北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，400萬左右的房子，不自住、出租至少五到十年，暫不考慮學區，適合買哪里好呢？我自己原先想的是：

1、東西城老破小，現在房價比前幾年低了不少，鏈家上有一些東西城兩居400萬左右的樓梯樓老房子。

2、東三環和北三環的老破小，比如團結湖、金臺路、朝陽門地鐵站那邊的樓梯樓或者電梯兩居房子，如朝陽門的三豐里小區，團結湖、東大橋、呼家樓和金臺路那邊老房子更多。

3、東四環或者東五環有十里堡、青年路、常營、雙橋有400出頭的兩居電梯房、如晨光家園A區、富力陽光美園、北辰福地、柏林愛樂、遠洋一方等。

請問，差不多的價格，買東西城老破小好還是東二至三環老破小，還是東四東五環電梯兩居塔樓？

A：

1、既然是不考慮學區，但又想買東西城的占坑兒房出租，那這就是賭了，看明年拐點之后的政策和行情吧。

打個比方吧，誰都知道過年的時候車票緊俏，凈是黃牛囤票的。但他們都是趕在三十之前脫手，這樣就算是加價買入的，倒賣時也至少不虧本兒。但您的想法是在除夕接盤這些票，那初一之后是否能賺錢就看政策和行情了。

學區房也類似，誰都知道2023年是入學最高峰的頂點，也是溢價最高的時候，相當于臘月二十八吧。然后這兩年雖然也算高峰，但畢竟是人數少了點兒，溢價也就降了一些。但既然是400萬左右的占坑兒房，那就依然是溢價率最高的，30%左右吧。明年就是確定的入學人數拐點，相當于三十晚上十二點，之后能否保住溢價就到時候再看吧。

但在我看來，這會兒接盤學區房，拐點之后的最好成績就是保住溢價。也就是賭贏了能不輸，賭輸的話那就看自己的心態了。

2、我建議先算算租售比吧，也就是租金回報率。東西城比朝陽的低30%左右，也就是400萬相當于朝陽接近300萬的房子，那100來萬就是溢價，是學位的價值，用不上學位的租戶是不可能出錢的，所以收益才低。

反正常規建議沒必要在高峰期接盤，犯不上跟大趨勢對賭，逆著風口未必打的過。畢竟您是單挑兒，人家是群毆。

3、如果不賭學區房，那常規建議是“房產的價值由地段兒決定”。最穩妥的就是團結湖周邊，那些板塊都差不多，20多年來一直是北京大盤的標桿走勢。只要房子沒硬傷，那就肯定是不吃虧也不占便宜

不過如果是我的話首選東四環外的朝青四惠一帶，這些年的板塊增值更多。短期持有就買房齡新的商品房（保障房看情況），十年八年的就買老公房。注重租金收益就買公寓，不愿意冒險的那就買普宅。看自己的期望值吧。

都沒合適的再看五環外，只要沒硬傷，也大多數能不落后大盤。不過干嘛非得賭塔樓啊，萬一輸了呢？反正住建部按套內計價的意見稿已經發布了四五年了，落地是早晚的事兒，大勢所趨。非得對賭的話那也是看運氣吧，一切皆有可能。

4、簡單就是這情況吧，其實就是賭不賭的事兒。反正我不賭學區房，就算運氣好賭贏了，那也是房價不輸+少收租金，還不如團結湖老破小呢。賭輸了那就兩邊都輸唄，用不上學位的話圖什么呢？

然后我也不賭塔樓，既不多收租金也不增強流動性，吃虧的可能性還大，圖什么呢？或者說如果自住的話還算合適，不自住那就自己考慮了。

僅供參考。

二

Q:

我以前咨詢過您買房的問題，我們孩子北京戶口，小升初打算回京上學，您當時給推薦朝陽比較不錯的初中學區，我們現在比較糾結的是孩子現在才一年級，是四年以后再買，還是現在買，買的早了怕學區政策有變化，晚了又怕房價上漲，想聽聽您的建議。

A：

1、小升初回北京，朝陽學區，那這先看哪所學校，再看預算多少。如果目標是帝景這種對口小區少的學校，那提前買的話就得承受學區溢價了，沒辦法。

如果目標是其他頭部校，有單獨對口中學的那種。那就什么時候買都行唄，大多數都沒什么溢價，不影響居住的性價比。

2、預算的話如果比較高，比如千萬左右起步的，那也是什么時候買都行，多數學校都能買到溢價低的，甚至是完全沒有溢價。或者說總價越高的溢價率越低，各項都能兼顧。

預算不太高的話就看具體房源吧，也有溢價不高的，比如清朝學區這種，屬于性價比挺高的。

3、至于政策不會有什么大的變化，沒必要糾結。畢竟是朝陽區，本來學位就沒有東西海緊張，那既然是在高峰期都沒太過分的較勁，入學孩子少了誰還沒事兒找事兒啊？也就是說就算政策有變化，大概率也是向寬松了變，不太可能說在低谷期收緊。

這就跟樓市政策似的，都是暴漲的時候限購限貸，目的是抑制泡沫。像這幾年低谷期的政策變化就是放松限購了，犯不上逆勢操作。

僅供參考。

三

Q:

請問，您的意思就是什么時候買都行是吧？我把您幾年前發給我的話保存下來了，打算后面就照著您說的買，我們只要初中不錯就行，預算5，600萬，綜合學區，自住，保值這幾個方面，能不能麻煩您重點推薦2—3個地方，我們在外地屬實不太了解。

A：

1、大致就是這意思，只要不買學區溢價高的，那自然是什么時候買都行了。朝陽兩種學區房，一種是中小學都對口各自牛校的，或者是從小學就對口九年制牛校的，也就是只要帶小學牛校的，那就溢價高。

第二種是小學對口的不算頭部校，但中學對口牛校，也是單校。這種房子的溢價就不太高了，甚至沒溢價。那買這種房就什么時候都行唄，居住的性價比正常，也沒單獨的保值風險。

2、5/600萬，那除了帝景和北中本校之外都能買到了。常規建議是80、朝外、嘉銘東區、清朝和陳分。人朝也可以，就是這幾年房子賣爆了，孩子太多導致擴招嚴重，分校多，師資的壓力大。

要是我的話會先看朝外，沒合適的看嘉銘東區或陳分。具體房子找當地中介吧，好找，看房的時候算算是否有溢價或高低就行。

3、現在買還是過幾年買看自己的判斷。不過我認為現在是北京樓市的底部，以這幾個學區中不帶溢價的房子來說，年化租金回報率等于或超過同期銀行存款利率了。而且利率現在是下行通道，五年前的都出現倒掛了。那在這種情況下，如果手里有幾百萬，買房收租金的收益就不低于銀行定期，賣不賣的就看自己了。

僅供參考。

四

Q:

請問，孩子小學四年級現在通州上學想轉西城，北京戶口。準備賣掉通州房子，在西城買兩居。一是通州房子孩子落戶上學用，由于四年級轉出，是否受到六年一貫制影響，是否會造成別的孩子無法作為學區房登記入學而拉低賣出價格？

二是預算800萬，孩子學習一般，由于無法初中直升，想買一個70平左右的兩居，考慮片區內初中相對較好一點。您推薦哪個片區？

A：

1、六年一貫制？六年一學位吧？一般沒什么影響，無非是新買房的多校劃片而已。通州的學位沒那么緊張，大多數都不影響價格。具體的這還是問當地中介吧，他們更熟悉通州情況。

2、800萬買70平兩居，如果能接受70平以下的話那肯定首選德勝或月壇啊，都有可能買到60來平的，就是選擇不太多而已。

但這畢竟是跨區轉學，我不敢保證能進入好學校。初中也都是陽光派位，只能說看運氣，沒人敢保證。

3、總之我推薦不了什么，要不還是問別人吧，這問題太難。

僅供參考。

五

Q:

請問，我看了房地產博主北哥的視頻了，他說，假如北京房子放開限購，大概率就是目前這個熊樣，根本不會瘋漲！

理由是全國的有錢人腦子很正常，沒有病，人家有錢會拿一千萬在北京買個80平的老破小？在他們那個地方買個帶游泳池的大house不香嗎？

不要相信某些小作文炒作的放開限購會瘋漲，太自戀啦，那是有多套房子的想割別人的韮菜為自己解套！看看誰會成為最后一波被割韭菜的！

A：

1、呵呵，就跟誰說過北京房子放開限購會瘋漲似的？這就是典型的自己給自己設個靶子，或者是先開槍再畫靶子，自說自話的自圓其說而已，有意思嗎？

我也不認為北京房價會瘋漲，但如果以這個邏輯，我同時也不認為股市會瘋漲，因為有錢人的腦子很正常，沒有病，誰會拿一千萬去股市買個虛無縹緲的垃圾股？您能認同嗎？

再進一步，就算放開工資制度，我也不認為普通人的收入會瘋漲，還是同樣的邏輯，因為有錢人不傻，您認同嗎？但這其實都沒什么意思，怎么說都行，就看什么人愛聽了。

2、另外誰也沒說過有錢人的腦子不正常啊？但請問了，1000萬在北京買個80平老破小屬于不正常，那500萬的時候正常嗎？300萬100萬的時候正常嗎？如果都不正常，那什么時候算正常啊？如果以前算正常，那憑什么說現在買就不正常啊？標準在哪里，單標還是雙標？

如果說外地有錢人到北京買房不正常，那北京人持有高價房子正常嗎？北京業主們是不是應該把房子都賣了移民小縣城啊？

然后小縣城的動輒幾千塊一平米正常嗎？當地業主怎么不賣了房子移民黑非洲啊？比如到撒哈拉買塊大沙漠當酋長，他不香嗎？所以這種話根本就沒意思，純屬廢話，也就是說出來讓一些人意淫而已。

另外多說一句，北京不是只有老破小吧？1000萬在四環外買套大平層沒問題吧？為什么非得拿老破小說事兒呢？

再多說一句，您的北哥對學霸們拼命參加高考上清北有什么看法嗎？會不會也說學霸們腦子不正常啊，明明可以在小縣城當偶像的，卻非得到清北當普通人，甚至是學渣，他們有病吧？如果認為他們有病，那或許是自己有病，理解不了“人往高處走+高處不勝寒”的境界。

3、我沒看到什么說“放開限購會瘋漲”的小作文，大概率是某些人的意淫+自己畫靶子，無非是吸引流量而已，割流量的韭菜。

很多人就這樣兒，只要你隨便胡謅個似是而非的道理，然后說點兒讓他們喜歡聽的，韭菜就自己把自己給噶了，這就是韭菜的境界和認知。人和人最大的差距就是認知，比人和二哈的差距都大。

很多人自詡會獨立思考，其實連最簡單的邏輯詭辯都看不懂，還當作圣經去滿世界傳福音呢。您說這些人可笑不？可憐不？可悲不？可恨不？可嘆不？可割不？歡迎對號入座，僅供參考。

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