這幾天，想必大家也被“廣州高使用率終結”的消息刷了屏。

同時，可能也都還是一頭霧水——

怎么一夜之間，廣州就要退回使用率不到100%的時代了？

首先，先跟大家簡單說下，這傳得沸沸揚揚的收緊高使用率，到底是怎么一回事。

1、關于“收緊高使用率”、“制止偷面積”，目前還沒正式文件發布，也就還未正式執行。至于后續是否會有紅頭文件下發，并不確定；

2、據我們了解，相關意見是來自xf部門，更多是出于房屋安全考慮；

3、意見也并非收回或者調整戶型新規，而更像是“修補”新規帶來的bug。

所以，這幾天網上瘋傳“戶型新規取消”“新規產品成絕版”，或者批評廣州朝令夕改，都是誤讀。

廣州的高使用率時代，還沒有終結。

廣州住宅的面積，咋“偷”的？

要理解這個話題，首先要明白——

廣州戶型的高使用率從何而來？

以2023年底，廣州規自局發布容積率新規公示開始，廣州的新規產品開始橫空出世，并且迭代出多個版本：

- 新規1.0，也就是目前廣州新盤戶型的大版本。

根據23年發布的容積率新規，陽臺率從15%提升到20%，飄窗進深從60cm提升至80cm。

廣州新房開始普遍做大陽臺、大飄窗，使用率能達到100%。

- 新規1.5，新規戶型上的一些突破。

如部分項目做到飄窗“去5留3”，大花池，使用率再小幅提升。

- 新規2.0，也就是只屬于小部分項目的超新規。

在去年8月，廣州正式提出部分高品質住宅，陽臺率能提升到30%，公共空間提升到10%，使用率突破110%甚至120%。

此后廣州出讓的土地中，部分地塊能享受到超新規。如陽臺率能做到30%的南方面粉廠地塊，做到25%的保利天曜、越秀云悅，額外贈送空中花園的招商林嶼境等。

空中花園效果

- 新規2.5，從今年開始，小部分項目再做出突破。

部分新盤在新規的基礎上，進一步做到“零飄窗”等，使用率突破130%。

“零飄窗”戶型示意

那這次收緊，主要針對的是哪部分呢？

很明顯，是在戶型新規的基礎上，開發商自己做出的“零飄窗”、花池等額外“偷”出來的面積。

這些雖然能提升室內空間，但畢竟，改動飄窗、花池等結構，有可能影響建筑安全。這也是為什么這次的意見，是由xf部門提出的。

那收緊過后，會導致廣州新房使用率的退步嗎？

會，但不多。

從廣州新規戶型的進化史可以看到，影響使用率最關鍵的因素是哪些呢？

陽臺率和飄窗進深。

而這些并不在此次收緊的范圍內，還會延續。

例如，近期廣州新出讓的地塊，陽臺率依舊維持在20%。

前不久舉行的南沙土地推介會上，官方還在表態鼓勵開發商打造“大陽臺”。之后不排除還會有超過20%陽臺率的地塊亮相。

廣州的新規產品、高使用率戶型，還會繼續存在，并不會大幅倒退。

限制通過飄窗、花池、結構柱等“偷面積”，只是能夠更好保證房屋安全，也讓新盤的競爭能更加公平。

這類“絕版”，真這么吃香？

這次收緊的風聲一處，市場的反應，也相當之快。

例如有新規項目就迅速喊出“回收1%折扣”。

圖源：某項目海報

我有朋友上周末去看房時，銷售也在暗戳戳跟他說，以后超高使用率戶型，會“買一套少一套”，要入手盡早。

雖說上文也提到了，廣州新規戶型還不會終結。但對市場來說，也確實會有一些影響。

一方面，“存量新房”的開發商以及二手業主，確實可以稍微松一口氣。

此次收緊，也釋放出一個信號——

過度卷使用率、“偷面積”的做法，剎車了。

新規帶來的使用率提升，對于提振市場、提升住宅品質，確實大有好處。

但凡事過頭了就不好。

新規產品使用率提升已經提升一個臺階了，還要再“偷面積”，那舊規產品和二手房還活不活了？

大家都回到相對公平的賽道，這個市場，才是良性的。

另一方面，對購房者來說，有一類產品，確實成了絕版——

上半年面市的，做到“零飄窗”、“超130%使用率”的戶型。

雖說此次收緊，是出于建筑安全考量。但大家也不必擔心，此前能取得建筑許可的項目，安全等方面必定是沒問題。

真喜歡這種極致使用率的產品，那確實選擇不多了。

當然要注意的是，在入手前，還是要先仔細確認合同，飄窗、花池這些部分是否真能如宣傳所示進行改造，減少風險。

總之，無論贈送面積做到多少，對于居住來說，都只是錦上添花。

樓盤的地段、配套，永遠凌駕于那多出的幾平米使用面積。