/19號線交匯的江楊南路站。

二、南大（最靠近市區的成片可開發區域）

南大的潛力僅次于大吳淞，比大吳淞好的是沒有歷史包袱，已經有實質性建設進展了。

南大商辦樓拔地而起，商品房密集開發，區域發展速度比大吳淞快，要率先崛起了。

南大的商務僂

相對桃浦來說，寶山南大的TOD優勢、性價比優勢都很明顯，置業吸引力較大。

三、濱江（郵輪港、長灘）

寶山第三潛力的地方是濱江區域，即郵輪港、上海長灘。

吳淞口國際郵輪港有多條國際航線，以客運為核心功能，是上海北冀航運中心。

長灘可謂寶山最能看得過去的“門面”，觀光塔、音樂廳、球體影院都已落成，周邊還將新增一座奧特萊斯。

只是長灘這個地方太偏東北，寶山本地高端購買力外流到了新江灣城，缺少了購買力支撐。

長灘CEO盤價格多年滯漲，雖有一定潛力但不如大吳淞核心區和南大。

四、楊行

本來楊行的潛力是巨大的，原先是吳淞創新城核心，還有高鐵站加持，1+19號線雙線進城。

但是新的大吳淞規劃把核心改到了吳淞街道，讓楊行從核心區變成了輻射區，利空不少。

吳淞創新城、大吳淞規劃比較

楊行剩下的利好就是建一個高鐵站和一條19號線地鐵。

高鐵站和地鐵建好了只是一個交通樞紐，功能較為單一，商業商務功能要很晚才補齊。

如果說指望寶山把這個高鐵站打造成為像虹橋、不夜城那樣的商務區肯定是有挑戰性的，當前的條件不成熟、操盤手的魄力也不夠。

楊行不在寶山發射的吳淞、濱江、南大“三支箭”中，東部工業區的轉型與城市界面更新會滯后，因此潛力排在最后。

至于寶山其它的規劃如新顧城、北郊未來產業園區域，能級都不高，潛力一般。

看完寶山的“散裝”歷史與地鐵輪動邏輯，你認為在寶山買幾號線最合適？