文/北京進(jìn)深 林振興

胡文全團(tuán)隊(duì)最近很忙，他們開(kāi)始為能建城發(fā)在朝陽(yáng)勁松的項(xiàng)目造勢(shì)。

為了營(yíng)造神秘感，項(xiàng)目案名至今未流出。

這個(gè)在三年多前拿地的項(xiàng)目，硬是熬到現(xiàn)在才開(kāi)賣(mài)，目前銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)10.66萬(wàn)/㎡。

捂盤(pán)，是這家央企開(kāi)發(fā)商的慣用招數(shù)。

在豐臺(tái)，能建城發(fā)中國(guó)府于幾個(gè)月前推出新品疊拼。它也是一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目。

中國(guó)府是一個(gè)在10年前拿地的項(xiàng)目，但至今去化堪憂，今年才賣(mài)了7套。

之所以，胡文全接連不斷掏出現(xiàn)房來(lái)賣(mài)，是因?yàn)槟芙ǔ前l(fā)從去年至今，在北京拿地“掛0”。

4月29日，能建城發(fā)重拾拿地野心，但卻在通州梨園6007地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中失利了。

沒(méi)有新地，意味著未來(lái)隨著存量的持續(xù)去化，能建城發(fā)北京公司就會(huì)在北京出現(xiàn)“斷糧”、無(wú)房可賣(mài)的局面。

作為能建城發(fā)北京事業(yè)部總經(jīng)理，胡文全或許最為擔(dān)心，北京區(qū)域是否拖累集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的后腿？

今年上半年，能建城發(fā)未上榜《北京房企權(quán)益銷(xiāo)售金額排行榜top30》，但遙想2024年上半年它還在榜單上。

眼下，這個(gè)東三環(huán)位置相當(dāng)頂?shù)默F(xiàn)房項(xiàng)目推出后，或許可以助力胡文全打一場(chǎng)翻身仗，并達(dá)成今年的業(yè)績(jī)kpi。

能建城發(fā)董事長(zhǎng)楊揚(yáng)洋和總經(jīng)理蕭睿，也對(duì)胡文全給予了厚望。畢竟勁松項(xiàng)目在中國(guó)能建大廈附近，代表著大集團(tuán)的面子。

01

時(shí)間回溯至三年多前，當(dāng)時(shí)能建城發(fā)還叫葛洲壩地產(chǎn)。

2021年平安夜，由葛洲壩以底價(jià)11.4億元，競(jìng)得勁松街道0408-646地塊，樓面價(jià)約2.84萬(wàn)元/㎡。

次年2月，項(xiàng)目公司中能建（北京）房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，法人兼經(jīng)理為胡文全。

目前，該公司票據(jù)發(fā)生逾期，逾期余額19.4萬(wàn)元，累計(jì)逾期發(fā)生額27.107萬(wàn)元。

堂堂央企項(xiàng)目公司，為何票據(jù)逾期，背后原因或許只有胡文全等高管心里知曉。

能建城發(fā)勁松項(xiàng)目很mini，占地約1.3公頃，地上建筑規(guī)模約4萬(wàn)㎡。包含1棟辦公樓、2棟住宅樓和地下車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施。

3棟建筑圍合式排布，商住混和，私密性一般，舒適感大打折扣。

另外，由于規(guī)模有限，樓棟排布密集，缺乏園林規(guī)劃。而且南邊的兩個(gè)大寫(xiě)字樓 西側(cè)寫(xiě)字樓，遮擋嚴(yán)重。

兩棟住宅樓建面1.2萬(wàn)㎡，98套房源，3種戶(hù)型，102㎡/130㎡三居和160㎡四居。

其中2號(hào)樓南北朝向，邊戶(hù)160㎡四居 中間戶(hù)130㎡三居。

如果換做是現(xiàn)在的“好房子”新品，130㎡是一定可以做四居。

雖然有點(diǎn)“好飯”晚了，但160㎡四居還是很不錯(cuò)的，南向四面寬，并做到了動(dòng)靜分離。

102㎡三居全部是東西朝向，室內(nèi)采光較差。

據(jù)了解，能建城發(fā)勁松項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司為中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司，中標(biāo)金額240.9898萬(wàn)元。

有小道消息稱(chēng)，130㎡和160㎡南北通透大戶(hù)型，很有可能就內(nèi)部消化，能拿出來(lái)對(duì)外銷(xiāo)售的只有102㎡的東西向。

花近1000萬(wàn)，買(mǎi)東西向的房子，你愿意嗎？

也有置業(yè)顧問(wèn)辟謠稱(chēng)，“房源全對(duì)外銷(xiāo)售，無(wú)內(nèi)部保留說(shuō)法，員工也需驗(yàn)資看房。”

但可以確定的是，能建城發(fā)幾年前的產(chǎn)品，穿越到現(xiàn)在看，已嚴(yán)重過(guò)時(shí)了。

僅朝陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)，在售的中海萬(wàn)吉玖序、保利朝觀天珺、金茂滿(mǎn)曜，待售的黃杉木店雙子座。它們贈(zèng)送面積感人，將南北陽(yáng)臺(tái)變室內(nèi)面積。

除了陽(yáng)臺(tái)，越拉越多朝陽(yáng)新盤(pán)還有風(fēng)雨連廊、首層架空等“好房子”元素。

能建城發(fā)勁松項(xiàng)目，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)等擴(kuò)展空間，得房率不高，僅一邊有飄窗，另一側(cè)開(kāi)窗較小。

雖說(shuō)只有98套，胡文全肩上的擔(dān)子也不輕，他的主要對(duì)手，是東北6公里外的黃衫木店雙子座：璞樾和紫京宸園。

但能建城發(fā)勁松項(xiàng)目也有自己的優(yōu)勢(shì)，地段好，隸屬于北京CBD輻射區(qū)，距離國(guó)貿(mào)商圈約2.5公里。

02

眼下，讓胡文全心里真正發(fā)愁的，或是豐臺(tái)的中國(guó)府。

2015年10月，葛洲壩單挑群雄，以49.5億元和配建4.1萬(wàn)平方米公租房以及6.18萬(wàn)平方米回遷房的代價(jià)，競(jìng)得豐臺(tái)樊家村住宅用地。

住宅部分樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平米，刷新了彼時(shí)北京“單價(jià)地王”紀(jì)錄。

但不幸的是，葛洲壩拿下地王一年多后，房住不炒出臺(tái)，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地價(jià)有了限價(jià)，商品房也有了銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)。對(duì)葛洲壩（現(xiàn)更名能建城發(fā)）來(lái)說(shuō)，地王變成了燙手山芋。

一直拖到2019年，北京中國(guó)府首次取得預(yù)售證，擬售價(jià)格11萬(wàn) /平米。

中國(guó)府雖以“地王”身份出生，但捂盤(pán)的福利，一點(diǎn)都沒(méi)有沾到，銷(xiāo)售表現(xiàn)差強(qiáng)人意。據(jù)媒體報(bào)道，開(kāi)盤(pán)2年多后，網(wǎng)簽才16套。

2022年7月29日，北京中國(guó)府項(xiàng)目第三次取證，取證房源580套，其中住宅96套，其余為庫(kù)房。再之后，它進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段。

高價(jià)地項(xiàng)目對(duì)房企資金鏈存在挑戰(zhàn)，資金成本會(huì)隨著時(shí)間的延長(zhǎng)而不斷增加，這又反過(guò)來(lái)迫使能建城發(fā)提高中國(guó)府價(jià)格。

最近一次取證是去年3月，中國(guó)府42套房源（含住宅8套，其余為庫(kù)房）入市，住宅擬售價(jià)格123741.18元/平米。

但時(shí)間過(guò)去一年多，這批住宅僅成交2套，成交均價(jià)123132.43元/平米。

另?yè)?jù)克而瑞顯示，今年以來(lái)，中國(guó)府一共賣(mài)出了7套，成交均價(jià)107,002元/平米，成交金額共計(jì)1.76億元。

中國(guó)府去化困難，存在內(nèi)、外部因素。

內(nèi)部因素是因?yàn)楦叱杀荆敲鎯r(jià)及裝修費(fèi)用）導(dǎo)致中國(guó)府定價(jià)壓力大。

外部因素是中國(guó)府所屬的豐臺(tái)，作為近年來(lái)供地大戶(hù)，是京城開(kāi)發(fā)商賣(mài)房競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域，沒(méi)有之一。

新入市的項(xiàng)目包括建發(fā)金茂觀宸、金茂璞逸豐宜、中建云境、北京隅·西頌等，它們分散了豐臺(tái)有限的市場(chǎng)需求，加劇了中國(guó)府的去化難度。

轉(zhuǎn)眼2025年，麗澤叁號(hào)院為豐臺(tái)新房市場(chǎng)增添了532套的庫(kù)存。而后，豐臺(tái)新宮和岳各莊地塊兩塊地還將為當(dāng)?shù)貛?lái)不少新房。

雖然中國(guó)府項(xiàng)目周邊配套設(shè)施相對(duì)成熟，但與豐臺(tái)其他“好房子”項(xiàng)目相比，未能形成絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

缺乏"爆點(diǎn)"的產(chǎn)品，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下很難贏得購(gòu)房者的青睞。