有業主說：房子想要賣，比高考還要難。

目前，增城的掛牌二手房超過1.48萬套，但一個月的成交，1000套都不到。

由于供應量大？配套慢？位置偏？這些原因都有道理，但背后有一個更扎心的真相：

增城的二手天花板，早就被隔壁黃埔的“守門員”樓盤焊死了。

現在呢，連“守門員”，也扛不住了...

｜廣州航拍圖

| 廣州樓市發布攝

壹

何為守門員？

那就是，這批二手房位于黃埔、增城的交界，價格往往屬于黃埔樓盤中，最便宜的梯隊。

它的價格代表著黃埔的底線，又決定了增城部分樓盤的上限。

那么，黃埔“守門員”狀況怎么樣了？

｜黃埔、增城交界板塊房價示意圖

| 廣州樓市發布制圖

以云埔為例，如今的二手價格，已逐漸下探至新塘的水平。

近期的板塊成交價，1-1.4萬/平左右。

比如越秀保利愛特城，位于黃埔邊上，一路之隔就是新塘的翡翠綠洲，成交價大約9000元/平。

｜來源：網友

在2021年的樓市行情中，該盤單價基本站穩3萬+/平。

最高峰，該盤平層單位能賣到近3.4萬/平。

｜來源：鏈家

但現在呢，愛特城近期的成交價，已經回調至1.45-1.5萬/平。

這一價格，比新塘部分地鐵盤還要低。

比如這套86平高層三房，兩年前的成交價在230萬左右，如今僅需135萬，猛降上百萬。

｜來源：鏈家

另外，實地常春藤、珠江嘉園這“兩兄弟”，成交均價已經在1萬/平上下徘徊。

比隔壁的永寧還要低！

近期，珠江嘉園就成交了一套83平南向三房，成交價才90萬！

｜來源：鏈家

更扎心的是，這兩個盤在高峰期時也基本橫盤，利好根本沒吃多少。

2019-2022年的樓市高峰期，這兩個盤的單價異常穩定，最低成交價1.8萬/平，最高成交價不到2.2萬/平。

｜永和二手統計

| 廣州樓市發布制圖

如今樓市平淡期，它們不僅不再堅挺，下跌的幅度比隔壁增城還要高。

拿實地常春藤來說，2016年首次開盤，一手均價1.1-1.3萬/平。

隨后，該盤價格一路狂飆，2019年最高峰能賣到2.8萬/平。

目前，小區二手房成交價基本在1.2-1.4萬/平，直接回到2016年的水平。

貳

有人會說，價格下跌不止是黃埔“守門員”，全廣州也是如此。

但要命的是，這里的樓盤掛牌率并不低。

｜黃埔、增城交界掛牌率

| 廣州樓市發布制圖

掛牌率的高低，可以反映供需關系。

一般而言，掛牌率低于3%屬于供需平衡。

掛牌率如果超過4%，則說明這個小區掛牌量大，賣家競爭激烈，存在撿漏機會；

如果超過10%，則意味著這個小區處于滯銷狀況，大概率會降價，可以繼續等；

根據樓市君的不完全統計，這20個二手盤，在售的掛牌量就達到3095套貨。

掛牌率超過4%的，就有11個盤，其中還有一個盤的掛牌率達到13%。

｜廣州樓市發布攝

對于業主來說，掛牌率越高的小區，賣房競爭壓力就越大。

比如恒大山水城，目前光是鏈家一個平臺，就有300多套二手在售，掛牌率超過6%。

過去三年間，該盤成交價直接“砍半”。

｜來源：鏈家

還有中海譽城、越秀保利愛特城，掛牌率都超過4%，但成交量并不高。

近半年，愛特城僅成交了21套、中海譽城南苑月均成交在8套左右、北苑只有4套左右。

什么概念呢？

按照目前這個賣房速度來計算，在不增加掛牌的情況下，要把這兩個項目賣完，至少要16個月。

叁

當然，雖然同為“黃埔守門員”，樓盤之間的差距還是蠻大的。

觀察這些下跌明顯的小區，都有幾個特征：

1、綜合素質欠佳。

部分“守門員”雖然位于黃埔，但生活實在不算便利，甚至比不上隔壁增城二手盤。

比如實地常春藤，如果要去最近的地鐵站——21號線長平站，要么公交，要么電雞+有軌接駁。

還沒坐到地鐵，就花去了40-50分鐘，通勤天河 真的不算方便，勸退了不少打工人。

｜來源：高德地圖

像新塘的碧桂園云頂，臨近新塘TOD，小區內部的學校、商業資源都相對充足。

而且作為上一代產品，不少買家都表示，該小區兌現非常有質感。

因此，即便板塊價格震蕩、一手房一降再降，二手成交價基本能保持在1.8萬/平。

｜來源：鏈家

2、板塊、區域供應量龐大。

繼續拿實地常春藤做例子，一個小區超過一萬戶業主，在售房源就達到257套。

業主賣房，不僅要跟其他200多戶業主搶速度，還要與周邊小區PK。

｜來源：鏈家

而隔壁的碧桂園鳳凰城，一個社區在售1646套，價格還更便宜。

｜來源：鏈家

樓市君統計發現，兩區交界的各大標桿小區，二手掛牌率普遍在4%-6%左右。

超過這個數字，則說明小區掛牌量有點大，業主之間的競爭異常激烈。

像新塘新世界花園這種掛牌率在7%左右的小區，就是如此，整個小區，相當于15戶里面，就有一家在賣房。

｜來源：鏈家

都卷成這樣了，誠心買價格肯定是要讓步的。

3、板塊內缺乏產業支撐。

就比如長嶺居，盡管環境不錯、教育資源過硬，但吃虧在自身沒有產業。

所以2019年至今，長嶺居行情最好的時候均價超過4萬/平，如今均價2萬/平。

而中新、云埔等等板塊，都是這樣的案例！

｜朱村板塊航拍

｜廣州樓市發布 攝

接下來，這種下探腳步隨著市區新盤遍地開花，可能還會進一步加快。

幾年前，老黃埔、科學城的二手掛牌量才不到100套，每個板塊二手增長到如今上千套，截流了不少購房需求。

現在光是隔壁科學城，就有1938套。

｜來源：鏈家

除了掛牌激增外，新盤的供應也在擠壓云埔的二手價格。

目前，老黃埔在售的新盤就接近20個，今年還有新規盤把價格打到300萬以下，它們勢必會對二手進行分流。

新盤迭代，無疑是對二手的降維打擊。

因此，現在過時的、素質不夠好的二手房，要想快速脫手，基本只能打“價格牌”。

當然，對于有自住需要的買家而言，部分板塊二手價格“超跌”，其實也是一個抄底的機會。