寫(xiě)在前面：前一段時(shí)間，櫻桃大房子由于寫(xiě)了一些敏感的話題，就被……已有兩周沒(méi)更新了。

后續(xù)有一些話題只能在小號(hào)上和大家嘮嗑，為了防止失聯(lián)，也請(qǐng)大家關(guān)注：櫻桃私房話。

昨天，《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布，其中有關(guān)房地產(chǎn)的部分提到：

1、

優(yōu)化房地產(chǎn)政策，

2

、持續(xù)優(yōu)化住房公積金使用政策，

的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，進(jìn)一步優(yōu)化租房提取政策措施。

這意味著廣州限購(gòu)、限售、限價(jià)取消，全面裸奔了。

但實(shí)際上廣州早就裸奔了，這些個(gè)政策早在去年就先先后后發(fā)文件說(shuō)過(guò)，不過(guò)很多人并不知道，以為廣州核心老四區(qū)，越秀、荔灣、天河、海珠還在限購(gòu)。

廣州成為一線中第一個(gè)全面裸奔的城市，并不奇怪，因?yàn)橄啾扔谄渌麕讉€(gè)城市來(lái)說(shuō)，廣州市場(chǎng)會(huì)更難一點(diǎn)，包括過(guò)往幾輪救市，廣州都是幾個(gè)一線城市中先發(fā)動(dòng)的，但效果也就一般。

這一次廣州又說(shuō)一遍，估計(jì)也是在提醒大家，其他幾個(gè)一線城市后續(xù)可能也會(huì)有一些動(dòng)作。

前幾天我們關(guān)于樓市數(shù)據(jù)的文章有提到，最近一段時(shí)間，關(guān)稅影響開(kāi)始顯現(xiàn)，樓市明顯變差了。

去年我認(rèn)為今年有些城市有望率先止跌企穩(wěn)，但是今年因?yàn)橥话l(fā)關(guān)稅戰(zhàn)，很多企業(yè)受到影響，大家的就業(yè)和收入預(yù)期同時(shí)也受到影響，所以樓市的穩(wěn)定期又推遲了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)政策，就剩下幾個(gè)一線城市還有最后一點(diǎn)沒(méi)脫完，這輪市場(chǎng)不確定性加劇之后，最后一點(diǎn)遮羞布也是該扯下來(lái)了。

所以，這時(shí)候廣州發(fā)出限購(gòu)限售限價(jià)取消的信號(hào)，很正常。

至于這次文件一起提到的降低貸款首付比例，廣州現(xiàn)在首套是1.5成，往下調(diào)的可能性很小；二套是2.5成，倒是有往下調(diào)的空間。

另外，廣州公積金貸款最低首付比例2成，能不能往下調(diào)，這也是一個(gè)可討論的點(diǎn)。現(xiàn)在大多數(shù)城市公積金貸款很多都是2成，但一些城市公積金貸款買(mǎi)保障房可以到1.5成。

還有房貸利率，很多城市把房貸利率死死卡在3%這一數(shù)值上，廣州也是，前幾天通過(guò)上調(diào)加點(diǎn)調(diào)高房貸利率，這一次文件又提到了降利率，后續(xù)不知道廣州會(huì)怎么執(zhí)行。

今年的廣州樓市，沒(méi)有脫離全局，樓市整體比去年有起色，小陽(yáng)春二手房成交都破了萬(wàn)套，但5月開(kāi)始成交就有所回落了。

整體的數(shù)據(jù)情況還行，但也架不住廣州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈。

特別是二手房市場(chǎng)。

4月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，廣州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比終于止跌，終結(jié)了自2023年5月以來(lái)長(zhǎng)達(dá)23個(gè)月的下行趨勢(shì)。

成交量還不錯(cuò)，但成交價(jià)卻一直走低，這就是市場(chǎng)以價(jià)換量的市場(chǎng)表現(xiàn)。

目前廣州的二手房掛牌量很大，媒體統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)，僅貝殼平臺(tái)就有19萬(wàn)套的二手房掛牌量，是近幾年的歷史高峰。

這一次文件出來(lái)，預(yù)計(jì)廣州二手房的掛牌量還會(huì)往上漲，所以接下來(lái)廣州賣(mài)房還會(huì)更卷，一些沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的房子，價(jià)格會(huì)被壓到底，甚至低價(jià)也賣(mài)不出去。

這一方面是二手房的市場(chǎng)現(xiàn)狀決定的，另一方面是新房沖擊導(dǎo)致的。

大家應(yīng)該早就有耳聞，廣州的新房得房率都做到130%了，有項(xiàng)目90平的房子都能做到4房2衛(wèi)，而且還是零飄窗的。

這跟深圳是完全不一樣的，深圳90平的房子普通情況下也就做個(gè)3房，即使有些項(xiàng)目夸張一點(diǎn)能做到4房，那必定有個(gè)房間非常非常小，而且深圳的新房普遍都是飄窗，說(shuō)是得房率高，實(shí)際沒(méi)有真家伙。

廣州的新房是真沖著產(chǎn)品力去做的，得房率又高，一些二手房是根本打不過(guò)的。

我看到有廣州二手房業(yè)主自己都說(shuō)，新房比他二手的便宜，使用率高，裝修還好，那些沒(méi)買(mǎi)過(guò)房的是沒(méi)有理由選他的房子的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)也報(bào)道過(guò)，3月份的時(shí)候，廣州部分業(yè)主試探性的提價(jià)，但現(xiàn)在這種情況已經(jīng)沒(méi)有了，反而都在不斷降價(jià)求成交。

與此同時(shí)，廣州的新房還在往下卷價(jià)格，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，很多是先拋出特價(jià)房，然后在此基礎(chǔ)上買(mǎi)家還能再砍3%-5%。

產(chǎn)品力和性價(jià)比的差距面前，大家會(huì)怎么選，其實(shí)很明顯。

現(xiàn)在廣州市場(chǎng)上新開(kāi)的樓盤(pán)，基本全部都是新規(guī)以及超新規(guī)盤(pán)，很多人見(jiàn)了好東西之后，是很難再接受差東西的，所以之后以老破房子為代表的二手房會(huì)越來(lái)越難賣(mài)，很多人意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題后，也會(huì)想著盡早脫手。

新房子越建越好、越賣(mài)越貴；老房子越賣(mài)越多，越賣(mài)越便宜，就是之后很多城市的現(xiàn)狀。

5月份，廣州的新房成交均價(jià)已經(jīng)去到4萬(wàn)一平了，相比于4月漲了24%。

新房?jī)r(jià)格明顯上去，除改善盤(pán)成交帶動(dòng)外，還有一個(gè)原因，就是廣州的一些新盤(pán)已經(jīng)不再打價(jià)格戰(zhàn)了。

比如5月份開(kāi)盤(pán)的綠城玉海棠、越秀珠實(shí)·皓悅濱江都沒(méi)有像之前的新盤(pán)一樣，死卷價(jià)格，相反，皓悅濱江（均價(jià)6.2萬(wàn)一平）還比周邊的二手房（掛牌5.7萬(wàn)一平）貴。

這一現(xiàn)象其實(shí)不只是廣州才有，重慶、福建、南京也都出現(xiàn)過(guò)類似的現(xiàn)象。

這都說(shuō)明新盤(pán)產(chǎn)品上的持續(xù)升級(jí)，很多購(gòu)房者不再只是想著撿便宜，而是越來(lái)越愿意為產(chǎn)品買(mǎi)單。這一點(diǎn)到大家實(shí)際買(mǎi)房過(guò)程中，都會(huì)有很深刻的體會(huì)，畢竟大家誰(shuí)也不想錢(qián)花出去，買(mǎi)個(gè)破房子回來(lái)。

現(xiàn)在“限價(jià)取消”這事再拿到明面上說(shuō)一次，好房子價(jià)格會(huì)漲也就再板上釘釘一次，之后的市場(chǎng)會(huì)怎么樣，顯而易見(jiàn)。

這說(shuō)的不僅是廣州，還有其他大多數(shù)城市。

和我們一樣，尋找安全且優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的，可以文末加我們小助理的微信了解：

另外還想看更多的深度內(nèi)容，或者想進(jìn)入我直播間和我對(duì)話，點(diǎn)擊關(guān)注我的視頻號(hào)，每周不定時(shí)直播，和大家一起聊聊房子、經(jīng)濟(jì)、投資……