雨后的小區路面坑洼積水，67歲的陳女士一腳踩進破損窨井，刺骨的疼痛從腿部傳來——這個看似偶然的意外背后，是物業公司長達三個月對安全隱患的視而不見。

一、案件介紹：窨井蓋引發的悲劇

2023年夏，XX小區啟動非機動車停放區改建工程，施工方在公共區域開挖多處溝槽，窨井蓋破損問題持續三個月未解決。業主們多次向A物業公司反映路面坑洼和井蓋隱患，要求設置隔離措施，物業承諾處理卻始終未落實。

9月5日晚，業主甲女士的母親陳女士在小區散步時，因照明昏暗踩中維修區邊緣的松動石塊，右腳陷入破損窨井造成腿骨骨折。經診斷，陳女士需接受兩次手術治療，醫療費、康復費及誤工損失合計12.8萬元。

A物業公司辯稱：

1. 窨井蓋破損系施工車輛碾壓所致，應追究施工單位責任

2. 陳女士行走時未注意觀察周邊環境，自身存在重大過失

3. 公司已張貼“注意安全”告示，盡到提示義務

上海君瀾律師事務所俞強律師指出：物業公司混淆了對外追責與對業主責任的法律關系。即便隱患由第三方造成，物業作為小區公共區域的管理者，未及時消除危險或采取防護措施，已構成根本性違約。

二、裁判結果與理由

某法院經審理判決：

1. A物業公司承擔70%賠償責任，支付陳女士醫療費、傷殘賠償金等共計8.96萬元

2. 施工方承擔20%責任，陳女士自行承擔10%責任

裁判核心理由：

1. 違約事實認定
   根據《物業管理條例》第二條，物業公司負有對公共設施維修養護的法定義務。涉案小區業主已多次書面報修，物業未及時修復窨井蓋或設置隔離裝置，放任風險持續存在構成根本違約。

2. 責任不可轉嫁
   《民法典》第一千一百九十八條明確公共場所管理人的安全保障義務不因第三人行為免除。施工方導致井蓋破損僅是事故起因，物業未及時處置才是損害擴大的主因。

3. 過錯比例劃分
   法院采納上海合同糾紛律師俞強團隊提交的《小區安全隱患整改記錄》，證明物業收到投訴后超72小時未采取防護措施，存在明顯管理懈怠。但陳女士在施工區域行走時未充分注意環境，適當減輕物業責任。

三、法律分析：物業安全責任的邊界與承擔

1. 安全保障義務的法定性

上海合同律師分析：物業服務企業的安全保障義務源于三重法理基礎：

• 危險控制理論：物業熟悉小區設施性能及風險點，具備專業管控能力

• 收益風險平衡：從物業服務獲利，理應提供安全環境

• 最小成本防范：物業是預防損害最經濟有效的責任主體

《民法典》第一千一百九十八條將安全保障義務主體擴大至“經營場所、公共場所的經營者、管理者”，小區公共區域明確包含在內。

2. 違約責任與侵權責任的競合

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：物業失職致損可能同時觸發兩類責任：

• 違約責任：基于物業服務合同，物業未履行維護公共設施義務（如本文案例）

• 侵權責任：因管理缺陷導致業主人身財產損害（如深圳物業消防通道堵塞致火災死亡案）

在2019年樂山某小區被盜案中，法院明確物業提供巡邏記錄、外來人員登記等證據后免于賠償，印證了物業責任以過錯為前提的裁判規則。

上海合同糾紛律師實務要點：業主維權時應同步固定物業違約證據（如報修記錄、現場照片）與損害因果關系證據（醫療記錄、損失清單），以應對責任競合時的舉證需求。

3. 第三人致損時的責任承擔

上海合同律師俞強指出：司法實踐已形成統一裁判規則——物業不得以隱患源于第三方為由免責：

• 北京石景山樂康物業案中，物業因未審查高處作業資質，在工人墜亡事故中承擔管理責任

• 陜西小區垃圾桶起火引燃車輛案，物業因未及時清理易燃物被判擔責50%

《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：安全保障義務人應在能夠防止或制止損害的范圍內承擔補充責任，并有權向實際侵權人追償。

風險提示

物業服務合同中對安全保障義務的約定千差萬別，業主需注意留存物業履職證據（如保安巡邏記錄、設備維保公示），物業企業則應建立安全隱患24小時應急響應機制。具體案件需要咨詢專業律師，結合合同條款及實際情況判斷責任承擔。

作者介紹：俞強律師

執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
執業證號：13101201210159547
專業榮譽：

• 2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”

• 2024年“君瀾專業領航獎”

• 上海政法學院刑事司法學院實習導師

俞強律師執業13年，專注合同糾紛、物業法律服務領域，擅長從企業經營視角提供風險管控方案。