在合同無效的情況下，免租期的占有使用費按實際使用時間與租賃期限的比例分擔更有利于平衡雙方的利益。

涉案租賃合同被認定無效，租賃雙方合意的免租期的占有使用費如何承擔？

2018年5月中旬，李某與某信息公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定某信息公司將涉案房產出租給李某使用，租期5年，第1個月免租，月租金3萬元，合同簽訂后，李某支付履約保證金3萬元，雙方開始依約履行合同。2022年8月，市城管局作出《違法建設行政處理決定書》，認定涉案房產所在樓宇未依法取得行政規劃許可，屬于違法建設，責令業主于12月26日前自行拆除。李某于10月中旬搬離涉案房產，與某信息公司進行現場交接，結清水電費后，雙方簽署了《鎖匙移交表》。事后，李某起訴至法院，請求判令：某信息公司返還上述履約保證金并賠償利息。某信息公司則反訴請求判令：李某賠償場地清理費用5000元，支付免租期的占有使用費3萬元。

汕頭市龍湖區人民法院一審認為，涉案房產屬于違法建設，雙方訂立的《房屋租賃合同》無效，某信息公司依法應將已收取的履約保證金返還給李某。雙方約定的1個月免租期是基于合同整個租賃期限（60個月）完全履行而給予的優惠，現雙方就案涉房產簽訂的合同無效，李某僅使用53個月，按照公平原則，其應當按未履行的租期比例向某信息公司支付免租期的占有使用費即30000元/月×7個月/60個月=3500元。遂判決某信息公司返還李某履約保證金3萬元，李某支付某信息公司免租期的占有使用費3500元。汕頭市中級人民法院二審維持原判。

我國現行法律對租賃合同無效后免租期的占有使用費如何承擔沒有明文規定。本案綜合考慮雙方當事人對合同無效的過錯情況、承租人實際占有房屋的時間與合同約定租期的比例、房屋的實際使用狀況以及合同履行情況等因素，按實際使用時間和合同約定的租期的比例確定免租期的使用費。本案裁決充分平衡合同主體的約定和法律規定，綜合考慮合同的預期目的，明確合同主體的責任劃分，合理保障雙方當事人的合同權益，充分體現人民法院處理案件時所堅持的公平合理原則。

以公平合理為原則

守護當事人合法權益

房屋租賃是現實生活中常見的經濟活動，其中有相當一部分的房屋沒有產權，也沒有取得建設工程規劃許可證。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”該規定明確基于違法建筑簽訂的租賃合同無效，無效的根本原因在于合同標的物損害了國家利益，規避了行政職能部門對規劃體系、產品質量等監管行為，且危及到社會公共安全，故有關違法建筑的租賃行為不能得到法律的保護。據此，在日常租賃過程中，作為出租方，應保障其出租的房屋是依法取得合法產權的房屋；作為承租方，也應盡到核實房屋合法來源的注意義務，否則雙方均應承擔相應的過錯責任，合同權益亦得不到法律的充分保障。

審判實務中，仍存在不少因違法建筑引發的租賃合同糾紛案件。我國法律明確對違法建筑租賃合同被認定無效后，占有使用期間的使用費可參照約定的租金標準計算，但對雙方約定的免租期是否要支付占有使用費、如何支付未有明確規定。本案的主要爭議問題恰好就是免租期的占有使用費如何承擔。若完全不支持免租期的占有使用費，則可能出現承租方在合同未履行完畢的情況下完整獲得免租期間的利益，與無效合同的處理原則不符；若全部支持免租期的占有使用費，則會導致出租人因其過錯行為獲得利益，亦有違公平原則中衡平利益的功能。此時，法院審理需平衡雙方當事人的利益。鑒于免租期是基于合同整個租賃期限完全履行而給予的優惠，本案按承租方實際使用違法建筑的時間與合同約定的租賃期限的比例，確定承租方所應享有的免租期，進而判決承租方對超過的部分支付使用費，此認定標準能較好地平衡當事人之間的利益關系。

在此，也要提醒大家，在訂立和履行租賃合同的過程中，對免租期的相關條款應作明確約定，以免日后產生不必要的糾紛。

審核：林曄晗

編校：邵靜紅 余淑嫻

編寫：王　琛