上半年成績單快要出來,經過五月兩場促銷大戰,有人順利登頂,有人跌落神壇。
大部分人目光聚焦天河、越秀,但其實,有幾個價值關鍵詞被大家忽視:
廣州1哥之爭、老黃埔分化、南沙中興,搞清楚這幾個詞,整個大灣區樓市投資風向才算真正掌握。
廣州1哥之爭:越秀輸保利40個億
去年,保利地產以540億元登頂廣州銷量金額TOP1,越秀地產以528億元緊隨其后,雙方戰況焦灼。
今年5月已過,保利拿下175億元流量金額,越秀135億元落后40個小目標。
從項目情況來看,保利去年拿下的三手王牌——面粉廠、絹麻廠、琶洲南三兄弟,目前已出兩手。
保利天奕賣了19.8億,保利天曜賣了15.1億。
整個五月最爆就是保利天曜,新規產品+核心豪宅,以10萬單價登頂,套均總價超1500萬,五一有錢人排長龍,端午節驗資秒看,整個大灣區甚至全國都措手不及,原來廣州有錢人這么低調,廣州的豪宅香起來,外地友人都過來當手信。
不出意外的話,加上下半年入市的面粉廠,保利地產已經劍指今年的第一寶座了。
而琶洲板塊,曾經的琶洲南TOD是越秀的殺手锏,但保利天奕7字頭的巨大優惠,把琶洲南TOD二期頂的無路可走,整個琶洲早已是保利的天下了。
所以,下半年越秀要贏,思路除了要保價值地塊,還要販賣老廣情懷:
近幾個月,越秀云悅、桂悅東曉、瓏悅西關、皓悅濱江都賣得很火。
越秀的廣府系也許是一個破題思路,這里有大量的地緣客,習慣了老城區的生活環境,不想脫離原有的圈子,所以就近置換。
蒼蠅腿也是肉,而且起碼是肉肉的雞腿肉,畢竟那么多老廣old money,現金余額分分鐘比所謂的new money還充足,負債少。如果這些錢注定要流入保健品、直銷和電話詐騙,不如勸他們趕緊升級老破小、老破居住環境,這么說,越秀也是功德一件。
最近,越秀云萃(云悅二期)也來了。
越秀云悅從去年底開盤,到如今清盤,不過短短半年,不知道越秀云萃能不能延續這份奇跡?
學區是大家最關心的,云萃和云悅不同,沒有配建學校,但宣傳高使用率,看來是配套不夠,新規來湊。
老區賣得好,現在越秀地產最應該憂慮的,反而是天河、海珠兩個糧倉板塊。
一是琶洲南TOD,二期余貨不多,本來不愁賣,但現在受到了保利天奕的沖擊。最近一期收樓,業主掛牌12萬/平,因為當年的入手價是9-10萬/平,還要加上茶水費,所以琶洲南TOD一期能否保本出貨,又成為了市場的關注焦點。
二是越秀觀樾,牛奶廠板塊的天花板,今年去化不太理想,最火的五一也只賣了20套。
因為價格居高不下,而旁邊的新盤,以及四大金剛卻在一路跌價出貨,所以難免受傷。
前幾天,保利又在旁邊拍下了一塊新地,地價3萬/平,比觀樾地價便宜了1.5萬+/平,卻能讀觀樾同款天外名校。
昨天,越秀就官宣拉攏了金茂,要和金茂合作開發世界大觀四期。
地塊將由越秀地產操盤設計和營銷,容積率僅1.1,都可以說墅類產品預定。
點我回顧:1800億金茂 ,瞄準廣州富人區大別野
未來,牛奶廠板塊的改善豪宅競爭會很精彩。
網傳,跑馬場地塊還將在6月底出讓,誰能拿下這塊富人區最后的明珠,預定明年的第一王座?
老黃埔分化:
神盤掉價幾十萬,城光價格堅挺。
最近炒房團掃蕩中建玖合未來方洲的傳聞,相信大家都聽說了。
一個周末就拉了100多組外地客,據說成交了50多套房。
截止目前,未來方洲已經網簽了563套房。
在遍地新房卷成麻花的老黃埔中,可以說殺出了一條血路。
但今年,未來方洲的去化也慢了很多,去年3個月成交了近300套房,今年5個月過去,還有炒房團加成,也沒趕上去年的成交量。
最近,項目還幾次傳出了降價促銷的消息。對比開盤,也是降了幾十萬。
說實話,現在的老黃埔市場分化很明顯。
書包可以撐得起價格,地鐵一般,因為老黃埔的地鐵盤太多了,在下一個地鐵站,甚至同個地鐵站,永遠可以找到更新更卷性價比更高的產品。
名校間也有分化,現在的掛牌名校太多,大家都挑花眼了。
真正有名校師資沉淀的樓盤,比如有黃廣附東校區的城市之光,價格才是真的很穩。
小戶型能賣4.2萬/平,大戶型5萬/平,天河東的很多二手都只能賣3字頭了。
(圖源貝殼)
但老黃埔本來就是承接天河的外溢,天河東都這么卷了,老黃埔怎么辦?
未來幾個月,隨著又一條“過江龍”,中交城投的2000萬方大盤——黃埔未來城入市,黃埔還會迎來新一輪血戰。
南沙中興:半年不到網簽361套
同樣一把火,在南沙也點得很旺。
招商蛇口,2003年首入廣州,已深耕廣州二十年。
但長期以來,招商的存在感并不強,因為大部分項目參與都是與國企、央企合作入股的模式。
比如西派天河序,就是招商與中國鐵建合作的項目。
但從去年開始,招商的打法變了。
2024年9月,招商以底價10.18億元,折合樓面價13057元/平拿下了南沙橫瀝島尖宅地(招商·林嶼境)。
招商·林嶼境是招商100%持有的項目,此后,作為“廣州第一個四代宅”,一經推出便轟動全城。
(招商林嶼境的四代宅,超大露臺設計)
均價2.6-3.3萬/平,開盤不到半年,已經網簽了361套。
因為太好賣了,不舍得隨便賣完,招商還準備進攻豪宅系列。
林嶼境全盤7棟樓,754戶,最后3棟樓原本是82-125㎡剛改,現在做成了125-155㎡大平層。
案名定為招商·林嶼境·云墅,一個“墅”字,瞄準了富豪們的錢包。
實話說,近幾年,在南沙的投資客都虧得有些麻了。
橫瀝島的灣區金融城,2021年開盤,均價3.6萬/㎡,茶水費都要50-100萬。
但現在現樓單價僅2.2-2.4萬/㎡,還傳出“村小”名校風波,業主維權到心碎。
鉑玥明珠ONE,也是從3字頭到2字頭,前幾天還網傳施工單位圍堵討薪,直接塞住了小區車庫出入口。
價格連降、維權頻發,隨著南沙投資的熱度褪去,很多人對高大上的規劃概念,不再愿意買賬。
但也理性看到,作為大灣區的幾何中心,南沙的價值所在。
(圖源廣州南沙發布)
一般都說,不要去投資沒有流量關注的地方,也不要去投資流量太熱的地方。
沒有流量的地方,證明根本不受政府關注,也沒有政策支持。盲目去投資,肯定是不行的。
但南沙的問題就在于它的政策太多,地方很關注,大灣區很關注,國家也很關注。正因如此,流量過多,導致投資客過多。房價揠苗助長,從而忽視了它真正的價值。
前些天,一場高質量發展大會在南沙召開,讓大家看到了南沙的真實現狀。
近一年,南沙人口增長了11萬人,達到130萬人,增幅超過天河、海珠、黃埔、番禺,是一個典型的人口流入型城市。
今年一季度,南沙聚焦重點戰略性產業,全面鋪開招商,工業總產值同比增長5.8%,固定資產投資同比增長10.3%,增速排名全市第三。
未來,隨著更多金融政策,人才政策加碼,板塊配套兌現,察叔相信南沙會回到真正的價值水平。
特別聲明:以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布,本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.