文/粵進深 嚴明會

廣州新房的使用率又卷上新高度了。

這次的選手來自老黃埔，名叫中交科城·黃埔未來城。

去年12月初，中交城投和科學(xué)城集團聯(lián)手拿下該項目地塊“將軍山地塊”，總價約8.5億元，樓面價僅9482元/㎡。

五一期間，項目對外開放了示范區(qū)，最近又開放了樣板房，吸引不少購房者前往參觀。

最大的亮點就是使用率，竟然高達143%？！

據(jù)銷售口徑，項目陽臺占比可以擴展到30%，再加10%公共平臺，戶型使用率約130%，最高可以去到約143%。

不知道那3%是怎么算的……有網(wǎng)友調(diào)侃，“只要開發(fā)商敢說，沒有什么是不可能的。”

至于那贈送的10%公共平臺，一直爭議很大，此前我們也討論過這個話題，這里不再多說。（點擊回顧：黃埔未來城，平臺花園有點迷）

光看使用率的話，放眼當下廣州市場，黃埔未來城應(yīng)該能排第一，緊隨其后的是位于南沙的招商林嶼境。

作為廣州首個新規(guī)后第四代住宅，招商林嶼境采用了空中花園、錯層陽臺等設(shè)計，使用率最高可達到約140%。

其中，40%空中花園全贈送，這部分完全不計入銷售面積，但實際交付時業(yè)主可以全部使用。

如此一來，業(yè)主實際可用的面積，遠遠超出了購房合同上標注的“銷售面積”。

招商林嶼境以此吸引了眾多購房者。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年一季度項目以網(wǎng)簽247套的成績，登頂廣州樓市TOP1；1-5月，其成交套數(shù)位列全市前三，并穩(wěn)居南沙區(qū)榜首。

在過去，受公攤面積限制，戶型使用率一般在70%-80%左右，大家都習(xí)以為常，開發(fā)商也很少會在使用率上做文章。

2023年11月，廣州開始實施《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，成為這場“使用率革命”的催化劑。

這個新政策的出臺，使得開發(fā)商在規(guī)劃產(chǎn)品的時候，可以通過陽臺、飄窗等空間，合理地增加房子的使用面積。

到2024年，廣州新盤的整體使用率已經(jīng)從傳統(tǒng)的80%左右，逐漸提升到了100%、110%，甚至120%。

但由于新規(guī)實施之后，又有新出讓地塊規(guī)劃突破了這個計算規(guī)定，市場也稱之為“超新規(guī)”地塊，比如南方面粉廠地塊，以及前面提到的黃埔未來城項目地塊、招商林嶼境項目地塊等。

超高使用率樓盤的出現(xiàn)，迅速占據(jù)了市場的話語權(quán)，對廣州樓市尤其是舊規(guī)樓盤造成了巨大的沖擊。

目前，廣州樓市已經(jīng)形成了明顯的三六九等：

·舊規(guī)產(chǎn)品（70-80%）

·新規(guī)產(chǎn)品（100-120%）

·超新規(guī)產(chǎn)品（130-140% ）

面對這種情況，舊規(guī)產(chǎn)品不得不通過降價來維持競爭力，導(dǎo)致局部區(qū)域價格戰(zhàn)加劇。

比如最近，增城的“網(wǎng)紅盤”碧桂園云頂就因降價刷屏了朋友圈。

據(jù)悉，項目舊規(guī)房源特價清盤，其中建面約103㎡戶型，單價1.15萬元/㎡任選；建面約130㎡戶型，單價1.21萬元/㎡任選。

要知道，項目當年拿地的樓面價就去到2.39萬元/㎡。2018年5月首次開盤時，開盤均價也達到3.7萬元/㎡。

2018年6月，碧桂園云頂?shù)臉峭鯌粜停?06㎡大平層）還突破了4萬大關(guān)，以4.1萬/㎡的單價賣出去兩套。

如今卻只要1.15-1.21萬元/㎡，還帶精裝。

比起首開價，如今碧桂園云頂?shù)膬r格已經(jīng)跌了將近七成，比起高峰時期4.1萬/㎡的價格跌了七成還多。

碧桂園云頂并非個例，在新規(guī)和超新規(guī)樓盤的沖擊下，越來越多的“碧桂園云頂”早早就加入了降價大軍。

舊規(guī)新盤難賣，二手房業(yè)主更是苦不堪言，整天被“背刺”，二手房掛牌量持續(xù)走高，市場的觀望情緒也越發(fā)濃厚。

有業(yè)內(nèi)人士形容，這一年多，廣州新盤就跟電動汽車一樣，更新?lián)Q代過于頻繁。

不過，這種情況或許很快就要迎來改變。

據(jù)市場消息，廣州已開始考慮控制陽臺占比，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例強控在不超過20%，戶型整體使用率控制在100%左右。

這意味著，目前市場上出現(xiàn)的25%-30%陽臺占比的“超新規(guī)”產(chǎn)品，或許將成為絕版。

屆時，產(chǎn)品力的競爭將轉(zhuǎn)向更精細化的層面，比如戶型、社區(qū)配套、建筑品質(zhì)的提升等。

當開發(fā)商不卷使用率的時候，又會卷什么呢？