廣州土拍，正在全面發力。

首先，土地供應節奏明顯加快，據統計，今年全市已出讓15宗宅地，如無意外，到6月底上半年很可能創下近3年宅地出讓新高。

其次，住建部公布住房新標準，以及廣州新規收緊后，新宅地普遍出現降容、高使用率地塊將減少。

樓市君收到消息，因新規變化，一些地塊的指標將重新調整，原計劃于本月掛牌的部分宅地，也已經延期。

但有個信息可以明確，那就是后續上架的地塊，會更符合“好房子”特點。

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

壹

從曝出的信息來看，這些即將上架的地塊，要么占據核心區位，要么容積率有明顯優勢。

其中，很多還是王炸級別宅地，如跑馬場地塊、市客運站地塊、翠城花園東、番禺黃沙別墅地、知識城別墅地。

換句話說，廣州新房市場，后面會有更多“細糠”。

接下來，我們一起來看看，其中7宗宅地的情況。

珠城跑馬場地塊

地塊已圍蔽，拿地或為廣州國企

珠城跑馬場地塊上架的風，越刮越大。

上月，珠城馬會家居被曝正式圍蔽，內部商業已經停業，關于地塊將掛牌消息，也傳得沸沸揚揚。

｜馬會家居實拍

｜廣州樓市發布 攝

根據2023年12月基礎調查數據顯示，馬場地塊的可建設面積為384215.06平。

其中，建成之后，住宅建筑面積約20多萬方，商業和商辦體量約為50多萬方。

按過往的程序，土地調規公示后，地塊才會掛牌上架，而目前，馬場調規還沒有正式出爐。

換句話說，它的上架，估計還要再等一段時間。

｜馬場地塊航拍

｜廣州樓市發布 攝

事實上，對于馬場的改造，近兩年天河明顯有提速。

比如，2023年3月就對馬場地塊及周邊片區規劃調整進行過招標，后來更是頻繁推動片區內的商戶搬遷、清租。

作為珠城最后的“遺珠”，馬場地塊更像廣州對CBD煥新的一次嘗試。

按官方描述，馬場的改造將通過連片改造+探索做地+鼓勵社會資本參與+多樣化補償進行實現。

｜馬場地塊航拍

｜廣州樓市發布 攝

所以，我們看到，網傳有意愿介入馬場項目的，既有保利、華潤置地、越秀地產等國家隊，又有香港置地、SKP等。

而樓市君也打聽了下，最終拿地的，大概率會是大家熟知的廣州本土國企。當然，也不排除會聯合其他“隊友”一起開發。

｜廣州樓市發布 制圖

市客運站地塊

全市首個做地轉化地塊，體量7.95萬平

該地塊位于廣東省汽車客運站南側，東側鄰近廣州白馬服裝市場，屬于廣州火車站做地區域之一。

同時，它也是廣州首個由舊改做地轉化而來的涉宅地。

| 廣州樓市發布 制圖

據了解，該地塊今年2月份時，已通過了做地實施方案，按規劃，地塊占地面積約為1.06萬平，總建筑面積約7.95萬平。

而在上個月，市客運站地塊征收補償協議，也已經正式簽署，意味著拆卸工作即將啟動。

也就是說，地塊掛拍就在眼前了。

與此同時，樓市君也打聽到，市客運站地塊很可能會由片區的做地主體，也就是廣州城投拿下。

|圖源：廣州城投城市更新

翠城花園東地塊

內部已清拆，住宅或率先掛牌

翠城花園東地塊，第一次出現是在今年1月的海珠區2025年土地供應座談會。

根據當時信息，地塊除了住宅外，還有約20萬平的商業、中小學、公園綠地。

不過，后來的供地藍皮書顯示，翠城花園東地塊的宅地部分，被單獨拎出來。

也就是說，住宅部分有望單獨出讓。

| 廣州樓市發布 制圖

這種操作很好理解，通過減少起拍總價、降低開發難度，從而吸引更多房企參與。

按藍皮書信息顯示，住宅地塊用地面積42208平，建筑面積189936平，容積率4.5，對比此前42萬方總建面，體量確實小了一半。

而最近樓市君發現，地塊內部已經基本完成了清拆，正在做最后的平整工作。

| 廣州樓市發布 攝

目前，地塊之所以還未掛牌，根據樓市君收到的消息，主要是地塊的一些關鍵指標還在優化。

其中，不排除地塊的容積率會降低，畢竟4.5的容積率在之前可能并不算高。

但住建部新版《住宅項目規范》明確，住宅容積率不得高于3.1。

換句話說，地塊降容是大趨勢。

一旦這些地塊指標重新敲定，地塊應該很快就會上架。

廣州大道南地塊二期

保利四季和頌旁，地塊規劃條件已曝光

這塊地還有一個大家更熟悉的名字，即廣一電商園二期。

而它的一期地塊，則是被打造成了現在的保利四季和頌。

從地圖上看，相比一期，二期地塊更靠近地鐵8號線鷺江站和客村站，交通更便捷一些。

｜廣州樓市發布 制圖

而前段時間，這塊地建設規劃條件，已經在規自局官網上曝光了。

根據披露信息顯示，地塊總用地面積34174.72平，但宅地面積僅有9348.53平，其他均為商業、道路、綠地等配建用地。

從總建筑面積來看，住宅只有27112平，容積率為2.9。

簡單來說，這塊地住宅可售面積占比相對較小。

｜圖源：廣州規自局

而且，這塊地還要配建33079平的大體量商業、2700平的服務設施和1所9班幼兒園。

相比下來，廣州大道南地塊二期的配建成本，將比保利四季和頌更高。

而保利四季和頌樓面價4.8萬/平，如果參照這一標準，該地塊的總起拍價，或許會有讓利。

如果保利自己拿下，作為保利四季和頌二期開發，可以實現一二期聯動互補。

工業大道南地塊

商戶已搬遷，土地平整、管線遷改已定標

工業大道南地塊的前身，其實就是海珠瑞寶糧油批發市場。

該地塊今年，動作進度推進的非常快。

比如今年2月，瑞寶糧油批發市場開始撤場，目前約500戶商戶全部搬離。

而在上個月，海珠連發三條公示，透露地塊平整以及地塊管線遷改工程成功招標。

也就是說，地塊掛牌的前期工作，基本完成。

｜廣州樓市發布 攝

據了解，地塊總共分為2宗住宅+1宗商業商務用地。

其中，2宗宅地合計占地約24100平，建面約100000平，容積率分別為3.0和4.9，而商地為35000平。

樓市君猜測，商地和住宅用地很可能會綁定出讓，這有利于地塊連片開發。

| 廣州樓市發布 制圖

值得一提的是，與翠城花園東地塊類似，工業大道南地塊的教育配套也在地塊出讓前確定了——將納入綠城馥香園配建的24班小學。

再加上原本2號線、廣佛線的便捷交通，以及海珠西的成熟配套，地塊本身優點不少。

加上附近的綠城馥香園、越秀江灣潮起等盤，均賣得不錯，

在這種效應下，地塊上架后，估計不少房企會有興趣。

黃沙島地塊

1.1容積率的低密墅區

前段時間，黃沙島地塊剛剛完成了調規。

這塊地最吸引人的就是它的身份：容積率1.1，限高24米，妥妥的“墅”級產品。

|圖源：廣州規自局

規劃顯示，地塊占地17463平，建面19200平。假設套均250-300平左右，大概只有六七十套左右的貨量，可以說十分稀缺。

在此前番禺土地推介會上，官方給到地塊的定位也很高：傳世系。

而這也是番禺區近10年來，唯二的純墅級地塊。

如果從地圖上看，黃沙島地塊幾乎可以看作番禺市橋版的“二沙島”：

地塊南向望市橋水道，擁有一線江景視野。

向北即為番禺廣場，包括番禺區政府、番禺圖書館、番禺融媒體中心，以及永旺夢樂城、基盛萬科里等，都是項目的配套。

如今，地塊通過調規，意味著這宗“墅級”宅地，應該很快就會上架。

樓市君聽說，已經有包括國企、央企和民企在內的多家開發商，有意參拍該地塊。

| 廣州樓市發布 制圖

更關鍵的是，黃沙島本身也是一個有改善基礎的板塊。

在貝殼找房上，地塊旁邊的黃沙島別墅僅有1套房源掛牌，建面508平，總價2360萬，單價約4.6萬/平。

即便是周邊的金融街融穗瀾灣、柏麗花園、東晟明珠花園等高層小區，掛牌價也在3萬/平以上。

可以說，這里就是番禺老錢們最認可的豪宅區之一。

|圖源：貝殼找房

知識城ZSCN-C2-2地塊

1.01容積率，城央墅區，有望年內掛牌

這宗地也是知識城今年最大的王炸，樓市君此前深度剖析過，感興趣的可以點擊藍字回顧。

這塊地的地段條件相當不錯。

地塊所處的知識城核心區，是知識城城市界面最新、配套最齊全的板塊。

除了鳳凰湖公園、創新濱水公園之外，地鐵何棠下站、綠地繽紛城、城南鄰里中心等重量級配套，都在地塊1公里生活圈之內。

| 廣州樓市發布 制圖

按照規劃，地塊占地約12萬平，總建面約12.2萬平，容積率低至1.01！

這個容積率比黃沙島地塊的1.1還要低，幾乎可以說是廣州近10年出讓的涉宅地塊中，容積率最低的一塊！

樓市君估計，地塊大概率還是會做成別墅+洋房的產品組合。

別墅產品負責溢價空間，洋房產品負責流速，可以迅速達到經營利潤轉正。

而在建筑新規加持下，作為知識城首個新規盤，也會帶動整個板塊的人居迭代。

樓市君聽說，目前知識城ZSCN-C2-2地塊已經具備掛牌條件，有望今年上架。

｜知識城地塊周邊航拍圖

從幾塊地的節奏來看，我們其實可以清楚看到，廣州的推地策略，在全面向中心區、低密墅級地塊發力。

這也傳遞出一個信號，廣州下半年土拍市場，會更為熱鬧。

貳

事實上，從上半年開始，廣州在土拍上，就已經開始全面發力了。

樓市君統計了一下，截至到6月13日，廣州已經累計成交15宗涉宅地，攬金近161.48億元。

對比去年1-6月，今年成交地塊的數量，幾乎增加了近3倍。

|廣州樓市發布 制圖

更關鍵的是，到今年6月底，廣州還有7宗已掛牌的宅地等著開拍。

其中里面還不乏一些明星宅地，如廣東電視臺地塊、天河奇觀二期地塊等。

也就是說，如果這些地塊全部出讓，上半年廣州將賣22塊宅地。

屆時，這將創下2022年以來歷史同期新高。

|6月部分即將出讓地塊

|圖源：廣州公共資源交易中心

今年廣州的土地市場，也在開始精細化供地。

一來加快了優質土地的供應，數據顯示，在上半年中心區的宅地供應，占比達到了70%以上。

二來房企拿地服務越來越精準。就比如前不久南沙就在土地推介會上推出了一系列優化政策，包括分期繳納土地出讓金、交地即開工等等。

這些措施的最主要目的，就是為了托舉土地市場，最后穩住樓市。

在這些舉措的作用下，我們也可以看到，廣州土拍市場里面，民企的身影已經開始活躍。

像前段時間，敏捷一口氣拿下4宗番禺市廣路地塊，還有龍湖、南通亞倫等等，也在積極介入廣州市場。

|圖源：廣州公共資源交易中心

這些現象其實已經說明，廣州的土拍熱度，正在回暖。

接下來，伴隨著下半年珠城跑馬場、市客運站等地塊的上架，廣州土拍這把火，估計會越燒越旺。