上海樓市，真的跟以前大不一樣了。

變化來的太快太猛，很多人看不懂了。

一邊是地價狂飆，新房猛漲；一邊是二手房掛牌量居高不下，房租跌跌不休；房東在焦慮，買家在猶豫……

而在基本面上，也有一些新變化，比如人口方面的：老齡化更重度了，常住人口少了……

上海樓市，徹底亂了。

房租跌狠了

這個話題我們聊過很多次了，大家也都知道了。

而因為房租跌跌不休，什么二房東消失，房東卑微都是過去式了。

現(xiàn)在租房市場最新的動態(tài)是，有些公租房都開始空置了，原因是和周邊房租倒掛了。

原本公租房主打的就是性價比，周邊市場價打個8折，沒想到如今市面上租金跌了，同等地段的個人房源，價格都快比公租房便宜了，裝修配套也比公租房好。

大家也就不像以前搶著排隊去租。

原本以為房價跌下來，租售比就上去了，萬萬沒想到租金也會跌 。還是希望房租能快速穩(wěn)住，才能對房價形成支撐和預(yù)期。

新房漲猛了

近兩年上海地王頻現(xiàn)，華潤新楊思，中建大寧，臨平路金茂府，最近又拍出了500多億東安新村。

寸土寸金的徐匯內(nèi)環(huán)，緊靠徐匯濱江和徐家匯，看樣子又要出天價豪宅了，單價破20萬也不意外。

上海市區(qū)地價高漲，新房價格也水漲船高。原先的倒掛沒了，都開始正掛了，比周邊二手房貴一大截，就這也不愁賣，所以開發(fā)商拍地也很積極。

可能只是房東吃了癟，被高品質(zhì)新房吸走了客戶。

畢竟在第四代住宅面前，那些二十多年的人車不分流，涂料外立面，戶型奇葩的老房子，真的不夠打，只能降價凸出性價比了。

只能說，市區(qū)同等地段的新房和二手房，完全不是同一個價位段的東西了。

郊區(qū)就難搞了，尤其是遠郊，新房別說漲價了，打完折扣還要開分銷，不然根本賣不完。

2025年上海新房徹底“兩極分化”：市區(qū)貴過20萬，郊區(qū)根本賣不完。

這不閔行已經(jīng)開始收購存量商品房做保租房了，就是為了緩解開發(fā)商的壓力。

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拆遷發(fā)力了

2025是上海拆遷全面發(fā)力的一年。這個過程中，市區(qū)人口密度下降，畢竟一拆就拆到郊區(qū)去了。同時在市中心騰出凈地，打造高品質(zhì)豪宅，賣給來自全國的有錢人。 而無論是拆遷力度，還是拆遷補償，上海在全國都是頭一號的。 雖然和以前拆遷暴富的時代不能比了，但看看去年東安一村，造就了多少千萬富豪啊。拆遷對樓市也是托底，拆遷戶下場掃貨，市區(qū)二手房，郊區(qū)新房都能吃到利好。 2025年上海動遷全年預(yù)算1402億（比去年多23%），浦西重點砸向徐匯，黃浦，虹口三大區(qū)。 浦東和郊區(qū)的主旋律是城中村改造。

我實地看了下，南京東路人民廣場一帶，很多弄堂人都清走了，就差臨門一拆了。 短時間沒希望拆的，或者是有歷史保護建筑的，外立面也都修繕了一番，不知道里面咋樣，外面挺漂亮的。

房東更焦慮了

目前上海二手房掛牌量居高不下，持續(xù)在20萬套以上運行。成交量卻還在下滑，6/7/8三個月是傳統(tǒng)的市場淡季。如果沒有政策救市，這三個月內(nèi)很多小區(qū)房價還要往下走，尤其一些之前跌得少的大齡商品房最近開始補跌了。更麻煩的是租金還在跌。

房東們2025年集體失眠，掛牌半年無人問，價格跌回幾年前。

最慘的兩類房東：市區(qū)老破大，郊區(qū)無地鐵的房子。價格到地板也難賣，流動性相當(dāng)差。

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上海的房子是賣是留？

買家更猶豫了

買家不買房怕漲，買了怕跌，現(xiàn)在是后一種情緒更多一點。

加上收入預(yù)期不穩(wěn)，確實不太敢加杠桿了。

以前準(zhǔn)備花1000多萬次新帶學(xué)區(qū)的，后來想了想買了個老破小掛戶口。

原本首付400萬再看1000萬的房子，最后去買了600萬的。

市區(qū)新房越來越貴，二手房良莠不齊，上海買房人2025年陷入終極糾結(jié)。

常住人口少了

數(shù)據(jù)顯示，2024年末，上海常住人口為2480.26萬人。其中戶籍常住人口1496.77萬人，外來常住人口983.49萬人。

對比2023年末的常住人口2487.45萬人。

2024年，上?？?cè)丝谏倭?.2萬人，戶籍常住人口增加了16.6萬，外來常住人口減少了23.8萬。

拉長時間看，2020年上海外來人口攀升至1047.97萬的峰值，隨后五年持續(xù)下降，到2024年降至983.49萬，較峰值減少64萬人。

分區(qū)來看，2016-2023，浦西7個市區(qū)常住人口幾乎都是負增長。背后也有拆遷發(fā)力的原因。

而對于五大新城，以及各類郊區(qū)規(guī)劃來講，現(xiàn)在最大的問題就是缺人，缺人來填滿規(guī)劃。

老齡化更重度了

最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 上海 60 歲及以上戶籍老年人口 577.62 萬人，占總?cè)丝诘?37.6 ％ ； 80 歲及以上高齡老年人口 86.00 萬人，占總?cè)丝诘?5.6 ％。

不知帶你們發(fā)現(xiàn)沒有，上海的社區(qū)食堂越來越多了，老人就餐有優(yōu)惠。

截至2024年底全市共有405家長者食堂，各類助餐服務(wù)場所2406個。

還有個關(guān)鍵問題是，未來這些老人去世后，市區(qū)要拋出多少套老房子，堪比限售新房解禁，這確實是老破小的一大利空。

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來旅游的人多了

老外免簽沖，2025上海景區(qū)擠爆了。在市中心能看到各個國家的面孔，日韓歐美東南亞，甚至印度的也不少。就連朱家角這么偏遠的地方都擠滿了老外。迪士尼的隊越排越長，不僅是全國游客，全世界游客都來了。2025年上海旅游火出天際。

老外旅行團舉著小旗子擠爆外灘，西班牙大媽直呼“免簽太香”。

地鐵更發(fā)達了

24年上海機場聯(lián)絡(luò)線開通，一片歡呼。

2025年也是上海地鐵大年！四條新線有望呼嘯而來：

2號線西延伸：國家會展中心站直通蟠祥路，利好徐涇腹地。

18號線二期：串聯(lián)寶山淞南、新江灣城，填補寶山部分地鐵空白區(qū)域。

13號線西延伸：閔行華漕終于接進市區(qū)，大虹橋地鐵能級進一步提升。

南匯線（兩港快線）：臨港到浦東機場15分鐘。提升區(qū)域價值，快速鏈接浦東核心帶。

城市更美了

口袋公園塞滿街，老破小穿新衣。

上海的公園數(shù)量馬上要超過1000座了，你敢信！

其中很多都是小型的口袋公園。

作為大都市密集區(qū)補充公共空間和綠化的重要手段，口袋公園近年在上海興起建設(shè)熱潮。它們是依城市道路、商業(yè)街區(qū)或居住區(qū)等建設(shè)的小型公共開放空間，面積在400平方米至1萬平方米。

以浦東為例，目前已建設(shè)完成69座口袋公園，今年還將完成20座。

上海2025年顏值飆升！市區(qū)城市更新，美麗家園，郊區(qū)發(fā)力建設(shè)，交通更發(fā)達便利了，城市也更美了。

2025，上海樓市，有喜有憂。各位房東和買家，量力而行，謀定后動。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數(shù)據(jù)和房源。我發(fā)現(xiàn)最近的市場表現(xiàn)挺一般的，相比四五月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現(xiàn)在到底還要不要買房？什么時候賣房比較好？怎么賣？

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