上半年成績單快要出來，經過五月兩場促銷大戰，有人順利登頂，有人跌落神壇。

大部分人目光聚焦天河、越秀，但其實，有幾個價值關鍵詞被大家忽視：

廣州1哥之爭、老黃埔分化、南沙中興，搞清楚這幾個詞，整個大灣區樓市投資風向才算真正掌握。

廣州1哥之爭：越秀輸保利40個億

去年，保利地產以540億元登頂廣州銷量金額TOP1，越秀地產以528億元緊隨其后，雙方戰況焦灼。

今年5月已過，保利拿下175億元流量金額，越秀135億元落后40個小目標。

從項目情況來看，保利去年拿下的三手王牌——面粉廠、絹麻廠、琶洲南三兄弟，目前已出兩手。

保利天奕賣了19.8億，保利天曜賣了15.1億。

整個五月最爆就是保利天曜，新規產品+核心豪宅，以10萬單價登頂，套均總價超1500萬，五一有錢人排長龍，端午節驗資秒看，整個大灣區甚至全國都措手不及，原來廣州有錢人這么低調，廣州的豪宅香起來，外地友人都過來當手信。

不出意外的話，加上下半年入市的面粉廠，保利地產已經劍指今年的第一寶座了。

而琶洲板塊，曾經的琶洲南TOD是越秀的殺手锏，但保利天奕7字頭的巨大優惠，把琶洲南TOD二期頂的無路可走，整個琶洲早已是保利的天下了。

所以，下半年越秀要贏，思路除了要保價值地塊，還要販賣老廣情懷：

近幾個月，越秀云悅、桂悅東曉、瓏悅西關、皓悅濱江都賣得很火。

越秀的廣府系也許是一個破題思路，這里有大量的地緣客，習慣了老城區的生活環境，不想脫離原有的圈子，所以就近置換。

蒼蠅腿也是肉，而且起碼是肉肉的雞腿肉，畢竟那么多老廣old money，現金余額分分鐘比所謂的new money還充足，負債少。如果這些錢注定要流入保健品、直銷和電話詐騙，不如勸他們趕緊升級老破小、老破居住環境，這么說，越秀也是功德一件。

最近，越秀云萃（云悅二期）也來了。

越秀云悅從去年底開盤，到如今清盤，不過短短半年，不知道越秀云萃能不能延續這份奇跡？

學區是大家最關心的，云萃和云悅不同，沒有配建學校，但宣傳高使用率，看來是配套不夠，新規來湊。

老區賣得好，現在越秀地產最應該憂慮的，反而是天河、海珠兩個糧倉板塊。

一是琶洲南TOD，二期余貨不多，本來不愁賣，但現在受到了保利天奕的沖擊。最近一期收樓，業主掛牌12萬/平，因為當年的入手價是9-10萬/平，還要加上茶水費，所以琶洲南TOD一期能否保本出貨，又成為了市場的關注焦點。

二是越秀觀樾，牛奶廠板塊的天花板，今年去化不太理想，最火的五一也只賣了20套。

因為價格居高不下，而旁邊的新盤，以及四大金剛卻在一路跌價出貨，所以難免受傷。

前幾天，保利又在旁邊拍下了一塊新地，地價3萬/平，比觀樾地價便宜了1.5萬+/平，卻能讀觀樾同款天外名校。

昨天，越秀就官宣拉攏了金茂，要和金茂合作開發世界大觀四期。

地塊將由越秀地產操盤設計和營銷，容積率僅1.1，都可以說墅類產品預定。

點我回顧：1800億金茂 ，瞄準廣州富人區大別野

未來，牛奶廠板塊的改善豪宅競爭會很精彩。

網傳，跑馬場地塊還將在6月底出讓，誰能拿下這塊富人區最后的明珠，預定明年的第一王座？

老黃埔分化：

神盤掉價幾十萬，城光價格堅挺。

最近炒房團掃蕩中建玖合未來方洲的傳聞，相信大家都聽說了。

一個周末就拉了100多組外地客，據說成交了50多套房。

截止目前，未來方洲已經網簽了563套房。

在遍地新房卷成麻花的老黃埔中，可以說殺出了一條血路。

但今年，未來方洲的去化也慢了很多，去年3個月成交了近300套房，今年5個月過去，還有炒房團加成，也沒趕上去年的成交量。

最近，項目還幾次傳出了降價促銷的消息。對比開盤，也是降了幾十萬。

說實話，現在的老黃埔市場分化很明顯。

書包可以撐得起價格，地鐵一般，因為老黃埔的地鐵盤太多了，在下一個地鐵站，甚至同個地鐵站，永遠可以找到更新更卷性價比更高的產品。

名校間也有分化，現在的掛牌名校太多，大家都挑花眼了。

真正有名校師資沉淀的樓盤，比如有黃廣附東校區的城市之光，價格才是真的很穩。

小戶型能賣4.2萬/平，大戶型5萬/平，天河東的很多二手都只能賣3字頭了。

（圖源貝殼）

但老黃埔本來就是承接天河的外溢，天河東都這么卷了，老黃埔怎么辦？

未來幾個月，隨著又一條“過江龍”，中交城投的2000萬方大盤——黃埔未來城入市，黃埔還會迎來新一輪血戰。

南沙中興：半年不到網簽361套

同樣一把火，在南沙也點得很旺。

招商蛇口，2003年首入廣州，已深耕廣州二十年。

但長期以來，招商的存在感并不強，因為大部分項目參與都是與國企、央企合作入股的模式。

比如西派天河序，就是招商與中國鐵建合作的項目。

但從去年開始，招商的打法變了。

2024年9月，招商以底價10.18億元，折合樓面價13057元/平拿下了南沙橫瀝島尖宅地（招商·林嶼境）。

招商·林嶼境是招商100%持有的項目，此后，作為“廣州第一個四代宅”，一經推出便轟動全城。

（招商林嶼境的四代宅，超大露臺設計）

均價2.6-3.3萬/平，開盤不到半年，已經網簽了361套。

因為太好賣了，不舍得隨便賣完，招商還準備進攻豪宅系列。

林嶼境全盤7棟樓，754戶，最后3棟樓原本是82-125㎡剛改，現在做成了125-155㎡大平層。

案名定為招商·林嶼境·云墅，一個“墅”字，瞄準了富豪們的錢包。

實話說，近幾年，在南沙的投資客都虧得有些麻了。

橫瀝島的灣區金融城，2021年開盤，均價3.6萬/㎡，茶水費都要50-100萬。

但現在現樓單價僅2.2-2.4萬/㎡，還傳出“村小”名校風波，業主維權到心碎。

鉑玥明珠ONE，也是從3字頭到2字頭，前幾天還網傳施工單位圍堵討薪，直接塞住了小區車庫出入口。

價格連降、維權頻發，隨著南沙投資的熱度褪去，很多人對高大上的規劃概念，不再愿意買賬。

但也理性看到，作為大灣區的幾何中心，南沙的價值所在。

（圖源廣州南沙發布）

一般都說，不要去投資沒有流量關注的地方，也不要去投資流量太熱的地方。

沒有流量的地方，證明根本不受政府關注，也沒有政策支持。盲目去投資，肯定是不行的。

但南沙的問題就在于它的政策太多，地方很關注，大灣區很關注，國家也很關注。正因如此，流量過多，導致投資客過多。房價揠苗助長，從而忽視了它真正的價值。

前些天，一場高質量發展大會在南沙召開，讓大家看到了南沙的真實現狀。

近一年，南沙人口增長了11萬人，達到130萬人，增幅超過天河、海珠、黃埔、番禺，是一個典型的人口流入型城市。

今年一季度，南沙聚焦重點戰略性產業，全面鋪開招商，工業總產值同比增長5.8%，固定資產投資同比增長10.3%，增速排名全市第三。

未來，隨著更多金融政策，人才政策加碼，板塊配套兌現，察叔相信南沙會回到真正的價值水平。