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第一季度悉尼房價上漲最快區揭曉！內西區成為最大贏家

數據顯示，過去3個月悉尼內西區的部分地區錄得了最強勁的房價增長。

據《悉尼晨鋒報》報道，根據Cotality截至5月底的數據，North Strathfield以8.9%的漲幅位居十大熱門區榜首，中位房價上漲211,255澳元，達到2,583,539澳元。

緊隨其后的是Rodd Point，上漲7%（203,121澳元）、Abbotsford上漲 6.9%（220,147澳元）和Concord West上漲6.3%（168,158澳元）。

這份榜單還包括North Sydney、Hornsby、內城區、西南區、東區和中央海岸的部分地區。

專家將房價上漲歸因于這些熱門區的供應有限，以及新州政府旨在加速交通樞紐周邊建設并提高密度的新基礎設施和重新規劃計劃。

以交通為導向的開發（TOD）將在北岸、內西區和西南區提供多達31,855套新住房，其中包括3348套經濟適用房。

Homebush TOD區覆蓋了悉尼和Parramatta中央商務區之間約200公頃的土地，重新規劃將允許在4個火車站（Homebush、North Strathfield、Strathfield和Concord West）以及未來的North Strathfield地鐵站附近進行住宅、商業和休閑用地開發。

Cotality研究部門的Eliza Owen表示，North Strathfield、Rodd Point、Abbotsford和Concord West這一類高價地段被標記為重點開發區域。

“它們將受益于靠近新的West Metro車站，部分地區可能會被納入以交通為導向的發展計劃。相對不足的供應也推高了房價。”

“新的基礎設施和重新規劃可能會進一步提振房價，特別是從獨立屋的角度來看，因為它們可以重新開發為雙拼住宅、低層或中層住宅以獲取更高的利潤。”

房價增長最弱的區集中在北部海灘、內西南區和東區的部分地區。

截至5月底的3個 月里，North Narrabeen跌幅最大，下降4.8%（106,495澳元），其次是Narwee，下 降3.4%（51,271澳元）和Wiley Park下降3%（34,389澳元）。

Owen指出，降息將最大程度提升高收入家庭的借貸能力。

“過去3個月，較昂貴的區 域表現最佳，這是因為當利率下降時，借貸能力首先對高收入家庭產生最大影響，同一市場的低端區域才會開始受益。”

PRD房地產首席經濟學家Diaswati Mardiasmo認可重新規劃的影響，但將最新的房價上漲歸因于庫存不足。

“這依賴于現有房主出售，而非新屋入市。這絕對是稀缺問題，不僅體現在市場上的在售房源，也包括未來的可用供應。”

她表示，賣家清楚自己的房產價值，尤其是在內西區的熱門區，“他們知道土地價值會持續上漲，也清楚自己的房源有多稀缺。”

內西區購房顧問Hamada Alameddine稱，重新規劃導致North Strathfield的房屋價值在數月內大幅飆升。

“我的一位客戶去年在North Strathfield買了一套房，后來他們將房產重新掛牌，在不到12個月內以30萬澳元的溢價售出。”

02

在墨爾本這些區，放棄獨立屋買公寓能省超$100萬！

RealEstate網站6月14日報道，墨爾本一些最貴城區的置業者如果愿意放棄后院，可以在進入房市時節省超100萬澳元。

最新數據顯示，在這些熱門地區，公寓和獨立屋的價格差距已經十分顯著。

越來越 多的買家放棄了購買獨立屋的夢想，轉而選擇在心儀的郵政編碼地區購買公寓。

Ray White的最新分析顯示，在墨爾本一些最貴城區，公寓的可負擔性仍較高。

在 Hawthorn和Brighton等地，獨立屋和公寓中位價的差距高達110萬澳元。

OpenCorp首席執行官Cam McLellan表示，買家正變得更加策略性，尤其是在 Richmond、East Melbourne和St Kilda East等高需求城區。

McLellan表示：“在Richmond、Hawthorn和St Kilda East等地，買家選擇公寓而非 獨立屋可以節省超100萬澳元。”

“只有在不會增加抵押貸款壓力或錯失更好的長期增長機會的情況下，購買獨立屋才有意義。”

McLellan還表示，雖然許多買家選擇“租房投資”，即在CBD外圍城區購買獨立屋，同時享受市中心的生活方式，但從長遠來看，購買優質公寓可能更有利。

“租房投資讓人們現在就能享受理想的生活方式，并在未來獲得財務保障。關鍵不在于房產本身，而在于價格是否合理。”

“我們會對現金流和增長形勢建模，因為位于優質城區的高品質公寓往往比邊緣地區的低檔獨立屋表現更好。”

Ni Advocacy的Kevin Ni表示，公寓需求的增長不僅僅是由價格驅動的，還關乎價 格和宜居性，尤其是老式建筑。

“我們看到人們避開預售的高層公寓，轉而選擇具有特色的精品公寓樓，這些公寓空間更大，資本增值潛力更好。”

“那些老式兩居室公寓通常有更大的起居區、更厚的墻壁，以及更多的業主自住率——這些因素都有助于長期增值。”

他說，Elwood、Malvern East、Hawthorn、Kew和Armadale等地的老式低層公寓樓中的公寓通常更寬敞、更開放，因此很受歡迎。

Ni還表示，近年來，特別是對于想住在靠近市中心的年輕夫婦來說，獨立屋與公寓之間的權衡變得更加明顯。

“他們準備在空間上做出妥協，以便能住在Richmond或Hawthorn等地。75萬澳元仍 可以在咖啡館、公園和交通便利的地方買到一棟精品公寓樓里的兩居室公寓，買家們正在優先考慮這一點。”

Ni補充道，許多買家正在避開高層開發項目，轉而關注布局更好、空間更大、長期價值更高的老式或精品公寓樓。

“買家現在更加懂行了——他們尋求的是稀缺性和宜居性，而不是供過于求的高樓中千篇一律的公寓。”

在Doveton、Melton和Hampton Park East等增長地區，獨立屋和公寓的價格差距在 12萬澳元以下。

Ni表示，部分人會選擇增加預算購買獨立屋，通常是在父母的幫助下。

“我們看到有人因為不愿放棄心儀的城區而陷入長達6個月的困境。我的建議是要注重現實和靈活性。現在，妥協是買房過程中的一部分。”

Ray White的首席經濟學家Nerida Conisbee表示，公寓的吸引力只會繼續增加，特別是因為藍籌郵政編碼地區的獨立屋仍遙不可及，尤其是對于首次置業者而言。

“長期以來，人們一直買不起Hawthorn等地的獨立屋，但公寓仍然是可負擔的。”

“這是一種權衡——我是想要一個大后院，還是滿足于在更好的地段擁有一個較小的家？”

“我們仍有購買大房子和大片土地的觀念，但現實是，家庭規模正在縮小，從基礎設施的角度來看，增加密度要便宜得多。這意味著更多人需要接受公寓生活，特別 是如果他們想留在高需求的城區。”

Conisbee還表示，不斷上漲的建筑成本正在推高優質公寓的價值。

“建造新公寓變得越來越困難和昂貴，這就是位于理想地段的優質公寓能保持其價值，甚至表現更好的原因。”

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澳洲這20個熱門地區租金還要漲！

一份最新報告指出，受租屋庫存低位、供需結構失衡等多重因素影響，未來12個月內，全澳至少20個地區的租金將延續上漲態勢，市場復蘇之路預計較為漫長。

西澳、南澳及昆州的部分區域持續領跑全澳租金上漲行情。

其中，阿德萊德的Unley區被重點提及——該區域房價中位數達140萬澳元，即便在市場預期降息的背景下，租房成本仍顯著低于購房支出，成為租金增長的突出代表。

珀斯Mundaring區的租金表現同樣強勁：過去4年間租金累計飆升69%，且空置率長期維持低位，新增供應有限，供需矛盾進一步推高租金水平。

在布里斯班，Loganlea、The Gap及Wynnum-Manly等區亦被列為重點關注區域，其共性特征為：與房價相比，租房的相對負擔能力較弱，疊加新住房供應短缺，租金上行壓力持續存在。

InvestorKit首席執行官阿爾瓊·帕利瓦爾（Arjun Paliwal）分析指出，盡管當前利率環境有所緩和，但住房供應端的問題仍未緩解——私人租賃房源持續短缺、租賃產品多樣性不足、社會住房供給缺口擴大，以及新住房建設速度滯后等因素，共同構成了租賃市場的“慢性病”。

澳大利亞的租賃危機已進入第四個年頭，盡管全澳‘出租’房源數量及空置率較此前有所改善，但兩項指標仍遠低于疫情前水平。”帕利瓦爾強調，“這不是一時的波動，而是長期結構性矛盾的集中體現。”

SQM Research董事總經理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，在租賃需求與供應比恢復平衡之前，租金“長期持續上漲”的趨勢難以逆轉。“除非人口增長率顯著放緩，同時新住宅竣工量實現大幅增長，否則這一局面恐難改變。”

租金將繼續上漲的地區：

Unley, Adelaide

Mundaring, Perth

Loganlea, Greater Brisbane

The Gap - Enoggera, Brisbane

Wynnum - Manly, Brisbane

Wyong, Greater Sydney

Hobsons Bay, Greater Melbourne

Hobart - North East, Greater Hobart

Bathurst, NSW

Dubbo, NSW

Inverell - Tenterfield, NSW

Tamworth - Gunnedah, NSW

Goulburn - Mulwaree, NSW

Albury - Wodonga, NSW/Victoria

Bendigo, Victoria

Devonport, Tasmania

Rockhampton, QLD

Toowoomba, QLD

Geraldton, Western Australia

Albany, Western Australia

04

悉尼多地房價逆勢下跌！Gordon上榜，跌幅最高達$75萬

在沿海和交通便利的內城區，房屋中位價最高下跌了75萬澳元，這主要是由于買家因生活成本壓力涌入更實惠市場所致。

在房源增加的同時，需求減少給高端地區的賣家帶來了壓力，而這些市場的買家則有更多議價空間。

PropTrack的數據顯示，在過去一年，跌幅最大的城區包括東區的Vaucluse、Waverley、Woolloomooloo和Darlinghurst，以及北海灘的Manly和Fairlight。

這些區的房價在過去一年平均下跌超14%，考慮到之前的房價泡沫，這意味著買家能省一大筆錢。

Manly的房屋中位價下跌了近75萬澳元，而鄰近的Fairlight下跌了60萬澳元。

其它跌幅較大的城區（跌幅在10%至14%之間）包括北岸的Cammeray、Cremorne、華人區Gordon、Kirribilli、Neutral Bay和Lindfield。

南區Blakehurst、Woolooware和Kingsgrove的公寓價格，以及內西區Glebe和Strathfield South的獨立屋價格也大幅下跌。

REA Group的經濟學家Eleanor Creagh表示，導致許多高端地區的房屋中位價下跌的因素有很多，但最主要的因素之一是全球經濟前景的不確定性。

她說：“一些高端市場的買家可能更加謹慎，這些買家通常對抵押貸款利率不太敏感，但對更廣泛的宏觀經濟的反應更敏感。”

“鑒于近期經濟前景的不確定性和股市的波動，一些高端買家可能會謹慎行事，推遲升級決定。”

Creagh還表示，這與近期市場低端市場的增長形成了鮮明對比。“自從澳聯儲在2月和5月降息以來，更實惠的市場……進入新一輪繁榮，借貸能力的提高推動了房價上漲。”

Cooley的董事、拍賣師Damien Cooley表示，上市房源的類型也在影響房價。

即便是在高端地區，那些滿足買家所有要求的“A級”房產仍買得很好。但是，市場上也有大量“C級”和“D級”房源——即存在重大缺陷的房產，這些房產銷售困難。

他說：“C級房產的賣家遭受重創，除非價格極低，否則買家不會感興趣。

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