房企暴雷，官司打贏，如今不僅房子沒(méi)了，購(gòu)房款也要不回來(lái)....

　　在南沙樓市最火爆的2021年，購(gòu)房者Z女士（化名）經(jīng)歷了一場(chǎng)堪稱(chēng) "過(guò)山車(chē)" 的購(gòu)房噩夢(mèng)。

　　爆雷與糾紛

　　從簽約到維權(quán)的轉(zhuǎn)折

　　2021年7月25日，她與深濤公司簽署《(領(lǐng)瀾灣) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，按約定支付5萬(wàn)元定金，并于7月29日前支付184996元首期房款（不含定金），滿(mǎn)心期待著新房交付。

　　然而，這場(chǎng)看似普通的購(gòu)房交易，卻因開(kāi)發(fā)商爆雷、政策變動(dòng)等多重變故，將她推入 "錢(qián)房?jī)煽? 的深淵。

　　領(lǐng)瀾灣

　　原為恒大集團(tuán)旗下項(xiàng)目，原銷(xiāo)售名為“恒大陽(yáng)光半島”，2021年停工，后由中航信托接管，并于2023年2月正式委托綠城管理代建運(yùn)營(yíng)，同年6月首期交付，現(xiàn)在案名為“綠城·廣州藍(lán)灣半島”。

　　簽約后不久，恒大地產(chǎn)（深濤公司關(guān)聯(lián)方）陸續(xù)曝出無(wú)法交房、申請(qǐng)破產(chǎn)等消息，深濤公司客服系統(tǒng)也陷入癱瘓。

　　2021年9月，Z女士首次提出解除合同并要求退款，卻遭對(duì)方拒絕；2022年6月，當(dāng)她再次主張退款時(shí)，深濤公司竟稱(chēng)涉案項(xiàng)目已由中航公司全面接管，要求其向第三方主張權(quán)利。

　　Z女士認(rèn)為，深濤公司收取其定金卻無(wú)法履行合同義務(wù)，并在明知自身不具備履行能力的情況下，仍誘導(dǎo)其提前支付首期款，侵害了她的合法權(quán)益，而且作為深濤公司唯一股東及項(xiàng)目接管人的中航公司，理應(yīng)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　然而，兩家企業(yè)卻給出截然不同的抗辯：

　　深濤公司認(rèn)為

　　▲雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法有效，雙方應(yīng)按認(rèn)購(gòu)書(shū)履行合同；

　　▲若Z女士具備購(gòu)房資格而拒絕行認(rèn)購(gòu)書(shū)，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，我方可以撻定以及不予退還所付購(gòu)房款；

　　▲因政策變更已超過(guò)一年，Z女士超過(guò)一年才起訴，其解除權(quán)已經(jīng)消滅，無(wú)權(quán)主張解除合同

　　中航公司認(rèn)為

　　▲中航公司作為深濤公司的唯一股東，已充分舉證證明其財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于深濤公司的財(cái)產(chǎn)，無(wú)需對(duì)深濤公司的對(duì)外債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；

　　▲中航公司和深濤公司不僅在財(cái)產(chǎn)上各自獨(dú)立，且在人員、辦公場(chǎng)地、業(yè)務(wù)和之都等各方面都各自獨(dú)立，不存在發(fā)生可能法人人格混同的情形；

　　▲涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目有其本身的特殊性，中航公司積極落實(shí)“保交房、保民生保穩(wěn)定”的國(guó)家政策，履行社會(huì)責(zé)任的行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫剿痉ǖ目隙ㄐ栽u(píng)價(jià)。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，深濤公司辯稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)合法有效，反指Z女士若拒絕履行合同，公司有權(quán)沒(méi)收定金及房款，且聲稱(chēng)Z女士超過(guò)一年才起訴，解除權(quán)已消滅。

　　中航公司則強(qiáng)調(diào)其與深濤公司在財(cái)產(chǎn)、人員、業(yè)務(wù)等方面完全獨(dú)立，不存在法人人格混同，無(wú)需對(duì)債務(wù)擔(dān)責(zé)，同時(shí)主張其接管項(xiàng)目是落實(shí) "保交樓" 政策的社會(huì)責(zé)任行為，應(yīng)獲司法認(rèn)可。

　　法院判決

　　贏了官司，卻贏不回錢(qián)

　　對(duì)于此案，2023年2月16日，南沙法院作出判決：

　　▲確認(rèn)雙方認(rèn)購(gòu)書(shū)解除；

　　▲深濤公司需退還購(gòu)房款234996元及利息（以184996元為基數(shù)，按 LPR標(biāo)準(zhǔn)自判決生效日起計(jì)息）；

　　▲駁回Z女士的其他訴訟請(qǐng)求。

　　盡管判決明確了退款義務(wù)，但Z女士的維權(quán)之路并未完全終結(jié)。

　　根據(jù)執(zhí)行裁定書(shū)，法院凍結(jié)、劃撥、扣留、提取、查封、扣押深濤公司價(jià)值238421元財(cái)產(chǎn)，但是窮盡執(zhí)行措施，發(fā)現(xiàn)深濤公司名下無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，最后僅能對(duì)其采取限制高消費(fèi)措施。

　　需要注意的是，雖然法院裁定凍結(jié)、劃撥、扣留、提取、查封、扣押被執(zhí)行人價(jià)值238421元的財(cái)產(chǎn)，但不代表Z女士最終能拿回錢(qián)。

　　一方面，被法院查找的財(cái)產(chǎn)需要變現(xiàn)，如果財(cái)產(chǎn)存在難以變現(xiàn)的情況，可能需要耗費(fèi)大量時(shí)間和費(fèi)用才能變現(xiàn)，導(dǎo)致Z女士可能無(wú)法及時(shí)拿到錢(qián)，或者只能拿到很少一部分錢(qián)。

　　另一方面，即便財(cái)產(chǎn)能夠變現(xiàn)，若存在其他具有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人，如享有抵押權(quán)的債權(quán)人，或者拖欠職工工資、稅款等法定優(yōu)先受償?shù)那樾危敲?strong>在清償這些優(yōu)先債權(quán)后，剩余的財(cái)產(chǎn)才能用于償還Z女士的債務(wù)。

　　而且根據(jù)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，與Z女士有同樣遭遇的購(gòu)房者不少，被凍結(jié)的這部分財(cái)產(chǎn)用于退費(fèi)和支付利息，顯然是不夠的。

　　"從付首付時(shí)的期待，到開(kāi)發(fā)商爆雷時(shí)的焦慮，再到判決后的希望破滅，現(xiàn)在只剩絕望。"Z女士無(wú)奈坦言，這場(chǎng)耗時(shí)兩年多的糾紛，最終讓她陷入"贏了官司卻拿不回錢(qián)"的困境。

　　Z女士的遭遇猶如一面鏡子，映照出樓市高速發(fā)展期隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)房者而言，在追逐區(qū)域規(guī)劃紅利時(shí)，更需警惕開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)健康度、項(xiàng)目合規(guī)性。

　　當(dāng)"灣區(qū)頂流"的光環(huán)退去，那些被困在房屋糾紛中的購(gòu)房者，正用切身之痛追問(wèn)：在樓市的跌宕起伏中，普通人的權(quán)益該如何安放？這場(chǎng)關(guān)于"住有所居"的民生考題，或許需要更多制度性的答案。

　　來(lái)源：裁判文書(shū)網(wǎng)

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