文 | 空紙

編輯 | 空紙

前言

2025年的房地產市場，仿佛一場虛實交織的幻象。表面上看，二手房交易中心人頭攢動、中介奔波忙碌，網絡上鋪天蓋地都是“看房太累”“客戶太多”的抱怨聲。然而，走進市場的核心，才發現這熱鬧的背后，是成交的低迷與價格的斷崖式下跌。在買賣雙方的拉鋸中，一場悄然到來的“二手房價格革命”正加速上演。

人們常說，房地產是“國之重器”，承載著千千萬萬個家庭的資產希望。然而如今，這一塊看似堅實的基石，卻在供需失衡、政策博弈與市場信心下降的多重沖擊下，出現了肉眼可見的裂痕。這不僅是房東的焦慮，更是中國住房體系重塑中的一次巨大陣痛。是時候正視這個問題了——當“二手房不再保值”成為共識，我們還能對未來的房產市場抱有怎樣的期待？

二手房陷入滯銷危機

過去很長一段時間，二手房被視為房產市場的“壓艙石”。它既不如新房昂貴，又能提供穩定的學區、交通、配套資源。但進入2024年后，這一角色開始發生微妙變化。根據最新統計，截至2025年5月31日，全國二手房掛牌量已突破753萬套，創下歷史新高。僅重慶一城，就掛牌30萬套；而2023年該市人口凈減少20萬，兩者一增一減，構成了極端的市場反差。

這種激增的庫存不只集中在個別城市，而是全國性的問題。沈陽掛牌20萬套，天津19.5萬套，蘇州17.3萬套，杭州16萬套，幾乎每一座主要城市都在“二手房堰塞湖”中掙扎。更令人憂心的是，這些數據還不包含尚未掛牌的新房庫存，一旦疊加，供給將遠遠超過市場真實需求。

庫存高企背后，是交易周期被不斷拉長。二手房交易本就流程復雜，涉及評估、稅費、貸款等多個環節，現在買家數量銳減，賣方只能通過不斷降價來吸引注意。而與此同時，“看客熱、成交冷”成為常態，成交率低迷直接反映了整個市場的凍結狀態。

以濟南為例，2025年1月二手房價格已出現連續第21個月下跌，同比跌幅達9.9%。龍湖春江酈城、萬科金域華府等曾經的“天花板”樓盤，如今售價紛紛跌破心理底線。短短兩年內，業主資產縮水幾十萬，幾乎相當于一線城市中產五年積蓄。對于那些只擁有一套房產的普通人來說，這種下跌是毀滅性的打擊。

買方成為市場主導者

從全國數據來看，二手房市場已經進入了全線下行的周期。據中國房地產指數研究院最新報告，全國百城二手房均價為每平方米1.37萬元，同比下降7.24%。其中，一線城市跌幅為4.61%，二線城市為7.93%，三四線城市也難逃厄運，普遍跌幅在7%以上。

而在實際案例中，這個跌幅還遠不止如此。南京、武漢等城市的部分小區，一年內跌幅高達10%。北京、上海等一線城市同樣面臨價格松動的現象。比如，北京百子灣片區一套總價800萬的房源，三個月無人問津，只得降價到760萬繼續等待。上海浦東某53㎡二手房，一年內從523萬元跌至420萬元，買家張先生眼睜睜看著價格“跳水”，也不敢輕易下手。

之所以出現這種局面，是因為買方預期已經徹底改變。在高庫存、經濟不確定與利好政策遲遲未落地的背景下，購房者普遍認為二手房未來還會繼續下跌。只要持幣觀望，就有機會買得更便宜。而這種“集體等底”的情緒，本質上讓二手房市場徹底轉變為“買方市場”。

購房者手中不僅掌握更多議價空間，也對房源選擇更加挑剔。沒有學區、戶型不佳、樓齡太老，或在價格上不具優勢的房源，很可能幾個月都無人問津。曾經“地段即價值”的認知正在被現實擊穿——如今的市場，更看重的是性價比與長期持有的穩定收益預期。

新舊產品更替加劇

除了供需變化和價格預期，更深層的因素還來自產品升級與制度性壁壘。近年來，“四代住宅”在多個核心城市集中上市。這類住宅不僅在戶型設計上更合理，而且得益于政策導向，其售價往往與周邊二手房相近甚至更低。

以廣州為例，一些四代住宅項目實際套內面積高達154㎡，而同樣建筑面積的三代住宅卻只有80㎡左右。換算下來，單位價格雖高，但實際居住空間和功能使用遠勝于傳統老房。于是二手房的“性價比優勢”逐漸消散，淪為被動競爭者。

與此同時，政策機制也在不知不覺中對二手房交易構成制約。例如，部分城市依然執行較高的過戶指導價政策，導致即便成交價低，相關稅費也按高價收取，購房者實際支出上升。此外，銀行貸款時對超出指導價部分采取大幅打折評估，進一步壓縮房東的回報空間。

這些因素交織之下，二手房市場陷入“賣不出、賣不上價”的困境。而對于三四線城市來說，問題則更加復雜。人口凈流出、產業支撐不足、就業機會有限，使得其二手房需求本身就非常脆弱。沒有新增人口接盤，哪怕價格再低，依然難以完成有效流通。

結語

當前全國二手房市場的調整，并非單一事件的偶發結果，而是中國房地產結構性變革的必經之路。過去十年，房價在城市化紅利、貨幣寬松與供需失衡的共同推動下實現了爆炸式增長，很多房產資產甚至翻倍。如今，市場回調更多是對這一過程的修正與回歸理性。

對于房東來說，資產縮水固然令人心痛，但抱守高價、等待逆轉只會錯失窗口期。而對于購房者而言，雖然當前市場誘惑大，但仍需理性分析地段、產品、周期等多個維度，防止“買在半山腰”。

未來的房地產市場，將不再是“只漲不跌”的單向游戲，而是充滿博弈與考驗的價值重估過程。短期內，一二線城市可能率先穩住局面，而三四線則仍需幾年時間去化庫存、培育需求。

如馮侖所言，中國房地產總交易額仍處高位，但真實需求已下降。房價如果平均下跌30%，或許正是市場觸底的前夜。而對于所有參與者而言，無論是買房、賣房還是觀望，真正的價值，始終在于對趨勢的理解與對未來的理性判斷。

信息來源：
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