文/狗蛋分蛋

今年北京“未開先火”的樓盤不少，除了海淀的幾個神盤外，最近通州八里橋，又冒出個朝棠攬閱。

上周末，朝棠攬閱樣板間開放，據(jù)說，兩天到訪接近1800組客戶，900多套房源，現(xiàn)場認籌250多套。還沒正式開盤，近30%的房源先被鎖定了。

有人開玩笑說，估計全朝陽的剛需都跑去看房了。

7月20日，朝棠攬閱正式開盤，據(jù)項目公布數(shù)據(jù)，當天勁銷18.6億元，去化接近九成。當然按照北京樓市以往的慣例，這個數(shù)據(jù)大概率會注點水，究竟有多少水分，還得等網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

好房子政策影響下，北京買房人變得不好糊弄，開發(fā)商沒點壓箱底的手段，真抓不住買房人的眼球。

這次，買房人是沖著一個“神戶型”去的。

在69㎡這個北京最“剛”的面積段，朝棠攬閱上了三房配置。項目緊鄰?fù)ɑ莺樱們r最低不到400萬，也就是說——按15%首付比例來算，最低55萬，就能上車一個能通勤朝陽的三房“河景房”。

這樣的性價比，對急著買房的朝陽群眾來說，是巨大誘惑。

據(jù)說，樣板間開放當天，69㎡的小三房已經(jīng)被認購光了，這和放量太少也有關(guān)系，首開只推了55套，手慢無。

戶型數(shù)量規(guī)劃這塊，開發(fā)商需要一個平衡，69㎡的小三房對購房者來說是性價比超高的“神戶型”，但對開發(fā)商而言，可能是賺不到錢的戶型。

項目主打86㎡三房和101㎡四房戶型，69㎡戶型只占項目總量的很小一部分。客戶來都來了，買不上69㎡，可能會去看看其他小面積段的主力戶型。

這叫舍小搏大，鐵柱打趣，項目背后一定有釣魚大佬指點，這“打窩”手法太專業(yè)。

看完戶型圖，大概能明白，朝陽群眾們?yōu)樯缎母是樵浮耙с^”。

這次招商蛇口確實做出了點東西。

雖然戶型面積只有69㎡，但該有的功能全有，廚房足夠兩人下廚，次臥也留了衣柜空間，主臥甚至還能做個衣帽間。

如果是三口之家，預(yù)算400萬以內(nèi)，有朝陽通勤需求，那朝棠攬閱的69㎡可能就是近年北京最值得下手的戶型了。

可惜的是，這種戶型沒幾套。

據(jù)說，項目開盤小戶型秒沒，更大面積段戶型則稍微尷尬。

相比于69㎡戶型，它們確實沒那么驚艷。

比如86㎡的戶型，是過去常用的一字排布，客廳擺角，U型廚房，后期把墻打了可以做開放式。

雖然顯示建面比69㎡戶型大了17㎡，但實際排下來就多了個廁所，感覺尺度感上，沒有和前者拉開差距。

通州新規(guī)后入市的項目，在好房子政策的影響下已經(jīng)卷麻了，剛需也不例外。包括朝棠攬閱的兄弟項目“云璟攬閱”，通州新剛改盤還有花溪云錦、國譽頌等。

同樣的上車門檻，市場上基本都有更好的選擇。

像國譽頌，朝棠攬閱89㎡同樣的總價，可以上車國譽頌105㎡戶型，不僅面積更大，還是個四葉草戶型。

100㎡以上戶型，這次開盤余量大，尤其是124㎡感興趣的不多。

競品壓力是一個其中原因，根源在于剛需盤中的改善戶型，往往會因為不夠純粹，在后期轉(zhuǎn)手時賣不上價。

2023年招商蛇口首入通州，加上朝棠攬閱已經(jīng)有三個項目，算是北京房企里，對通州市場理解比較深刻的。

這次選在八里橋做剛需盤，招商蛇口有自己的想法。

一方面，八里橋近年新盤大多選擇做了大平層產(chǎn)品，比如縵云ONE，定位改善偏豪宅。

做剛改，有效避免了同質(zhì)化競爭。

另一方面，對于大部分人而言，這里更適合壓縮成本上車。

八里橋的房子營銷時，大多會吹一吹通州，吹一吹八里橋各種規(guī)劃，好為溢價找個理由。

作為副中心，通州每年基建投入上千億，并且這種大規(guī)模投入還會持續(xù)10年以上，潛力確實在線。

問題是，八里橋的位置有些尷尬，位于通州和朝陽的交匯處。

兩區(qū)交匯，大多爹不疼媽不愛，加上通州目前發(fā)展重點在運河商務(wù)區(qū)，預(yù)計未來很長一段時間都不會變，相比之下，八里橋的發(fā)展優(yōu)先級不算高。

這就導致有些“餅”，買房人容易吃不到嘴里。

因此，通勤能力和性價比，才是八里橋目前能看的最大優(yōu)勢。

低總價，低門檻才能更好把握板塊優(yōu)勢，即便需要后期置換，便宜，在二手市場也更有話語權(quán)。這個角度看，招商蛇口確實把通州樓市玩明白了。

兩區(qū)交匯，除了吃餅難，一些不利因素的處理上，也容易掉鏈子。

朝棠攬閱目前主要的不利因素有三個，一是頭頂?shù)母邏壕€，二是22號地鐵線可能會從項目西北角穿過，三是航空噪音。

去看房時，和不少客戶聊天，這也是他們比較擔憂的點。

高壓線問題，據(jù)現(xiàn)場工作人員說，后期線路會做下埋處理，下埋后，對項目幾乎沒有影響。這是個老問題了，當?shù)鼐用褚呀?jīng)反饋多年，有人說“年年有計劃要埋，年年沒動作。”

客戶們擔心，項目承諾又變成大餅。

地鐵線下穿問題，主要就是做好防震和隔音。

鐵柱倒覺得，處理高壓線和地鐵線下穿問題不難，畢竟新盤要開了，如此明顯的不利因素會嚴重影響去化，招商蛇口應(yīng)該會想想辦法。而地鐵線下穿也不罕見，項目大概率有現(xiàn)成的案例可以借鑒。

幾個不利因素中，挑戰(zhàn)最大的是航空噪音。

實測航班集中的時候，每隔幾分鐘，就能明顯聽到飛機發(fā)動機的轟鳴聲，它不是局部能聽到，而是對項目幾乎所有的樓棟都有影響，處理起來相對麻煩。

期待招商蛇口可以拿出一套行之有效的解決方案。

最后，不少買房人還在糾結(jié)板塊潛力。

其實看完上文就能明白，這完全沒必要。

八里橋有自己的一套價值邏輯，硬去蹭通州發(fā)展紅利的概念，最后也許就是期待越高，失望越大。

通勤是朝棠攬閱可以確定的優(yōu)勢，下面就是拋開可能“買不到”的69㎡戶型，其他戶型有沒有性價比的問題。

從現(xiàn)場看到的價格，項目首次開盤均價6萬元左右，部分戶型下探到了5字頭，相比之前傳言的6.2萬元/㎡，能感覺到招商這次是帶著誠意來的，但可能還不夠。

未來一段時間八里橋板塊土地供應(yīng)量不小，離項目比較近的東灣項目，當年開盤價6.5萬元/㎡，但是這兩年隨著大量新項目入市，跌幅最高超過18%。

目前板塊內(nèi)新房5.6-5.8萬元/㎡是道坎，超過太多容易踩高。