就在剛剛，浦東唐鎮的保利天奕一房一價正式發布，我們來給大家具體分析下一房一價和選房策略——

除非標戶型外，最低單價在105平三房戶型，位于西1棟東邊套二層約7.23萬/平；

最高總價是137平四房，位于樓王東5幢，東邊套次頂層，約8.83萬/平。

01 “樓棟均價”

這次小區開了3棟樓，我們先來看看這3個樓棟價格是怎么分配的——

東5幢是樓王位置，均價約8.28萬/平，戶型面積約118-125-135平四房全部是大面積；

其次是西1幢，距離地鐵站更近，西南角是1.7萬方公園景觀，價值僅次于樓王，均價約7.96萬/平，全是三房；

東1幢臨近主干道高科東路，因為有大家擔心的沿路噪音影響，均價約7.88萬/平，戶型103-105-118-125平三四房。

具體來看每個戶型價格——

東1幢把定價最大的實惠給了103-105平三房，中間套約7.7萬，東邊套為7.9萬。選擇三房追求性價比的看東1幢中間套，103平戶型約790-800萬出頭，最低的只要757萬；

考慮三房并想靠近地鐵和景觀的優先選西1幢，中間套103平戶型總價約824萬左右，比同戶型東1幢高了二三十萬，價格高了4%左右。

四房產品里，118平中間套價格便宜些，樓王位置974萬左右，東1更便宜只要962萬；由于價差太小，如果是我會選樓王，不差這10萬。

預算輕松在1000萬以上的，選更舒適的125平-137平四房戶型，125平為邊套均價1044萬；137平中間套和邊套分別約1108萬、1135萬。

再看樓層價差，追求性價比的選4層以下和帶連廊的樓層——

以東5幢為例：除東邊套，四層以下均價不到8萬，5層開始單價跳漲2000元，7層及以上標準樓層,單價價差300。

因12和15層為連廊層，中間套單價分別下降800，11和14層會受到影響，單價也下調200。次頂層16層價格最高，相比15層中間套單價跳漲1600，頂層17層房源單價分別下調900和1400元，和13層價格相似。

我們已經將保利天奕全套價格數據整理成了超10頁的PDF課件，想要領取更詳細的一房一價分析，可以私信我領取：

02 “價格貴嗎？”

正好5月份剛結束，唐鎮三兄弟+綠城玉蘭花園加一起總共成交了大約20套房子，最新的成交價格正好可以拿來和保利天奕的價格比一比。

首先我們要明確一個事實：

唐鎮2025年1-5月，整個板塊標桿二手的平均單價依舊在8萬以上，含稅含中介費大約在8*1.08約等于8.6萬/平。

當然，這里面有貴的也有便宜的，這個隨小區、樓層、稅費等原因有很大差別，比如——

同樣在仁恒東郊花園，93平兩房最新成交價格在7.4萬單價左右：

然而178平大戶型成交卻在8.3萬單價，就在5月份剛成交的，比小戶型貴10%：

又比如大名城紫金九號一期：

1樓140平大戶型成交約7.8萬/平

11樓90平小三房成交約8萬/平

如果按照新房定價邏輯折算到同一樓層，大戶型一樣要賣到8萬以上。

現在新房定價和二手成交價邏輯一樣，大戶型比小戶型貴，唐鎮今天的錨點就是這8萬單價的二手房；

我們不管天奕的8.04萬單價里大小戶型怎么拆，從均價上看至少和二手房是一樣的；

加上品質差異+地鐵距離遠近，天奕可能應該更貴一些才對。（注：以2025年5月成交數據做參照）

如果想要了解更多唐鎮具體成交明細數據可以長按下方二維碼免費領取：

打開地圖，目前唐鎮價格，看起來仿佛略高于二手房，源于兩件事：

1.小區品質好，標配泳池會所，有的還有室內室外雙泳池；

2.學區保證，福外+建平對口。

這片二手房都是沒有地鐵加分的，走到地鐵站要2公里以上，這里業主不靠開車出不來門，或者小群里大家共享電驢去地鐵站。

地鐵站距離近的房子比地鐵遠的房子要貴是常識，我也不說貴10%，貴個3-5%不過分吧；

以8萬單價為準，8*1.05=8.4萬單價，這應該是唐鎮地鐵站附近房子的價格——

而且，這應該是以二手房狀態對比，因為新房是有品質溢價的。

品質高的房子比品質低的房子有溢價我相信也是常識，部分板塊部分小區可以溢價到周邊二手房的10-20%；

我也不說貴這么多，天奕貴個3%不過分吧；

那么以8.4萬為基準，8.4*1.03=8.65萬單價，這可能才是今天唐鎮新房的標準答案。

唐鎮是個很大的概念，真正貴的地方只有唐鎮站附近的綠城玉蘭+雙學區的唐鎮四兄弟（華僑城5年限售無法交易）；

綠城玉蘭花園當年拿地時可是全國地王之一，過去10年唐鎮一直被吐槽的就是配套不行、成片空地，但成交價格卻一直不便宜。

有一個張江上班的朋友是這么看待唐鎮房價的：

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03 “好不好看產品”

保利天奕樣板房裝修都不錯，感興趣的同學可以私信我查看視頻了解：

建面約105平三房樣板房

建面約125平四房樣板房

1.入戶門頭：

大門上沒有門禁的密碼/指紋鎖系統、而是移到了墻體部分，這樣可以保證入戶門的視覺效果統一：

2.客廳背景墻可以定制選擇3個風格（金米/翡翠綠/黑白），大家可以按照自己喜好選擇：

顏色和廚房墻面、衛生間淋浴空間壁龕保持統一：

3.廚房細節設計：

在廚房臺盆位置，半開放杯架和五合一清洗的臺盆清洗功能是交付之外，洗完菜/水果后，上柜下方特意留了個空檔可以抽紙，更方便：

廚房的臺盆高度特意做了高差，做過菜的人就知道歪腰洗碗洗菜多痛苦，這樣就可以站直著操作了，又是小細節加分：

廚房北側的臺面是借用飄窗，下方設計抽屜柜和窄柜，放一些杯子瓶子沒問題：

4.科勒美妝龍頭是第一次在上海市場標配，可以漱口/沖牙/水霧密度多功能使用：

參考目前市場款的科勒美容和保養功能產品都在關注女性的皮膚和健康，多功能花灑集成了四種不同功能甚至不同身體部位的清潔設計，能完美替代潔面刷，按摩球，去角質刷，潔背刷，提拉儀和筋膜球的功能，對身體進行全方位的深層清潔和護理。

（示意圖僅供參考）

（示意圖僅供參考）

5.在床頭，插頭采用豎排設計，傳統都是橫排，這樣在你玩手機翻身的時候，不容易扯著線更方便：

保利天奕后續還將開放實景示范區，會所在傳統泳池、瑜伽、健身房功能外，突破性地加入保齡球/沙壺運動空間、高壓氧艙、桑拿等罕見的特色設施，最快下個月實景展示。

項目主入口大門

地下泳池

無論是哪個戶型，每個戶型至少6個飄窗，邊套更是約270°轉角瞰景，邊套戶型做到了衛生間+主臥兩個270度飄窗設計，樣板房值得期待。

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