頭圖來源｜圖蟲創意

文章來源｜丈量城市

作者｜華高萊斯

（本文將分上下兩期）

新城更新絕非盲目跟風，而是要根據城市發展的總體需求，結合新城自身的資源稟賦和特點，因地制宜地選擇適合自己的更新路徑。那么，具體有哪些路徑可供選擇呢？

05

新城「更新」的三種路徑選擇

MEASURE THE WORLD

新城與中心城區的地理關系，決定了它們與母城之間的互動模式，也影響了它們可選擇的發展路徑。根據空間位置與職能差異，大致可歸為三類：拓展型、郊區型和衛星型新城。每類新城都可在「更新」中找到屬于自己的路徑。

1.拓展型新城：

強化中心、提能助攻

這類新城通常嵌于主城區范圍內或與其緊密相鄰，往往通過區域整合或更新而來，首要任務不是解決居住問題，而是承載中心城區功能的升級或延伸。更新路徑往往遵循「形象更新→產業助推→強化中心」的邏輯。

讓我們再次回到倫敦的例子。上文提到，倫敦在發展重心回歸內城后，通過大規模城市更新誕生了金絲雀碼頭和東倫敦科技城這兩個典型的拓展型新城。它們的成功并非一蹴而就，都經歷了探索和調整的過程。

金絲雀碼頭

▍金絲雀碼頭的重生：

從廢棄港區到第二金融中心

金絲雀碼頭是倫敦成功轉型的典范。原為廢棄的道格斯島港區，最初更新嘗試側重工業再開發與廉租房建設，結果與倫敦金融轉型方向脫節，成效甚微。

1981年，倫敦碼頭區開發公司（LDDC）接手項目，提出「環境地標化」策略：保留116棟歷史建筑，精細化改造12%的公共空間，打造了濱水景觀長廊（后來逐步擴展到28公里），極大改善了區域形象。

濱水景觀休閑廊道吸引大量市民

在產業策略上，LDDC對接金融城外溢的企業后臺服務需求，規劃建設了「企業島」。1986年英國金融「大爆炸」改革后，國際金融機構大量涌入倫敦，金絲雀碼頭順勢而起，吸引匯豐、花旗等金融巨頭入駐，迅速崛起為第二金融中心。

轉型后的金絲雀碼頭，人氣大幅提升

對于倫敦這座城市而言，金絲雀碼頭的崛起，其意義并不僅僅在于是否能超越老金融城，更重要的是它進一步鞏固和強化了倫敦作為全球金融中心的地位。為了實現這一目標，道格斯島后續的更新動作都圍繞著「強化中心」展開：

將東側廢棄的皇家阿爾伯特碼頭改建為倫敦城市機場，極大地方便了商務人士的國際出行；陸續建設了大型會展中心、總部園區等高端配套設施；引入了相關的高等教育機構（如東倫敦大學的部分學院）。

最終形成了從老金融城到金絲雀碼頭，再到倫敦城市機場的金融商務走廊，極大地提升了倫敦在全球金融版圖中的能級。

皇家阿爾伯特碼頭形成倫敦金融走廊中的重要一環

▍倫敦東區的蝶變：從老工業區到「小硅谷」

東倫敦科技城則展示了科技導向的拓展路徑。該區（倫敦東區）原為服裝、印刷等傳統產業聚集地，第一輪更新也是從藝術開始的，成為了倫敦最早實行涂鴉合法化的區域之一，吸引了藝術家。

位于東區的東倫敦科技城

90年代后期，倫敦實施「創意之城」的戰略，一批新銳設計師將工作室搬到了這里，老廠房變身藝術空間，逐步形成潮流文化聚集區。但無論是藝術還是創意產業，其帶來的經濟效益相對有限，并未能從根本上振興這片區域。

科技城內的創意設計店鋪

2008年全球金融危機之后，英國政府深刻反思過度依賴金融業的風險，開始積極尋找新的經濟增長點，科技產業被寄予厚望。倫敦東區創意產業雖然也受到沖擊，但它獨特的優勢開始顯現：

相對低廉的房租、便利的交通（尤其是靠近金融城）、獨特的藝術化氛圍和潮流的生活配套，再加上金融城對金融科技的巨大需求，吸引了一批科技初創企業（如Dopplr、Last.fm等）不約而同地聚集在老街地鐵站周邊，自發形成了一個被昵稱為「硅環島」的小型科技集聚區。

硅環島區域

2010年，首相卡梅倫將其升級為「東倫敦科技城」，投入4億英鎊支持發展，如今已聚集1600多家科技公司，成為全球最密集的科技創業集群之一。它強化了倫敦作為科技創新都市的定位，強化了金融城科技屬性。

這些「拓展型新城」的更新策略雖然具體路徑不同，但其核心目標都是一致的：服務并強化中心城區的核心功能，提升城市的整體競爭力，防止中心城區出現功能（尤其是產業）的「空心化」。

2.郊區型新城：

職住融合、磁極塑造

這類新城多位于城市邊緣地帶，建設初期多作為「臥城」承接住宅功能，后逐步發展為產業與職住融合的區域。其更新路徑通常是「產業更新→功能強化→塑造磁極」。

瑞典斯德哥爾摩的希斯塔科學城就是一個很好的例子。

距離斯德哥爾摩市中心15公里的希斯塔科學城

希斯塔始建于1970年代，最初的定位是建設一個功能混合的「工業城市」。

然而，計劃趕不上變化，當時瑞典全國的制造業正進入下行期，沒有大規模的工業企業愿意遷往這里；相反，市場對環境優美的住宅區需求旺盛。結果，希斯塔很快就發展成了一個環境優美但缺乏產業支撐的「臥城」。

到了70年代末，歐洲各國普遍開始反思傳統制造業的衰落，將發展重點轉向附加值更高的創新研發環節，科技園區的概念開始興起。

斯德哥爾摩中心城區缺乏足夠的空間來建設大型科技園區，這給希斯塔帶來了機遇。它積極承接斯德哥爾摩產業創新需求，成功引入通訊巨頭愛立信，確立了以信息通信（ICT）為核心的發展方向。

希斯塔科學城內的園區

進入80年代，希斯塔圍繞著ICT產業，不僅吸引了更多的生產制造企業，還大力發展相關的電子貿易和知識密集型服務業，成功吸引了IBM、微軟、甲骨文等一批國際科技巨頭入駐。

然而，希斯塔的管理者們認識到，僅僅完成產業更新和功能強化還不夠，因為這種模式很容易被其他條件類似的新城模仿和復制。要想保持領先地位，就必須進一步塑造自己獨特的「科技磁極」，形成難以替代的核心競爭力。

為此，希斯塔成立Electrum基金會，建設開放共享實驗室、孵化平臺，極大地促進了知識共享和技術轉化。聚集效應也吸引瑞典計算機科學研究所、國防研究局等國家級創新資源，形成協同共生的創新生態。

希斯塔科學城內的瑞典計算機科學研究所

如今，希斯塔已成為歐洲規模最大的ICT集群，覆蓋24個高技術領域，聚集650多家企業和5000多名研究人員，成為了城市創新體系中不可或缺的「強磁極」，與斯德哥爾摩市區構建起互補發展的「雙核驅動」格局。

3.服務都市圈的「衛星城」

衛星型新城一般位于都市圈外圍，與中心城區日常聯系相對較弱，早期大多承擔人口疏解功能。面對人口紅利減弱與母城「虹吸效應」，僅有職住平衡是不夠的，它們需要在產業、功能和品牌上獨立突圍。

路徑為「產業換道→能級提升→品牌鮮明」。

位于倫敦都市圈西部M4高速公路沿線的布拉克內爾新城，就經歷了這樣一個轉型過程。

布拉克內爾是英國1949年首批新城之一，距倫敦40余公里。定位是「融合城市生活的便利與鄉村環境的新城鎮」，規劃容納2.5萬人。

早期的規劃深受「田園城市」和「鄰里單位」理念的影響，強調步行可達的社區配套（商店、學校、社區設施等）和充足的綠地景觀，營造宜居的生活氛圍。

布拉克內爾新城

（來源：網絡開放平臺）

憑借著毗鄰M4高速公路的交通優勢，以及相對完善的配套和優美的環境，布拉克內爾在早期吸引了一些軍工制造企業，如英國宇航公司、雷卡爾電子等。到60年代初，人口就已突破6萬。進入80年代，新城還增加了商業和辦公設施，進一步完善了職住平衡的功能。

但進入90年代中后期，新城許多基礎設施和配套設施已經老化，其原有的主導產業——軍工制造業需求大幅下降，且正在向M4沿線更具產業集群優勢的布里斯托爾市集聚。再加上倫敦的「虹吸」，布拉克內爾陷入衰退的困境。

「老化嚴重」的布拉克內爾城市中心

（來源：網絡開放平臺）

隨著英國的科技投資熱潮，從倫敦沿著M4高速公路向西部蔓延，形成了著名的「M4科創走廊」（被譽為「英國硅谷」）。

布拉克內爾果斷進行了「產業換道」，重新規劃建設了多個科技園區，將發展重點轉向新興科技產業，吸引了包括松下、本田、戴爾、惠普、3M等一批國際知名企業入駐。

布拉克內爾建設的園區

（來源：網絡開放平臺）

進入21世紀，它啟動了對中心區的大規模更新改造工程，旨在提升城市的「能級」和吸引力。

新建5萬平米商業綜合體、優化步行空間，并創新引入「商業促進區（BID）」制度，由開發商、業主、政府組成運營聯合體。零售排名從全國第255升至第33，年游客量由255萬躍升至1600萬（2018年）。

更新后的商業中心

（來源：網絡開放平臺）

BID通過商家、政府、業主的共同參與，

提升商業的價值與經濟發展的可持續

這次成功的城市更新為布拉克內爾贏得了多項設計大獎，其在英國零售業的排名從改造前的第255位飆升至第33位（2018年數據），年游客量也從之前的255萬激增到1600萬（2018年數據）。

隨后，布拉克內爾憑借ICT積累與良好營商環境，吸引富士通、美光、博通等半導體企業聚集，形成M4科創走廊的重要半導體節點，人口突破12萬，成為衛星新城突圍轉型的典范。

以上這三條路徑，它們的更新策略雖然各有側重，但其內在邏輯是相通的：必須緊密關注中心城市的發展變化和需求轉移，及時調整和更新自身的「產、城、人」發展邏輯，從而找到新的、可持續的發展方向。

06

新城更新的三大要素

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當然，并非所有的新城更新嘗試都能取得成功?？v觀那些實現成功轉型的新城，它們大多具備三項核心要素，構成了推動更新的關鍵支點：產業集群化、功能便捷化、運營趣味化。

1.產業集群化：從聚集到「交融」

產業已成為新城發展的標配，打造全產業鏈也是新城們追求的目標。但對于絕大多數新城來說，形成全產業鏈并不現實，發展產業集群更為有效。

當然，真正可持續的產業集群，不是靠低成本或政策聚攏企業，而是通過深度「交融」形成本地化的創新生態。只有這樣，產業才能扎根新城，不會因成本變化就輕易「遷徙」。

挪威第二大城市卑爾根附近的「明日之城」海洋產業集群，就很好地詮釋了這種「交融」的重要性。

卑爾根新城「明日之城」

挪威卑爾根「明日之城」海洋產業集群即是范例。新城位于布德峽灣，這里曾是重要造船基地，產業衰退后，當地重新定位為海洋科技高地，發展方向涵蓋深海養殖、海洋能源、低碳技術、海洋金融與法律等多個細分賽道，避免產業單一的風險。

更關鍵的是，集群內構建起強協同機制——

★ 設備共享：國家級海洋實驗室、高科技中心向中小企業開放，這不僅解決了許多中小企業在研發初期面臨的空間和資金短缺問題，更通過設施共享，降低門檻、促進技術交流。

高科技中心科研設施面向社會開放

★ 真實場景測試區：劃定示范海域用于深海養殖、潮汐能測試、海洋環保技術驗證，推動企業在真實應用場景中跨領域合作。此外，卑爾根港的綠色港口改造，更成為集群創新的中試場，涵蓋氫能、岸電、智能船舶管理等技術。

測試區內的浮式發電機、發電風箏

（來源：網絡開放平臺）

★ 主動連接機制：定期舉辦產業論壇、項目對接、技術路演，為初創與龍頭企業提供合作平臺。例如，Marineholmen RASLab的水循環系統與Offshore Simulator Center AS的仿真服務，都通過這一機制對接到了嘉吉、勒羅伊等國際巨頭。

如今，明日之城聚集超過150家海洋科技公司、5000名科研人員，已成為歐洲最具活力的海洋產業中心，其背后的關鍵就是——集群化協作。

海洋集群又吸引了多領域的集群聚集

2.功能便捷化：

高密度服務消解「不便」

「地廣人稀」往往是新城的最大痛點。近年來，中心城區均在推進「15分鐘社區生活圈」的建設，完善城區的便利性。對于新城來說，新城更需依托空間策略解決便捷性問題，主要路徑有兩條：TOD模式與垂直整合。

▍便捷化的TOD

日本筑波科學城曾因配套匱乏、生活單調被稱為「公務員宿舍區」，科研人員周末紛紛返東京消費。這樣一來，本地商業因為缺乏消費者而難以發展，而商業、休閑功能的缺失又進一步迫使消費者外流，形成惡性循環，導致筑波的人口增長緩慢。

筑波科學城俯瞰

（來源：網絡開放平臺）

為扭轉局面，筑波圍繞筑波站打造TOD綜合樞紐，將多座經營不善的商業設施整合為10萬平方米的商業+辦公綜合體，配套改造廣場、換乘通道，并開通「科學之旅」巴士，串聯科研機構、科普場館與活動空間。

方便市民和游客進行科普游覽，其中一些場館還在平日面向當地中小學生開展「見學」活動，提升區域青少年的科學素養。

筑波站TOD

筑波首個10萬平米級商業設施Tonarie筑波廣場店

由原來的三座商業設施組成

此外，地方政府還利用新公共空間策劃馬拉松、親子騎行等活動，吸引市民參與，增強區域活力。TOD推動下，筑波逐步打破「睡城」形象，成為東京都市圈內最受育兒家庭歡迎的移居地之一。

▍便捷化上樓

新加坡的緯壹科技城則以「垂直整合」應對空間緊張挑戰。

緯壹科技城建設于20世紀末，是新加坡為發展知識經濟而重點打造的區域。由于新加坡國土面積狹小，土地供應量極為有限，緯壹科技城通過「垂直整合」，將工作、生活、休閑等多種功能疊加在同一棟或相鄰的建筑中。

緯壹科技城

例如，位于緯壹科技城核心區域的啟匯城，就是一個集信息通訊產業研發與生活配套于一體的垂直綜合體。

垂直空間里，分布著各種高精尖的研發設施，如潔凈室、微波暗房、納米分析中心、無回音室等，功能涵蓋了從實驗、測試到加工等多個環節。

而在建筑的低層和裙樓部分，則設置了豐富的商業服務配套，包括零售商店、餐飲、銀行，甚至還有一個能容納560人的專業劇場。

垂直整合便利性的啟匯城

這意味著，在這里工作的員工，很多時候甚至「足不出樓」，就可以滿足日常工作和生活需求，實現了「產業+生活」在垂直維度上的高效融合。

緯壹科技城具有便利性的公共空間

3.運營趣味化：

從「建城」到「經營生活」

城市運營已不再是謀求轉型的「可選項」，而是一道關乎未來生存與發展的「必答題」。而新城運營的本質，正從「管城市」轉向「經營人群」，在競爭激烈的大都市圈內，「有趣」成為城市吸引力的重要維度。

日本橫濱的「港未來21」地區，就是新城運營趣味化的一個杰出代表。

港未來21

港未來21曾是橫濱重要的工業港區和造船基地。隨著日本制造業向海外轉移，這里也逐漸荒廢。1986年，《第四次首都圈基本規劃》將橫濱定位為「業務核都市」（即自立型都市），而港未來21地區則被指定為橫濱的「業務核」。

大批政府主導的大型項目，如橫濱國際和平會議中心、橫濱國家會議中心、橫濱美術館、橫濱地標大廈等，在港未來21地區密集落地。

會展建筑群

然而，隨著90年代初日本泡沫經濟的破裂，港未來21的發展失速，面臨著人氣不足、活力不夠，甚至淪為「睡城」的風險，開發者們轉而將重心轉向「趣味化運營」，以增加新城對企業、年輕人的吸引力。

核心策略包括：

★ 激活歷史地標：如舊港口遺址「日本丸紀念公園」，集「日本丸」號風帆訓練艦展示、歷史博物館、城市公園于一體，成為市民休閑場所。

日本丸紀念公園

★ 構建浪漫場景：引入以舉辦夢幻婚禮而聞名的「東方港未來大飯店」，萬葉俱樂部，提供婚禮策劃和周年紀念服務的「Anniversaire港未來」，打造情侶為核心目的地。

集中展現的浪漫業態，深受年輕群體喜愛

★ 創新建筑體驗：如橫濱國際客運碼頭波浪形木質甲板，并設有「橫濱三塔」為背景象征吉祥的打卡點；橫濱紅磚倉庫等復合式文化商業空間，結合藝術節、圣誕市集、啤酒節等季節性活動，每年吸引超600萬人次。

橫濱國際客運碼頭橫濱三塔拍照點

★ 制造「IP事件」：港未來21的運營方還非常善于策劃和引進能夠吸引大量人流、制造話題效應的大型特色活動。例如2014年起舉辦「皮卡丘大量發生中」活動，吸引全球粉絲與媒體目光，活動期間游客破百萬。

皮卡丘大量發生中活動

（來源：網絡開放平臺）

這一系列精細化、情感化、娛樂化的運營手段，使港未來21從一個發展受挫的新城片區，轉型為集商務、旅游、文化、消費于一體的高活力片區。2019年訪客量超8300萬人，就業人口超11萬，入駐企業逾1800家。

07

新城更新的總結與啟示

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總結來說，無論是曾經被寄予厚望的「田園城市」，還是后來興起的產業新城、科技新城，似乎都難以逃脫在發展到一定階段后遭遇瓶頸的命運——產業發展動力減弱、人口增長停滯甚至流失、經濟活力下降……

這些問題，在不同國家、不同類型的新城身上，都或多或少、或長或短地有所體現。

相比于日韓，我國的工業化、城市化進程被進一步「壓縮」，新城建設更是呈現出「爆炸式」增長，尤其是在21世紀以后。各地涌現出大量規模宏大、規劃超前的新城和新區，它們大多依托于大城市或都市圈而建，建設速度令人矚目。

然而，也正因為這種超常規的發展速度和規模，中國的新城在更短的時間內，似乎遇到了更多、更復雜的發展問題。因此，對于中國當下眾多面臨困境的新城而言，「更新」已經不再是一個選項，而是一種必然。

它們的再出發，需要在發展戰略上進行深刻的反思與更新，在發展路徑上根據自身條件和城市需求進行審慎的選擇與更新，在產業賽道上敢于進行前瞻性的布局與更新，在建設模式和后期運營上更加注重精細化、人本化和持續性的更新。

歸根結底，新城的「更新」本身只是手段，其最終的目的，是重新找到與城市協同發展的最佳節奏，是在新的時代背景下，為城市整體的經濟社會發展貢獻自己獨特的力量，而不是成為城市發展的「包袱」或「雞肋」。

這條路注定不會平坦，但國際上的經驗和教訓，已經為新城更新提供了足夠豐富的參考。

01

● 加工貿易產業轉移，中西部和東北怎么“接”？

02

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