北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我家住**小區，我的鄰居*樓*號的在屋里養鴿子，但弄的我家陽臺上都是鴿子糞，物業不管，應該向哪里舉報？

A：

1、我只回答問題，沒權利給人家曝光。

2、“屋里”養鴿子？北京的規定是不能在窗戶外頭和陽臺養鴿子，屋里則是人家的家，怎么管啊？不過這家也太狠了吧，自己怎么住啊？難道是專業養鴿子的？

如果物業不管就打12345唄，一般來說應該是反饋到社區或街道辦，他們應該會去養鴿子這家走訪調查的。如果無證的話那就取締，誰去執行我就不知道了，反正肯定有人管。

3、如果人家是有證的話就不好辦了，或者是會再次轉交到信鴿協會或者是什么組織，最終有可能轉到體育局，信鴿歸他們管。

但這得看鄰居是否遵守了放飛的時間，如果沒有違反，那協會估計也沒什么好辦法。人家只要沒違法，您要想維權就只能是走民事訴訟了。我估計這家是手續齊全+遵守法規的，否則干不出屋里養鴿子的事兒。

4、實在不行就弄個稻草人唄，網上估計就有賣的。而且也肯定有驅鳥器什么的，跟機場的性質一樣。

再不然就您家也養鳥，養只“伯勞鳥”，也就是老北京的“虎不拉”。這玩意兒雖然不算猛禽，但也是鳥中的戰斗機了。傳說是只要養了伯勞，那方圓幾里之內都沒有其他鳥敢搭窩了，試試吧。

僅供參考。

借這話題聊兩句，老北京說八旗子弟“提籠架鳥”，這鳥其實就是伯勞，俗稱虎不拉。這種鳥非常的好斗+殘忍，只要是能打的過的全部弄死，包括鴿子，甚至是耗子。八旗子弟之所以養這種鳥，一是觀看它們的殘忍，二是幫著抓鳥，抓完了養在籠子里。

當然，真正的架鳥應該是架鷹，或者是隼，那才是滿清“漁獵民族”的戰斗傳統。提籠架鳥最初是不忘本的意思，不能放棄打獵的傳統，后來才演化為紈绔子弟的娛樂。但養鷹和隼都太貴了，普通八旗子弟玩兒不起，所以就弄只虎不拉湊合一下，好歹也是個意思。

另外伯勞鳥還是鳥中的炒房客。傳說到了求偶季節，公鳥都會搭一個結實的窩，然后在窩邊樹枝上掛滿獵物（各種鳥的尸體）。然后公鳥就開始唱歌了，相當于征婚廣告，說自己又有彩禮又有房，母鳥們快來相親吧。

據說母鳥來了之后，會先到窩里去檢查，使勁的蹦跶，以檢查這鳥巢的結實和舒服程度。然后還會去窩外看獵物，覺得又有住的又有吃的就會留下，在窩里開始沒羞沒臊的鳥生。

但如果不滿意，那母鳥轉身就走，揮一揮翅膀，不留下一點兒云彩。此時公鳥就會發飆了，玻璃心碎了一地，于是拆掉窩，也不要這些獵物了，去另外找一棵樹再搭窩再打獵，重新開始下一次的非誠勿擾……

二

Q:

請問，我現在的房是集體產權的公寓，20+20的長租權，能賣90萬，在****。現在單位傳說是能給辦成個人產權的保障房性質，但要補交10%的土地出讓金（原始購買價），有這種政策嗎？

A：

1、我沒聽說過，因為既然是單位+有產權，那就說明手續已經完成了，是正規的房產，只不過是違規以租代售的賣給了員工而已。那既然是產權登記已經完成，土地和房產性質就不可能再改變，什么手續都變不了。

另外10%土地出讓金是一類經適房中的老經適房的轉商標準，跟這種商業用房的手續無關，根本就沒有收取的法律依據。

2、這房就踏踏實實的住著吧，既然有整體產權就沒什么風險。而且既然是能賣，那就是單位內部能給辦手續，是否轉換產權性質也就無所謂了，也肯定轉不了。

3、總之如果是單位有了正規產權，那就肯定不會轉換手續。如果單位沒有產權，那這就是小產權，也不可能交這么點兒錢就成大產權了，沒人為了這么點兒錢擔責任。

僅供參考。

三

Q:

請問，我正在看南沙窩的京鐵家園，五個問題：一是噪音大不大？二是怎么能省錢過戶？三是這里算不算學區房？四是地段如何，未來發展怎樣？五是如果過幾年維護，這里歸哪里管？出資問題。

A：

1、噪音指的是鐵路噪音嗎？應該受影響的都是北邊的房源，買中間的不就得了。而且應該噪音也不大，畢竟這是市區線路，夜間車輛不會多，而且也肯定會減速的，這都有標準可以參考和監督。

2、怎么能省錢，這問中介吧，他們比我專業的多。不過夠嗆能省太多，畢竟這是經適房性質，早期才4000來塊錢，現在再怎么省也得按指導價過戶，便宜不了多少。

3、不算學區房，房價中沒有學區溢價。

4、地段中等吧，優勢是交通要道，劣勢是被鐵道線半包圍，否則也不會開發成鐵路系統的福利房。未來沒什么發展了，沒人會到鐵路圈子內建設配套的，所以只能依靠外部的建設。又是塔樓為主的老小區，不太好聊發展，價格方面只能是跟隨大盤走勢吧，不吃虧。

5、歸哪里管？我也不知道。理論上既然是產權已經賣給了職工，那這小區就是社會化管理了，跟原產權單位無關。但如果維護的話應該也會找鐵路系統的，但具體哪個部門我不知道，鐵道部已經改組了，我還真不知道這小區歸誰管了。

6、總之您這幾個問題我感覺或是意義不大，或是我回答不了，幫不上什么忙。

僅供參考。

四

Q:

請問，我和我先生剛來北京工作，對北京房地產市場不了解，所以想請您推薦適合我們的中產小區。需求是：300萬總價之內（首付100萬），小區綠化好的兩室兩廳戶型，南北通透，有固定地下車位（正在準備買車），樓齡十年，精裝修。

對配套的要求是：以中關村為圓心的半小時車程內，地鐵站附近（一公里），周邊商業配套齊全，有三甲醫院和公園，學區優質。對保值的要求是：至少跑贏房價大盤，如果不自住的話好出租（租金高），出手時好賣。

我們目前并不著急買房，因為有單位提供的宿舍居住，北京戶口也還在辦理之中，預計年底或明年初辦妥。主要是我們看了網上的房價，感覺虛高嚴重，所以希望您提供幫助。

A：

1、這讓我怎么說呢？估計您是作為引進人才落戶北京的，提的也確實都是符合中產標準的要求。但您可能是對北京樓市不了解，所以期望值和現有預算不是太匹配。

2、我簡單說吧，如果是要求“學區優質”，那就只能是海淀區之內了。而如果是能做到通透的帶廳兩居室，至少也得8/90平。再加上綠化好+車位足+地鐵+配套，那這在海淀的單價基本就是10萬+了，這套房得千萬左右。而且房齡十年的小區，全海淀也不多，都挺貴的，千萬算起步價。

3、再一點，房價保值屬于投資，而房租是消費，這是兩個市場。在預算不是很高的情況下，這兩點通常是相悖的。租金收益高的通常是因為升值慢，房價低才顯的租金高。而升值好的多數都租金收益偏低，就跟股票的市盈率一個道理。

還有，“至少跑贏大盤”，那“至多”呢？也就是最高要求是不是就更高了？而北京升值好的基本都是改善類房產，總價6/700萬起步的，也就是在中位數之上的小區才選擇多些。這種房的購買群體對價格不太敏感，所以才相對容易抬升價格。而總價不太高的基本都是剛需盤，主要客群對價格敏感，不太好抬價。

4、總之我真的沒什么建議，最好還是再了解一下北京樓市吧。網上報價也談不上虛高，通常砍價比例也就是5%左右，超過10%的都極少。

僅供參考。

五

Q:

請問，父母投靠子女落戶的手續停辦了，請問有沒有介紹的渠道？我本來是想用父母落戶后的資格買房的，錢都準備好了，現在不讓辦了就麻煩了。

主要是我父親身體不好，租房根本就租不到，而我們的房雖然兩套但都特別小，學區房也不能賣，另一套也不方便住。現在是租的朋友家的房，但總歸不好意思。請問有沒有什么渠道？

A：

1、我可沒有這種渠道，完全沒接觸過。投靠手續不是停辦吧，是收緊，減少了名額增加了排隊時間，當然也和停辦差不多。

2、看樣子你們的兩套房都是在五環內是嗎？所以不能買在五環外，要買的話想買離現在房子近的，所以才需要用父母的資格，是這意思嗎？

那實在不行就買公寓吧，這就不牽扯戶口和地段限制了。雖然居住環境有可能不太好，但畢竟是自己的房子，比租房強的多。找房的時候也可以多看看，選擇環境相對好的不就得了。

3、其他沒建議，我實在不懂戶口方面的問題，幫不上忙。

僅供參考。

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