有人說，廣州舊改就像開盲盒。

有人開出“謝謝惠顧”，有人抽中“財富自由”。

一邊是天河、白云舊改推進不易，有村民喊出“越拆越窮”，另一邊是風風火火的荔灣、海珠。

比如坑口村，近期就接連完成意愿公示、宣講答疑、補償款集中發放...

今天來聊聊，廣州舊改的差距，到底有多大？

坑口舊改，推進如火如荼

前段時間，荔灣坑口公示了改造意愿征詢結果公示。

截止至2025年5月21日下午，坑口片區改造項目集體經濟組織成員同意率達到83.07%，村民同意率達到84.55%。

這一數字，超過做地啟動門檻。

緊接著，坑口舊改舉辦政策宣講答疑會，讓村民們準備好房屋的證載面積、現狀面積、層數等內容，對大家的問題進行解答。

打鐵趁熱。為了推動改造，上周末坑口還舉辦了補償款集中發放儀式。

在如火如荼的活動現場，項目發出了一張張拆遷補償款的轉賬憑證，相當有看頭。

說到補償方案，坑口的誠意也是肉眼可見。

今年2月底，坑口舊改的國有住宅補償方案已經官宣了，最高4.46萬/平
如果是房屋產權調換，村民可以選擇荔灣區花城玻璃廠地塊安置房、廣鋼新城安置房等安置房、存量商品房。

△來源：官方文件

選擇安置房的，無論是哪一處，都是按照被征收房屋套內面積1：1補償安置。
至于想換大房子的村民，超出部分可以按照按4960元/平購買。
近期，坑口集體土地補償標準也出爐了——最高3萬/㎡的貨幣補償，加上各類獎勵金超10萬元。
復建安置則是1:1回遷，最大回遷面積是280平。
目前，坑口給出六種戶型供村民選擇，45平、65平、85平、110平、140180平

誠意真挺足的。

未來，拆出一個“新荔灣”

大家看到，最早啟動做地的白云潭村、三元里還在艱難推進。
而荔灣，已經跑出了舊改加速度
從坑口村去年底獲批備案，到今年1月，珠實拿下186億授信，再到周邊小區意愿摸查、補償方案落地...每一步都踩在精準的節奏上。

在過程中，反對票無法避免，但在小紅書和社群，已經有不少村民熱烈討論：
“到底拿錢好，還是拿房子好？”

△來源：小紅書

這種高效絕非偶然，背后是荔灣的做地決心：

用真金白銀的誠意打動村民。

坑口3萬/平的集體土地補償，已經接近部分舊改的國有住宅補償了，比如三元里3.78萬/平、羅沖圍的3.85萬/平等。
對比部分舊改，還不到1萬/平的集體土地補償標準，坑口可以說是補償第一梯隊。

廣州市區部分國有土地上住宅房屋補償情況一覽
制圖:房頻 來源:綜合整理

而類似的補償方案，這兩年以來在荔灣廣泛鋪開。

比如早先聚龍灣啟動區公布了國有住宅補償最高5.6萬/平，比周邊二手價格還高。

今年2月，山村國有土地補償也已官宣，同樣最高5.6萬/平；隨后，有拆遷戶表示已陸續收到了補償款，并投入了樓市。

一條清晰的戰略路徑已然顯現：
用極具競爭力的補償方案快速凝聚共識，讓拆遷戶們拿著補償款，成為樓市的新生購買力。
事實正是如此，廣鋼花城等一手盤早已迎來一波拿著拆遷款置業的客戶。
如今，山村片區、坑口片區、萬象城和聚龍灣片區...逐漸形成連片開發

荔灣白鵝潭片區舊改一覽

這種連片開發的規模效應，以及大手筆投入，或許正是其他舊改值得借鑒的“荔灣經驗”。

“獵德效應”，成為做地阻礙？

最后來聊聊，為啥廣州做地有的項目風風火火，有的卻那么難？

早些年，像北京、杭州這些城市，拆遷普遍采用的行政主導型模式。

通過政府強力推進土地征收，雖初期不免遭遇阻力，但在明確的政策導向、強有力的執行下，阻力反而沒那么大。

然而，廣州走出了獨具特色的市場化路徑。

以珠江新城為代表的村企合作模式，讓部分廣州村民們拿到若干套回遷房，用于自住和出租，每年還有人頭分紅補貼。

眼看著賺錢效應，還沒有嘗到甜頭的村民就會想：

“如果我們村舊改，就算沒法像獵德冼村那樣，官方也要一碗水端平，也不可能太差？”

“現在再搞做地模式，我們不僅補償遠不如10多年前，可能還要異地補償安置，差距太大了...”

“獵德效應”在樹立成功樣板的同時，也抬高了后續項目的補償預期，為政策調整埋下了隱患。

黃埔如此，白云如此，天河也如此。

所以，現在即使順應大勢推行做地舊改，讓大家看到效率優先，能夠快速實現土地資源的整合利用。

但利益歸宿，還有相當大的阻力。

深層次看，這場做地其實是“算賬博弈”。

K姐看來，荔灣、海珠的優勝在于三點：

一是給足真金白銀；二是看得見的規劃，比如聚龍灣規劃打造廣州西客廳；

三是主打“做地+產業”組合，比如海珠康鷺片區預留服裝產業空間。

而天河、白云，卻陷入“三高”困局——

1、眼看著隔壁樓盤賣6萬+/平，村民預期高；

2、歷史遺留問題高，地塊權屬相對復雜；

3、產業轉型成本高，白云大量產業難轉移，

這種差異，最終體現在速度上。

未來的突破點，或將在于找到行政效率與市場活力的黃金平衡點。