合肥政務區(qū)二手房市場分化進一步加劇，核心地段高品質(zhì)次新房延續(xù)“量價堅挺”態(tài)勢，如融創(chuàng)壹號院、置地栢悅公館等項目以低議價率、短成交周期領(lǐng)跑市場；而淺水灣、明珠創(chuàng)世紀花園等小區(qū)與高峰期相比價格“腰斬”，部分房源成交價跌至1.1萬元/㎡。

NO. 1｜壹

政務區(qū)二手房價差4.6萬/㎡

上個月政務區(qū)二手房成交約122套房源，環(huán)比下跌約6.9%，而在成交價格上，最低成交價格1.1萬/㎡ ，最高成交價5.7萬/㎡相差4.6萬每平米，區(qū)域二手房成交價格分化加劇。

首先來看幾組在目前市場行情下，價格依然堅挺的房源項目。

上個月初，政務區(qū)合肥融創(chuàng)一號院融公館成交一套167.54㎡房源，成交總價957萬，成交單價57120元/㎡。

該套房源所在樓棟為兩梯兩戶設(shè)計，總層高11層，房源為中間樓層，掛牌價格1170萬，議價空間約18%，而成交周期僅8天。

該小區(qū)另外一套135.89㎡房源，成交總價540萬，折合單價39738元/㎡。

該套房源為23層高層低樓層房源，也是兩梯兩戶設(shè)計，掛牌價格638萬，議價率約15%，這套房源成交周期相對前一套房源較長。

置地栢悅公館小區(qū)一套142.9㎡房源，成交總價640萬，成交單價44786元/㎡。

該套房源所在樓棟是40層超高層，位于中間樓層，兩梯兩戶，掛牌一天成交，而且是無議價成交。

另外一套置地栢悅公館169.59平米房源，成交總價638萬，成交單價37620元/㎡。

與前面一套相比，面積稍微大了點，但成交單價要低，而且這套房源議價率約6%，整體來說議價空間也是比較小的。

天鵝湖鳳曦府小區(qū)成交一套196.12㎡房源，成交總價760萬，折合單價約38751元/㎡。

該套房源為高層低樓層房源，也是兩梯兩戶設(shè)計，掛牌價格760萬，也是無議價成交，成交周期23天。

政務壹號高層低樓層房源成交價格2.8萬/㎡，天鵝湖畔小高層低樓層成交價格2.7萬/㎡，內(nèi)森莊園高層低樓層房源成交價格2.6萬/㎡，凱旋門二期成交價格2.3萬/㎡等等。

但政務區(qū)有些小區(qū)價格下跌較為明顯，部分房源成交價格僅1.1萬/㎡。

淺水灣小區(qū)一套134.82㎡房源，成交總價199萬，成交單價14760元/㎡。

該套房源為小高層高樓層房源，從2022年掛牌價格388萬，歷經(jīng)多次下調(diào)價格最終199萬成交，基本半價成交，成交周期一千多天。

明珠創(chuàng)世紀花園一套134.27㎡房源，成交總價152萬，成交單價僅11320元/㎡。

該房源將近20年房齡，六層電梯洋房，今年首次掛牌以來也多次下調(diào)掛牌價，議價率約18%。

太陽海岸花園一套72.16㎡房源，成交總價106萬，成交單價14689元/㎡。

琥珀五環(huán)城和雅閣一套76.89㎡房源，成交總價118萬，成交單價15346元/㎡。

綠怡居西區(qū)一套160.3㎡小高層房源，成交總價200萬，折合成交單價僅12476元/㎡。

茗香苑一套98.79㎡房源，成交總價151萬，成交單價15284元/㎡。

該套房源是小高層，位于中間樓層，議價率約11%，也歷經(jīng)200多天才成交。

水墨蘭庭、森林海、國際花都等小區(qū)部分房源已經(jīng)跌破2萬/㎡，價格在1.5萬左右。

NO. 2｜貳

78%小區(qū)價格環(huán)比下跌

那最新政務區(qū)二手房小區(qū)價格如何呢，根據(jù)安居客掛牌數(shù)據(jù)，這里統(tǒng)計了6月份對比5月份的數(shù)據(jù)，僅供參考。

統(tǒng)計的政務區(qū)73個項目，掛牌價格上漲的僅13個小區(qū)，占比約17.8%，其中漲幅最大的天瓏廣場（商住樓），掛牌價格漲幅7.39%。下跌的小區(qū)有57個，占比約78.1%，其中，文一品一墅跌幅最大，掛牌價格一個月跌了1200元/㎡，跌幅約4.22%，綠地國際花都藍蝶苑、匯林閣西區(qū)跌幅超過3%,亞華新城邦錦園、內(nèi)森莊園（別墅）、栢悅府南苑三個小區(qū)掛牌價格持平。

根據(jù)貝殼掛牌情況來看，目前政務區(qū)掛牌4804套房源，按照今年平均月去化101套來計算，去化周期約47.6個月，整體來看政務區(qū)由于核心地段稀缺性，區(qū)域內(nèi)目前在售新房僅偉星T10，價格超過6萬+，還有文淵府人才公寓轉(zhuǎn)商品房，價格在3萬+，這兩個也都是現(xiàn)房銷售，雖然不是新計容產(chǎn)品，尤其偉星T10，在品質(zhì)上與目前區(qū)域在售二手房幾乎斷代領(lǐng)先。

隨著合肥樓市回歸居住屬性，曾經(jīng)價格高地目前剛需也有機會，但由于政務區(qū)核心位置，品質(zhì)次新房價格依然堅挺，整體議價空間也相對比較小。

NO. 3｜叁

結(jié)語

當前政務區(qū)二手房市場正經(jīng)歷深度分化：核心地段、低密品質(zhì)次新房憑借稀缺性穩(wěn)居價格高位，而房齡較老、配套弱勢的房源則面臨持續(xù)下行壓力。這一現(xiàn)象折射出合肥樓市“居住屬性回歸”的核心邏輯——地段、產(chǎn)品力與流通性成為定價關(guān)鍵。對于購房者而言，政務區(qū)既是剛需入場的“機會窗口”，也是高端改善的“終極戰(zhàn)場”；對于業(yè)主，精準錨定房源競爭力、理性調(diào)整預期，或是穿越周期的最佳策略。隨著偉星T10、天鵝灣壹號等豪宅入市，二手房市場的結(jié)構(gòu)性分化或?qū)⑦M一步加劇。