你最近有關(guān)注過(guò)房子嗎？限售松綁、首付門(mén)檻降至20%，購(gòu)房窗口期正隨政策東風(fēng)悄然打開(kāi)。7月21日，成都樓市迎來(lái)重磅新政——分批取消住房限售，二套房公積金貸款首付比例降至20%。這17條措施如同一枚信號(hào)彈，照亮了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策路徑。

短短24小時(shí)內(nèi)，“限售解禁”、“首付下調(diào)”迅速登上本地?zé)崴寻駟巍Ｖ兄秆芯吭撼啥脊究偨?jīng)理黃雪分析指出，成都新政采用“分批次分階段取消策略”，在盤(pán)活存量市場(chǎng)的同時(shí)保障了市場(chǎng)公平，既避免短期投機(jī)，又精準(zhǔn)釋放合理住房需求。

01 政策組合拳，國(guó)家多維度激活樓市

今年二季度，房地產(chǎn)政策工具箱被充分打開(kāi)。6月13日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

中央層面，金融支持政策密集落地：5月央行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上LPR降至3.5%；住房按揭利率已降至歷史最低水平。同時(shí)，金融監(jiān)管總局推動(dòng)建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的融資制度。

地方層面更是火力全開(kāi)。據(jù)中房研協(xié)監(jiān)測(cè)，二季度全國(guó)累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策126條，政策頻次較上一季度明顯增加。其中成都創(chuàng)新性探索“憑網(wǎng)簽備案合同辦理子女入學(xué)”，直擊學(xué)區(qū)房痛點(diǎn)；龍泉驛區(qū)對(duì)博士學(xué)歷購(gòu)房者發(fā)放8萬(wàn)元補(bǔ)貼。

這些政策背后是精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支撐：上半年商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.5%，但降幅已比去年同期收窄15.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)正處于筑底回升的關(guān)鍵階段。

02 市場(chǎng)初現(xiàn)暖意，政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)釋放積極信號(hào)。

副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)在7月15日的發(fā)布會(huì)上明確指出：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果明顯。

最直觀的變化在交易端：全國(guó)商品房待售面積連續(xù)四個(gè)月減少，6月末較5月末再減少479萬(wàn)平方米。一線城市率先回暖，深圳上半年新房成交暴漲42%，北京增長(zhǎng)11.9%。

價(jià)格曲線也悄然轉(zhuǎn)向。6月70城新房?jī)r(jià)格同比降幅收窄至-3.69%，其中一二線城市環(huán)比降幅分別收窄0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)。豪宅市場(chǎng)率先反彈，總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交金額達(dá)553億元，同比激增184%。

房企資金壓力同步緩解。上半年房企到位資金降幅同比收窄16.4個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款**由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.6%**。萬(wàn)科、龍湖等房企抓住窗口期發(fā)行40億元海外債，融資成本持續(xù)走低。

03 “好房子”時(shí)代，居住品質(zhì)成新焦點(diǎn)

“好房子”正成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心關(guān)鍵詞。6月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)“扎實(shí)有力推進(jìn)‘好房子’建設(shè)”，要求納入城市更新機(jī)制統(tǒng)籌推進(jìn)。

市場(chǎng)調(diào)研佐證了這一方向：58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，61.6%的購(gòu)房者將“居住舒適度”作為購(gòu)房首要因素，對(duì)自然采光、通風(fēng)性能及戶型布局關(guān)注度顯著提升。

成都新政響應(yīng)迅速，明確以群眾需求為導(dǎo)向編制《成都市“好房子”設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的宜居空間。同時(shí)推動(dòng)龍泉驛、雙流等區(qū)圍繞軌道交通場(chǎng)站布局優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)展高品質(zhì)住房。

04 去庫(kù)存加速器，城市更新全面發(fā)力

城市更新正成為樓市去庫(kù)存的重要引擎。5月15日《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》正式發(fā)布，新增北京、上海、廣州等20個(gè)示范城市。

“房票安置”政策效果立竿見(jiàn)影。廈門(mén)通過(guò)房票安置在5個(gè)月內(nèi)撬動(dòng)145億元房票資金，直接帶動(dòng)65萬(wàn)平方米庫(kù)存去化，開(kāi)發(fā)商回款激增210億元。

成都同步加大房票安置力度，擴(kuò)大房源庫(kù)可選范圍，并在征地補(bǔ)償中鼓勵(lì)收購(gòu)商品住房用于安置。政策設(shè)計(jì)頗具巧思：既消化存量房源，又避免新建安置房造成的二次過(guò)剩。

05 城市深度分化，購(gòu)房策略急需調(diào)整

市場(chǎng)回暖背后是殘酷的城市分級(jí)。杭州錢(qián)江新城地塊溢價(jià)率沖上43%，但三四線城市新房?jī)r(jià)格同比仍下跌6%，洛陽(yáng)、煙臺(tái)等地甚至出現(xiàn)“首付5%仍無(wú)人問(wèn)津”的窘境。

成都內(nèi)部也呈現(xiàn)冷熱不均：商品住宅庫(kù)存面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，而核心區(qū)域120㎡以上改善戶型去化周期僅8個(gè)月，比剛需盤(pán)快兩倍。

外部環(huán)境帶來(lái)新變量：美聯(lián)儲(chǔ)9月降息概率超80%，全年預(yù)計(jì)降息50個(gè)基點(diǎn)。中美利差收窄將驅(qū)使國(guó)際資本重返新興市場(chǎng)，目前北上廣深商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率已達(dá)5.5%，顯著高于美債收益。

對(duì)購(gòu)房者而言，政策紅利存在“窗口期”。成都人才購(gòu)房補(bǔ)貼將在12月31日截止；龍泉驛區(qū)首套房補(bǔ)貼僅開(kāi)放至9月30日。隨著政策效能釋放，部分區(qū)域價(jià)格筑底反彈可能加速到來(lái)。

對(duì)普通購(gòu)房者而言，讀懂政策語(yǔ)言比猜測(cè)價(jià)格底部更為重要。那些曾被限售鎖定的房源正重獲流動(dòng)性，公積金貸款門(mén)檻已降至近十年最低點(diǎn)——這些變化不會(huì)出現(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)圖上，卻真實(shí)重塑著每個(gè)人的購(gòu)房選擇。