本文來源：時代周報 作者：張釔璟

近幾年來，房地產市場深度調整，代建成為房企轉型的重要方向。然而，隨著“下場”企業增多，市場增量空間縮小，代建行業內的競爭正愈發白熱化。

克而瑞數據顯示，2025年一季度，代建新增規模TOP20企業共計新增簽約建面4534萬平方米。這一數字雖然仍同比增加6%，較2024年全行業17%的增速進一步放緩，代建項目獲取難度不斷增加。

圖片來源：克而瑞

相比之下，2021年進入代建行業的旭輝建管，簽約規模增長較為強勁。今年1—3月，旭輝建管新簽約代建面積達476萬平方米，同比增長約42%，在一季度新簽規模排行榜單中，位列代建行業第二。

近日，旭輝建管總裁劉冰洋接受了時代周報等媒體的采訪，用近1個半小時，詳細講述了其對當前代建市場的判斷以及公司的發展現狀和未來方向。

旭輝建管總裁劉冰洋 圖片來源：受訪者供圖

劉冰洋表示，對于代建行業來說，今年似乎比去年之前還要更難一點。除了市場競爭激烈外，更為重要的原因在于委托方入市的意愿受到了影響。“在過去的一段時間里可以發現，行業里有很多項目并沒有兌現當初的預期。”

在他看來，代建行業在經歷過去2—3年的高歌猛進后，已經告別了“企業怎么做都對”的1.0階段進入到2.0階段。處在2.0階段，代建企業的操盤難度正明顯變大，對破題能力、服務能力、價值兌現能力的要求越來越高。

站在代建行業2.0階段的十字路口，旭輝建管將如何破局，其轉型路徑又暗藏哪些行業啟示？

從注重規模到注重簽約質量

事實上，自2024年下半年開始，旭輝建管內部便在經營邏輯上進行了一系列的調整。

據劉冰洋透露，“過去，我們想有一定的市場規模，能夠保留住優秀的團隊，現在我們已經有了一定的市場規模。”如今的旭輝建管已經從追求規模轉向了追求質量，更注重的是“有質量的簽約”。

今年以來，這一策略的轉變取得了明顯的成效。2025年前五月，在行業整體面臨利潤下行壓力的背景下，旭輝建管的毛利仍有所提高；與此同時，公司新簽項目啟動效率顯著優化，2025 年以來所有新簽約項目均按計劃節點啟動。

而在項目地域選擇上，旭輝建管徹底扭轉了“遍地開花” 般的機會型拓展模式，轉向 “聚焦深耕”的結構化布局。

劉冰洋表示，2025年旭輝建管可能會戰略性的放棄部分城市，重點聚焦15個省份、30多個城市長期深耕發展。

“我們重點深耕的城市，例如蘇錫常、合肥、阜陽、成都等，這些城市既有充足的代建需求，我們又在當地積累了品牌影響力、專業團隊和服務能力。”

劉冰洋認為，代建是一個深耕型的業務。代建企業只有通過在重點地區、城市深耕，形成規模優勢、品牌優勢，才能夠有更好的效益和長期發展的空間。

好房子政策下的解題新思路

至于委托方的選擇上，旭輝建管沒有發生改變，依舊重點布局政府城投類項目。克而瑞數據顯示，今年一季度，政府代建在旭輝建管新增簽約面積的比例達到56%。

不過，在產品類型上，旭輝建管有了新的選擇——“第四代住宅”。與傳統住宅相比，四代宅每套住宅一般配備有獨立的空中花園，且具備很高的得房率，能夠在一定程度上提升住宅的質量和居住體驗。

目前，我國針對第四代住宅尚未出臺統一的技術規范與明確定義，各地也還在對此類項目進行多種嘗試與探索。

今年3月，《政府工作報告》首次提出，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。5月1日，國家標準《住宅項目規范》正式實施，為“好房子”建設定下底線要求。6月13日，國務院常務會議進一步提出，要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

劉冰洋指出，市場早已不缺房子，但缺少好房子。當前從中央到地方已形成“好房子才會帶動市場”的共識，各地主管部門普遍秉持開放態度，在嚴守政策紅線的前提下，積極探索產品研發創新路徑，并在審批流程、政策支持等方面提供便利。

在此背景下，第四代住宅作為好房子的落地體現之一，受到了不少房企的重點關注。目前，保利發展、華潤置地、萬科、龍湖集團、綠城中國等房企均有四代宅項目入市。

旭輝建管也在大力推行這一產品。時代周報記者了解到，截至目前，旭輝建管已在蘇州、佛山、西安、太倉等六個城市布局了四代宅項目，其中蘇州的四代宅產品“蠡棠森嶼”已對外銷售。據了解，“蠡棠森嶼”是蘇州主城區首個四代宅產品，由旭輝建管與兩家蘇州國企共同打造。

今年4月底，“蠡棠森嶼”首次開盤實現 6.3億元的銷售業績，均價3.3萬 / 平方米。另據克而瑞統計數據，該項目位居5月蘇州改善項目銷售金額、套數、面積三項榜首。

在劉冰洋看來，四代宅不僅是一種產品形式、生活方式，也是代建企業面臨開發難題時的一種解題思路。當委托方高價拿下的地塊，按傳統開發邏輯打造產品將面臨虧損時，四代宅可以通過產品價值升級，有效助力項目實現盈利目標。

除了四代宅項目，據劉冰洋透露，今年旭輝建管在AMC類項目的拓展上有了長足的進步。在與傳統AMC機構合作外，旭輝建管還中標沈陽水立方項目全過程建設管理服務，這也是該公司在東北獲取的首個不良資產盤活項目。

“沈陽水立方前面經歷了三輪重組的失敗，第四輪在我們手上重組成功了，現在項目進入實施階段。”

數據顯示，2025年一季度，旭輝建管新增在管項目數量28個，同比增長47%；截至一季度末，公司在管面積達3500萬平方米，較2024年底增長約17%；累計在管項目超200個，累計項目覆蓋城市數量75個。