4月17日

湛江晚報以

《小區(qū)車位權(quán)屬及管理存爭議，

停車糾紛屢屢上演物業(yè)管理難題誰來解？》

報道了湛江人和春天小區(qū)停車位權(quán)屬問題

報道一經(jīng)發(fā)出

便引發(fā)社會多方關(guān)注熱議

記者就此走訪了該小區(qū)

小區(qū)地下車庫出口多次出現(xiàn)堵塞

車主和物業(yè)管理人員不時發(fā)生爭吵

原因到底是啥？

跟著湛報君回顧詳情↓

記者采訪獲悉，該小區(qū)2021年8月10日成立業(yè)委會。業(yè)委會于2022年6月11日“開掉”開發(fā)商委托的原物業(yè)公司，引入深圳市深龍鑫物業(yè)管理有限公司湛江分公司（下稱深龍鑫物業(yè)）。在新舊物業(yè)更迭間，開發(fā)商、業(yè)委會、新物業(yè)公司及業(yè)主，圍繞車位權(quán)屬及車位管理問題產(chǎn)生矛盾，并引發(fā)系列連鎖問題，導致業(yè)主苦不堪言。

新物業(yè)因何拆裝

停車場道閘？

2024年11月1日，深龍鑫物業(yè)工作人員來到停車場，拆除開發(fā)商安裝的原有道閘，并安裝上新道閘。這樣的舉措并不是第一次。早在2024年10月6日，深龍鑫物業(yè)便對原開發(fā)商的道閘拆裝過一次，后開發(fā)商又重新裝回。

拆裝道閘的背后，則是雙方關(guān)于停車位權(quán)屬及管理權(quán)問題的長期爭議。據(jù)了解，人和春天小區(qū)建成于2013年，共配套有車位約1900個，其中，一期車位一直未通過整體驗收，開發(fā)商也未向業(yè)主銷售。開發(fā)商認為：開發(fā)方對未銷售的產(chǎn)權(quán)車位享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即專屬權(quán)利；對人防車位享有使用、收益權(quán)利。

在業(yè)委會成立后，業(yè)委會以“國內(nèi)存在車位計入公攤則歸全體業(yè)主”的判決案例為由，多次向街道辦、人防辦、住建局等有關(guān)部門主張開發(fā)商需移交全部車位、商鋪管理權(quán)至新物業(yè)公司。但開發(fā)商出示了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及產(chǎn)權(quán)證明，強調(diào)人和春天小區(qū)的“地下車庫未計入公攤面積”，且產(chǎn)權(quán)歸屬明確歸屬開發(fā)商。2024年11月1日后，深龍鑫物業(yè)又提出：要依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十三條“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理”的規(guī)定，主張全域管理權(quán)，強行接管了停車場道閘，并開始收費。

為此，街道辦及物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會還組織了雙方調(diào)解，雙方各執(zhí)一言，均出示了各類文件，最終未能達成和解。

4月16日，泉莊街道辦城市建設(shè)管理辦有關(guān)負責人說，人和春天的糾紛焦點在于小區(qū)人防車位的權(quán)屬問題。業(yè)委會多次到有關(guān)部門提出人防車位歸全體業(yè)主共有，但一直未能提供有效法律依據(jù)，目前也未有部門對此作出定性。他認為，在此前提下應遵循“誰投資誰收益”的原則。同時，要解決矛盾，不僅需要多部門聯(lián)動介入化解，業(yè)委會也更應該發(fā)揮橋梁紐帶作用，推動業(yè)主與新舊物業(yè)、開發(fā)商等多方座談調(diào)解。

針對車位管理出現(xiàn)的種種問題，記者致電深龍鑫物業(yè)。有關(guān)負責人回應稱，針對租賃了車位的業(yè)主，只需到物業(yè)登記資料，則可正常通車出入。目前因系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入銜接等問題，導致通車較慢，后期將積極改進。同時針對已租賃車位的業(yè)主是否可免收60元管理費問題，他表示會向上級領(lǐng)導反映業(yè)主訴求。

專家觀點

車位產(chǎn)權(quán)之爭，是人和春天小區(qū)糾紛的根源所在。

對此，湛江開放大學法學副教授周劍平表示，關(guān)于小區(qū)停車位的所有權(quán)問題，一般存在三種情況：開發(fā)商建設(shè)的建筑規(guī)劃范圍內(nèi)的車位，如果開發(fā)商沒有將建設(shè)成本分攤至房價或計入公攤面積的，該車位的所有權(quán)屬于開發(fā)商。人防車位的權(quán)屬通常來說歸人防部門所有。這兩種情況一般由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理公司進行管理，但使用權(quán)需優(yōu)先滿足業(yè)主需求。而占用業(yè)主共有的道路、綠地或其他公共區(qū)域的車位（如地面停車位）所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有。由業(yè)委會或業(yè)委會委托的管理公司進行管理，需優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主需求。

記者了解到，類似人和春天小區(qū)停車位糾紛案件并非孤例，早在2021年，江西省高院就判決過類似案件。2021年，江西省高院在《（2021）贛民申476號民事裁定》中，撤銷了撫州市中院和臨川區(qū)法院關(guān)于公元1959小區(qū)人防車位糾紛的原判決，改判由開發(fā)商東旭地產(chǎn)對200個地下人防車位承擔管理義務并享有使用收益權(quán)。該判決書中指出，現(xiàn)行法律制度框架下，商品房面積（含專有建筑面積及公攤建筑面積）并未包含地下人防工程面積，其銷售價格自然也不包含地下人防工程建設(shè)成本。故商品房銷售收入系開發(fā)商除人防工程（車位）以外的投資所產(chǎn)生的收益，而人防車位的使用收益權(quán)實際是國家鼓勵開發(fā)商建設(shè)并管理人防工程的補償。

目前

該小區(qū)車位鬧劇仍在持續(xù)

后續(xù)情況

我們?nèi)詫⒗^續(xù)追蹤

敬請關(guān)注

來源：湛江晚報

文字：記者肖胤 李亞強 黎陽明

圖片：受訪者提供

編輯：陳俊蓉

審核：鄭時雨 羅穎露