作者 | 燕大

現在的大數據推送真是精準到令人神煩，我前些天刷到中海在南京的中海觀江樾樓盤“打骨折”清尾盤，有的老業主受不了、崩潰到要跳樓的視頻，然后我就搜了搜看了看。

結果后面就時不時的被平臺推送降價房源、打折房源，都多少天過去了，到現在還能被推送，這推送也沒有評論區，要不然我真想對它說：別推送了，我買不起，也不會買。

這個中海觀江樾樓盤，之前售價3.6萬/平左右，現在開發商突然把200多套尾盤清庫存，一口價2.3萬/平，還帶裝修+贈送車位！

老業主聽聞消息直接原地炸鍋，一覺醒來一套房就虧100多萬，這擱誰都有點想跳樓，也確實有業主崩潰要跳樓的，畢竟一夜之間蒸發100多萬，有這錢，銀行貸款都早還清了，于是警察來了，消防也來了。

還有些老業主堵著大門維權，中介開車進小區，老業主也堵著不讓進，除非打開后備箱證明里面沒有來看房或者說抄底的人，也有一些業主守到半夜。

說實話，其實業主自己也知道房地產發展到現在，形勢早變了，擱前幾年，鬧一鬧還有點用，現在則真沒啥用。可也是真的氣不過，堵著售樓處誰都知道沒用，很多時候只是想聽聽別的業主罵幾句吼幾句、跟其他業主吐吐槽，排解排解悶氣，獲得一些心理按摩。

前幾年限購限售限價的余威還在，像23年昆山兩開發商搞促銷，送裝修送車位，最低的打到7折，算下來比之前要便宜了好幾十萬。老業主炸毛、投訴，然后昆山住建發文，整改+暫停網簽。

再比如深圳一樓盤，也是23年，2月的某天連夜搞促銷，打出買房送60萬首付，周六幾乎通宵帶看，同樣，老業主們不答應，圍著售樓處喊退房，然后深圳住建出動，送首付被叫停。

但很快市場的盤整期過后，調控措施就因勢而變。

同樣是23年的年底，蘇州住建系統人士就對記者說，“目前的市場形勢下，不允許企業降價不合適，我們不能控制企業正常的市場銷售行為，”折扣已經遍地。

廣東惠州保利陽光城甚至低至5折，同樣的老業主維權，住建也叫停，但原因并不是因為降價，而是因為在降價過程中存在高額返傭，住建負責人明確對記者說，“樓盤降價是市場行為，并不違規，高額返傭擾亂正常的市場秩序、不可行。”

包括后面大家熟知的李嘉誠，旗下北京某樓盤打7折拋售，比之之前價格一套就縮水一兩百萬，但還有再出現被叫停么？并沒有聽說。

雖然現在對樓市的報道大量減少，但折扣已經遍地都是，七八折有之，甚至還有“骨折價”，就好比前些天南昌的江鈴時代樓盤，把最后100來套搞“清盤特惠”，單價從原來的1.2萬/平直接跳水降到4338元/平，原來一套119萬的房子現在只值40萬。

開發商“打骨折”清尾盤的邏輯很簡單，就要快速回籠資金。

為此也不繞彎子，上來就是開大，搞最具吸引力的直接打折，給出遠低于周邊二手房的價格，在個把月甚至十數天、數天之內迅速出清，迅速變現。

如果細心點還能發現，能扛到現在再打折清尾盤的，除了像李嘉誠那種能捂地幾十年的極少數，基本都是要么央企要么國企開發商，上面中海觀江樾的中海就是央企子公司，南昌的江鈴時代，則是老牌國企。

至于民營房企，墳頭草都不知道有多少丈高了。頂峰的時候，房地產界遍地是“恒大”，明面上的負債率普遍超過80%、90%，另外像影子一樣隱藏起來的隱形負債又有多少，天知地知有人知，但咱們不知（這一點可以參考暴雷之后，許多房企上演“預售款去哪兒了”，當地銀行、監管、房企等互相踢皮球）。

在等房地產行業自己債務高到爆炸和提前主動排氣減小危害，國家選擇后者，在2020年8月出手，對房企設下債務三條紅線，10月，又配套給銀行設下兩道紅線，簡單來說，就是控制開發商無限增高的負債，控制銀行出現大規模壞賬風險。

但說實話，這一步來的還是有點太晚，“碧萬恒”資產負債率早超80%的紅線，像恒大在2019年的凈負債率約為159.3%，再好比富力，凈負債率達到198.9%。（啥叫凈負債率，就好比某人欠銀行100萬，存款加現金還有10萬塊，另外還有一套價值50萬的房子，那么這個人的凈負債率就是（100-10）/50=180%）

如果調控能提前個3年，或許市場會大不一樣。對汽車產業的反“內卷式”競爭也同樣，宜早不宜晚，現在出臺要求機關、事業單位和大企業在60天支付賬款的《中小企業支付保障條例》，對汽車行業來講，就是在調控大企業的負債，防止一個暴雷、炸掉一大片。

但不論如何，房價到達頂點之后往下走，首先欲哭無淚的就是老業主，就像買股票一樣買在了高點，掏空幾個口袋+貸款，虧掉首付，甚至被攔腰斬，擱誰都痛苦的不行。

但說實話，下行了三四年到現在，這時候就一定是底了么？不一定的，得因城而異，原來賣3萬一平、現在賣2萬一平，你樂呵呵的去抄底，但誰也說不準現在的2萬一平過兩年會不會再降到1萬一平。

為了住去買房，任何時候都沒毛病，但如果為了升值而買，那最好參考炒股，除了馬后炮，沒人知道你是抄在了半山腰還是抄到了底部。

最后聊一下市場

在懂王全面關稅大棒重擊下，有一點可以肯定，就是各國出口都不好受，必然受影響。

另外，老美要遣返移民，加州亂了紐約也亂了，而加州的GDP超過日本，預估有100-500萬的非法移民在加州，這些人許多早就結婚生子、把自己當做美國人，現在懂王強硬要驅逐，天知道會亂到什么時候。

今天還有個數據，咱們的工業品價格指數（PPI）下降3.3%，簡單講，反映出市場需求不足、企業利潤下降，以及經濟衰退的風險。

說實話上面三個大面，沒一個是好消息，但很多人疑惑，為啥股市卻給人一種“牛真來了”的感覺？！

這時候比較難判斷，但也能在過往中找到有一絲絲相似的案例。

85年9月20日，假裝去打高爾夫的日本財務大臣竹下登跑到了美國，22日在紐約中央公園對面的廣場飯店簽訂了讓日元升值的“廣場協議”。

日元持續大幅升值帶來兩個后果，一是日本對美國的大規模出口確實止住了，但也嚴重傷害了日本出口企業，二是，日元升值、出口衰落，原本在出口貿易中賺的錢不再循環到日本制造業的擴大再生產中，而是流向股市、樓市。

85年-89年之間，日本人在全世界買買買，日本的股市和樓市漲幅超過4倍。再后面大家都知道，日股在89年底達到峰值后崩塌，進入所謂“失去的二十年”。

再來看現在的“牛市”，比較相似的點，都是出口受影響、美元貶值、而恰恰股市逆勢而漲。

當然，只是我覺得有點相似，到底會不會按照這個思路發展，不得而知。

不過有一點可以明確，這時候風險很大、魚很貴，反過來說，要抓魚就要冒大風險。