觀點網 近年來，房地產市場在宏觀經濟環境變化、供需結構調整等多重因素影響下持續分化，行業進入深度調整期。這為房企帶來了前所未有的挑戰，波動中也孕育出新的發展機遇。

北京這樣的一線城市成為各路選手拓展新興市場，尋求業務增量的重要目標。越來越多“外來者”加速入局，從區域深耕轉向全國布局，逐步轉變為具有綜合競爭力的市場參與主體。

其中，越秀地產正是粵系房企進京的代表。自2021年實現包括北京、上海在內的全國8城突破后，越秀地產持續深化在北京的戰略布局。至2023年、2024年，越秀地產加速突圍，深入海淀、昌平等蓬勃發展的區域市場，實現在北京的增量擴張。

今年以來，越秀地產已通過合作方式，在北京獲取兩宗住宅用地，地塊總價達149.95億元。其中一宗延續其在昌平的深耕路徑，另一宗則是越秀地產首次挺進“核心城區”。

截至目前，越秀在京已落子十個項目，之所以能夠快速實現規模增長，一方面是其靈活的產品定位，另一方面則是借助靈活的合作開發模式。雙管齊下，為越秀地產在日益激烈的市場競爭開辟出一條通路。

初來乍到

6月5日，越秀地產聯合北京城建、未來科學城、貝好家，以底價23.95億元拿下昌平區中關村生命科學園地塊。

其中，北京城建與未來科學城都是越秀地產在北京的二次合作方。2023年，越秀地產與北京城建打造了香山樾項目；2024年，越秀地產與未來科學城共同打造了星耀未來。

香山樾是越秀地產在2023年6月摘得的海淀區雙新村棚戶區改造項目2603-003-1地塊，成交總價79.35億元。項目規劃24棟4層低密洋房，共計440戶，185至275平方米的大平層為主力產品。

項目在拿地同年的11月首次取證，批準銷售416套，目前已銷售305套；去年4月二次取證，批準銷售24套住宅，已簽約11套。算下來，項目已去化71.82%。

星耀未來是越秀地產在2024年10月以25.33億元拿下的昌平區小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地塊。項目規劃978套6-8層小洋房，產品包括92-107平方米的三居，以及132平方米的四居。

項目在今年4月2日首次取證，批準銷售套數930套，4月7日首開。從宣傳口徑來看，開盤當日實現銷售13.86億元。目前已網簽132套，去化率約14.19%。

兩個項目分別位于京西北與京北，位置的不同影響了各自的目標客群定位，進而產品設計層面也需做相關考慮，形成各自特色。

實際上，從2021年初入北京，到“停滯”的2022年，慢節奏的兩年之后，越秀地產在2023年、2024年加大投入，截至目前，也已經攢下約十個項目。

截至2024年末，越秀地產土地儲備1971萬平方米，其中在北京、上海、廣州擁有的土地儲備分別為100萬平方米、86萬平方米、652萬平方米。越秀在北京市場的“積累”幾乎達到其大本營廣州的六分之一。

隨著投拓力度的不斷加大，北京地區的銷售貢獻也在持續提升。自2021年至2024年，北京地區的合同銷售額分別為0.72億元、1.36億元、79.3億元、87.3億元，占越秀地產全年合同銷售總額的比重由0.06%提升至7.62%，逐步接近十分之一。

在今年3月，越秀地產召開了一場好產品發布會，會上發布“4+X”產品系。根據釋義，“4”包括定位高端改善的產品線“樾”系，主攻生態宜居的產品線“和樾”系，專注城市更新賽道的“天”系，瞄準青年品質住宅市場的“星匯”系。“X”主要覆蓋兩大特色產品線，即“城市人文系”和“先鋒藝術系”。

截至目前，越秀地產的四個核心產品系幾乎都已經在北京落子，逐漸有代表作傍身，得以向北京市場進行更全面的自我介紹。

而在北京市場建立起的合作關系，也被延伸用于探索其他地區市場。

2023年7月11日，在越秀地產聯合北京建工拿下海淀香山樾地塊之后，雙方舉行了一場戰略合作簽約儀式。彼時，越秀集團黨委副書記、副董事長、總經理兼越秀地產黨委書記、董事長林昭遠與北京城建集團公司黨委副書記、總經理裴宏偉均有出席。

這一次的合作涉及多個方面，林昭遠在活動上提到：“與北京城建集團合作是越秀集團進入北京市場的重要一步，希望雙方以此次簽署戰略合作協議為起點，進一步發揮各自在房地產行業和施工領域的技術、資源領先優勢，開創京粵兩地國資國企合作新篇章。”

一年之后，雙方將合作落地到了上海。2024年7月9日，上海第三批次土拍中，越秀地產聯合北京城建拿下上海楊浦區長白社區H2-17地塊，成交價22.3億元，溢價率高達17.12%。

這宗地塊后來被打造為“翎翠濱江”，項目整體規劃建設4-8層多層住宅和17-18層高層住宅，以及一幢公共租賃用房，配建部分社區配套。

北進勢頭

實際上，越秀地產進京是伴隨著該集團全國化戰略的開展。在2021年報中，越秀地產指出，“集團持續深化'1+4'全國化戰略布局，年內新進北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市，全國布局擴張至29個城市，實現了一線城市的全覆蓋。”

“全國化戰略布局”讓越秀地產進京師出有名。而在完成核心一線城市全覆蓋后，越秀地產也開始收縮。截至2024年末，越秀地產的總土儲分布在全國的25個城市。

需要注意的是，越秀“北上”伴隨的是一批房企集體布局北京市場。除了本地企業擇機深化在京發展，還出現不少全國性房企，甚至曾專注在固定區域的企業，也將北京納入必爭之地。

例如，在2023年6月1日，北京順義區順義新城第19街區19-69地塊進行現場競價，該地塊此前在線上報價階段已經觸及價格上限，被推高的地價背后是45家房企及聯合體。這一數據也打破了同年3月23日，昌平朱辛莊0028地塊42家房企及聯合體的“搶地”紀錄，成為北京土拍史上最多房企參與的地塊。

這兩宗地塊最終分別由福建雄旺（建發）以16.56億+1.2萬平方米現房銷售面積競得、由上海大華以12.995億元競得。

從過去北京地區掛牌出讓的住宅用地報名及成交情況來看，與越秀地產一同出現在北京市場的，包括中建各工程局下屬的地產業務公司，例如中建智地、中建玖和、中建壹品、中建東孚，以及上海大華、廈門建發、江蘇中皋置業等。此外，還有東方雨虹這類跨界選手，“馬甲”企業也層出不窮。

與此同時，中海、華潤也在北京加速擴張，并沖榜樓市“銷冠”。越秀地產遠道而來，要想在市場站住腳，“報團取暖”是最優解。

事實上，越秀在北京推出的住宅項目多為合作開發，即使最初為獨立拿地，最終還是引入合作方共同推進。據查，截至目前布局的十個項目中，僅有兩個是越秀獨自操盤--北京越秀天玥、北京越秀星樾。

天玥和星樾分別是越秀進駐石景山、昌平的首個項目。從市場反饋來看，這兩個項目的去化表現均高于預期。而在企業發展層面，合作拿地或開發不僅可以緩解資金壓力，降低項目風險，對于正處于擴張期的越秀而言，顯然更是一種兼顧發展與安全的選擇。

此后，越秀地產又在昌平推出北京梧桐星宸、北京星耀未來兩個項目，今年6月又剛拿下生命科學園三期地塊，這三個項目均引入了合作方。

在合作伙伴的選擇上，越秀也有明確“考量”。除了上述與北京城建合作的案例，海淀和樾望云項目引入了有著超二十年區域深耕歷史的華潤置地。

4月以126億元獲取的朝陽黃衫木地塊聯合了三位伙伴，除了“背靠”朝陽城發，另兩位合作方是中建智地及中國金茂。

其中，中建智地在過去這兩年相繼推出朝陽奶西村的中建宸園、朝陽區酒仙橋的北京宸園，均是當時市場上的熱銷項目。相較于中建智地和越秀，中國金茂在北京有更深的市場基礎，并在今年2月聯合保利發展以87.3億元拿下朝陽區三間房地塊，案名為金茂滿曜。可以說，此次引入的合作方既有深耕市場的經驗積累，也有對客群需求的新進觀察。

而在不知不覺間，越秀地產四年來也從京郊一步步邁入城市的核心。

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