觀點網 翡云悅府自4月首開斬獲939組認購，認購率約412%，成功刷新今年上海新盤最高認購數，并且觸發積分制，入圍積分63.84分。

此后項目熱度一直居高不下，5月二批次認購率也達到了318%，在上海新盤市場中名列前茅。

近日，翡云悅府三批次開啟認購，延續了前兩次開盤的火熱，僅兩日認購組數達到387組，認購率約159%。認購時間截止至6月11日，因此三批次有很大希望能夠達到二批次的認購規模，并實現“三開三磬”。

據了解，翡云悅府項目是華潤置地聯合中能建以及越秀在2024年11月27日以78.97億元總價競得浦東新楊思地塊，溢價率高達40.37%，成功刷新新楊思板塊地價紀錄。

該項目規劃方案顯示，容積率為2.0，擬建9棟13-17層的高層住宅、12棟4層的疊墅以及1棟19層的保障房。小區配套設施包括下沉會所和7個架空層，并通過9米寬的豎向通道將高層與疊墅區隔開。

三批次翡云悅府推出的產品是建面約120-140平方米3-4房以及建面約175-195平方米精裝疊墅，共計242套，過會均價116598元/平方米。

另外，這是翡云悅府第一次對外出售疊墅，且翡云悅府高層住宅將全部售罄，未來只有10棟精裝疊墅對外出售。

從規劃來看，新楊思板塊規劃宅地極少，目前上海住建部門規劃地塊合計17宗，涉及住宅的土地僅6宗，純住宅用地則只有2宗。，因此新房資源是十分緊缺的。

為了能夠在楊思板塊打出自家的品牌影響力，華潤置地聯合越秀地產在2025年2月20日上海土拍中，又以總價50.9億元競得位于上海浦東楊思Z000602單元20Ea-01地塊，這便是新楊思板塊僅有的兩宗純住宅地塊之一。

值得注意的是，該地塊與翡云悅府地塊距離較近，翡云悅府連續高認購率開盤也為新項目賦予了更高市場預期，并且市場有推測兩宗地塊或許將合并成一個整體，分期開發。

觀點新媒體此前與上海中原地產市場分析師盧文曦就楊思板塊的未來進行了交流，盧文曦表示，新楊思板塊臨近前灘、張江，并且屬于陸家嘴的輻射范圍之內，這三個板塊已經沒有足夠的可開發空間來支撐板塊內產業發展，因此需要一個區域來承擔這些板塊的外溢資源。

此外，上海市政府也在向楊思傾斜資源，2024年上海市發改委在官網正式發布了關于南北通道浦西段和越江段新建工程項目建議書的批復。該項目完成后，新楊思可快速接串聯陸家嘴、浦西北外灘、徐匯濱江等核心區域。

正是這種規劃中的“留白”以及資源的傾斜，使得市場對楊思板塊充滿無限遐想。

楊思是浦東南部的一個板塊，屬于大三林一部分，而華潤置地在大三林板塊內的布局早在2022年已經開始。

彼時華潤置地因為“圍標”事件還處于上海土地招拍掛三年禁拍期內，因此只能通過股權轉讓形式收購項目以保持競爭力。

2022年10月，華潤置地從上海地產集團手中接盤了上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權，成交價為35.26億元。

德澤置業旗下土地也位于浦東三林濱江片區，內部包含多個子地塊，均為商業住宅混合土地包，分為三林楔形綠地35號、36號及37號。其中，35號地塊占地面積2.15萬平方米，為住宅用地，36號地塊占地面積1.29萬平方米，同樣為住宅用地；而37號地塊則是一宗占地面積8389平方米的商業用地。

三林楔形綠地項目總規劃面積約4.2平方公里，是上海市級城中村改造項目中規模最大的一個。按照最初規劃，三林濱江片區打造海派風貌小鎮“三林灣小鎮”，而華潤置地競得的地塊將打造具有海派文化特色的洋房建筑街區。

2023年，上海豪宅市場迎來一波小行情，面積段250平方米以下，總價3500萬以下入門級豪宅特別搶手，而華潤三林濱江項目正符合要求。

因此華潤置地在沒拿到預售證之前已經開始為項目造勢，對外開放預約看房服務，搶占客源。

2023年4月，項目定名為“前灘潤璟”，備案名則為“東方瑞園”，首開325套，建面為85-142平方米，均價11.7萬元/平方米。

乘著行情的順風，前灘潤璟認購火爆，一期認購率超過了330%，入圍分超過60分；2023年10月，二期推出171套，建面97-304平方米，認購率約278%，全部實現日光。

如今，楊思翡云悅府再次實現連續日光以及高認購率，更加穩固了華潤在大三林板塊的表現。

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