案件介紹

2023年，甲與乙公司簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，約定甲承租乙公司位于某商業(yè)綜合體的鋪位用于開設(shè)網(wǎng)吧，租期5年。簽約后，甲支付首年租金20萬元及押金5萬元，并投入30萬元進(jìn)行裝修。但在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，市場(chǎng)監(jiān)管部門以商鋪未通過二次消防驗(yàn)收為由拒絕審批。經(jīng)查，乙公司因資金問題未完成整體消防驗(yàn)收，導(dǎo)致甲無法開業(yè)。甲要求解除合同并索賠損失，乙公司以“消防問題屬行政瑕疵，不影響合同效力”為由拒絕。雙方遂訴至法院。

裁判結(jié)果與理由

某法院經(jīng)審理作出如下裁判：

1. 合同效力認(rèn)定：

   • 案涉商鋪屬于《消防法》規(guī)定的公眾聚集場(chǎng)所（網(wǎng)吧），必須取得二次消防驗(yàn)收合格證后方可投入使用。乙公司出租未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋，違反《消防法》第15條的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同自始無效。

   • 乙公司主張消防驗(yàn)收屬管理性規(guī)定的抗辯不成立。因該條款直接關(guān)涉公共安全，且立法明確禁止未驗(yàn)收?qǐng)鏊鶢I(yíng)業(yè)，故屬于導(dǎo)致合同絕對(duì)無效的效力性規(guī)定。

2. 責(zé)任劃分：

   • 乙公司作為建設(shè)單位，未履行法定消防驗(yàn)收義務(wù)導(dǎo)致合同無效，應(yīng)返還甲已付租金20萬元及押金5萬元。

   • 甲投入的裝修損失30萬元，因乙公司未盡告知義務(wù)承擔(dān)主要責(zé)任，酌定賠償80%（24萬元）；甲未核實(shí)消防資質(zhì)，自行承擔(dān)20%（6萬元）。

3. 合同無效的補(bǔ)正問題：
   法院指出，若乙公司能在一審辯論終結(jié)前完成消防驗(yàn)收，合同可溯及至成立時(shí)生效。但本案中乙公司始終未完成驗(yàn)收，故無效狀態(tài)不可逆轉(zhuǎn)。

法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：本案的核心在于厘清消防驗(yàn)收規(guī)范的性質(zhì)及對(duì)合同效力的影響。

1. 效力性 vs 管理性強(qiáng)制規(guī)定的區(qū)分：

   • 根據(jù)《民法典》第153條，違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同絕對(duì)無效。對(duì)于《消防法》第15條，其明確要求公眾聚集場(chǎng)所營(yíng)業(yè)前必須通過消防安全檢查，旨在保障重大公共利益，故屬于效力性規(guī)定。

   • 若房屋非公眾聚集場(chǎng)所（如普通倉庫），未經(jīng)驗(yàn)收僅違反管理性規(guī)定，不影響合同效力，但承租人可主張違約責(zé)任。

2. 合同無效后的損失承擔(dān)規(guī)則：

   • 出租人隱瞞消防瑕疵，構(gòu)成《民法典》第157條的“過錯(cuò)方”，需賠償承租人信賴?yán)鎿p失（如裝修費(fèi)、籌備支出）。

   • 若雙方明知瑕疵仍簽約，則按過錯(cuò)比例分擔(dān)損失。

3. 無效合同的補(bǔ)正機(jī)制：

   • 消防驗(yàn)收可在訴訟中補(bǔ)辦，使無效合同轉(zhuǎn)化為有效，但補(bǔ)正節(jié)點(diǎn)限定于一審法庭辯論終結(jié)前。此舉平衡了行政監(jiān)管與商事效率，避免資源浪費(fèi)。

俞強(qiáng)律師簡(jiǎn)介：
上海君瀾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京大學(xué)法律碩士，執(zhí)業(yè)13年。專注房地產(chǎn)與商業(yè)合同糾紛，獲2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”、上海律協(xié)金融證券保險(xiǎn)專業(yè)認(rèn)證。擅于厘清復(fù)雜權(quán)責(zé)關(guān)系，為客戶提供戰(zhàn)略級(jí)訴訟方案。

風(fēng)險(xiǎn)提示

消防驗(yàn)收瑕疵易引發(fā)合同根本性無效，尤其對(duì)賓館、商場(chǎng)、網(wǎng)吧等公眾聚集場(chǎng)所。簽約前務(wù)必核查房屋的消防驗(yàn)收合格證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證（后者缺失直接導(dǎo)致合同無效）。若已陷入糾紛，需及時(shí)固定裝修投入、租金支付等證據(jù)鏈。

具體案件需咨詢專業(yè)律師。

俞強(qiáng)律師
執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場(chǎng)一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格
執(zhí)業(yè)證號(hào)：13101201210159547
專業(yè)榮譽(yù)：

• 2020年上海律師協(xié)會(huì)“金融證券保險(xiǎn)專業(yè)認(rèn)證”

• 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”

• 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師
  聯(lián)系方式：通過百度搜索“俞強(qiáng)律師”點(diǎn)擊進(jìn)入律臨平臺(tái)可獲得免費(fèi)法律咨詢。電話/微信：13918043509

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