會哭的孩子有糖吃。

這句話放在廣州舊改上，也同樣適用。

近日，海珠區康鷺片區最新拆遷補償方案正式出爐：貨幣補償標準從初版的1.25萬/㎡，飆升至2.5萬/㎡。

非村民部分的補償也大幅提升，遠超此前的標準。

△來源：海珠區住建局

這一調整，讓不少圍觀舊改的街坊直呼“酸了”——

畢竟，白云有證+棄產獎勵才6600元/㎡，康鷺的補償簡直是升了不止一個level。

康鷺拆補方案，終于落定

6月6日，這份備受關注的方案在海珠區官網正式發布，詳細規定了集體物業和私人住宅的補償標準。

K姐整理了一個表格，大家來看看：

2025年康鷺片區拆遷補償方案重點整理

制圖:房頻 數據來源:廣州市海珠區住房和建設局批復文件(2025年6月)

根據方案，補償對象分為村民和非村民兩大類。

大家最關心的補償方式，也相當靈活多樣。可以選擇回遷安置、貨幣補償，或者兩種方式相結合。

對于康樂村的村民來說，如果選擇回遷安置，按被拆遷房屋建基面積乘以3.5倍來計算。

這一點，與康鷺舊改過往幾版的賠償方案一樣。

值得一提的是，即便是2009年12月31日前建設的、沒有權屬證明的被拆遷房屋，也能享受這個補償標準。

△來源：海珠區住建局文件

如果選擇貨幣補償，村民放棄回遷安置面積中除權益面積之外的部分，可以按照25000元/平的標準獲得補償。

非村民的補償方案則更加細致，也是大家關注這次方案的重點：

對于有權屬證明的被拆遷房屋，分兩種情況：

第一種，是證載合法面積≤280平的，可以按照現狀建筑面積1:1獲得住宅回遷安置；

△來源：海珠區住建局文件

第二種，是建面超過280平的。

280平以內部分安置住宅，超出部分可以選擇按16800元/平獲得貨幣補償，或者按照1:1比例置換為商辦物業（公寓）。

如果非村民選擇貨幣補償，住宅部分按25000元/平補償，商辦部分按16800元/平補償。

△來源：海珠區住建局文件

簡單來說，非村民超出280平部分可以有兩個選擇：按1:1回遷產權公寓，或者獲得16800元/平的棄產補償，比起初版有了N倍以上提升。

舉個例子，假如非村民小汪擁有1個產權證，證載面積380平，那么：

初方案：將獲得280平安置住宅、40平產權公寓以及90000元的現金。

新方案：將獲得280平安置住宅，100平產權公寓或者1680000元的現金。

誠意相當足。

非村民補償，為何擾攘已久？

為什么康鷺舊改補償方案中，關于非村民補償標準的討論度會那么高？

這一點，K姐給大家科普一下。

這些非村民群體的身份，頗為特殊——他們大多是上世紀90年代末至21世紀初來到鷺江，通過集資建房或購買村民住宅的方式在此定居。

但早在1998年，《土地管理法》就已明令禁止農村宅基地對外買賣（僅允許村集體內部流轉）。

因此，他們居住的房屋往往只有一個宅基地證，由多戶共同出資建成，也就是我們常說的小產權房。

根據此前流出的康鷺舊改補償方案，這類無證非村民的補償標準是：

2009年12月31日前建造的房屋，按建基面積最高80平方米、3.5層計算，總面積不超過280平方米，回遷無產權公寓。

2024版康鷺片區非村民住宅補償

這一規定，引發了不少非村民的強烈不滿。

他們認為：既不能選擇貨幣補償，只能獲得40年使用權的公寓，且這些公寓設計存在明顯缺陷。

當時，也有網友們的看法呈現出另一面：

“購買時就知道是小產權房，現在要求同等補償不合理。”

客觀來看，根據“一宅一戶”政策，農村宅基地涉及非村民的交易屬于違規，自然無法確權。

更關鍵的是，若給予這類房屋與村民同等的補償待遇，無異于變相承認小產權房的合法性。

對改造方來說，如何在舊改過程中，在法理與人情之間找到平衡點？

目前的方案，或許正是這種平衡的體現。

一則方案調整，經歷兩年之路當然，“慷慨”并非無緣無故。
回顧康鷺舊改進程，從爭議不斷到補償加碼；背后既有非村民的訴求，也有推進舊改的決心。
雙方都有妥協。

早在2023年9月，康鷺片區策劃方案征詢意見正式公示，總建面377.98萬平，改造后復建安置面積為238.22萬平。

2023年11月，康鷺片區就對舊改補償方案的投票資格進行認定。

隨后12月份，康鷺片區控規正式獲批。

并在2024年1月份，項目正式列入《廣州城中村改造專項規劃（2021-2035年）》名單。

隨后一年多時間，康鷺片區舊改可謂進展神速。

按照2024年1月份，鳳和更新改造公布的工作要求，康鷺片區共有10個地塊處于拆遷或清租。

當時，隨處可見圍蔽清拆的施工現場，紡織廠房大多已人去樓空，墻上的“拆”字格外醒目。

即便改造如火如荼，康鷺的拆遷補償方案，仍然未獲得村民的一致認可。

到了2024年11月，康鷺再次修改了拆遷補償方案，也就是今天大家看到的獲批版。

回頭來看，康鷺舊改這場博弈中，村民、非村民據理力爭守住底線，改造方俯身傾聽展現溫度。

既要發展速度，更要民生溫度。

可以預見的是，這一版的補償方案正式獲批，康鷺舊改推進的節奏，會越來越快。