東八路片區(qū)附近的民房 中房君/攝

盡管二手房“以價(jià)換量”已經(jīng)成為常態(tài)，但最近有一類房子卻在逆市上漲。

7月初，西安市東八路150號小區(qū)，一套建面約6.4平方米房源，成交價(jià)達(dá)到了70萬元，單價(jià)109375元/平方米，這一成交價(jià)超過了西安很多豪宅項(xiàng)目，讓市場震驚不已。貝殼app顯示，西北豪宅標(biāo)桿中大國際九號二手房目前掛牌均價(jià)為100312元/平方米，曲江玫瑰園掛牌均價(jià)為73367元/平方米。

走在西安市東八路片區(qū)上，映入眼簾的多是一排排單間民房。附近一家德祐門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，這里的民房面積小、總價(jià)低，大概七八十萬元左右，可以低門檻地解決孩子上學(xué)的需求。

那套6.4平方米的房子也正位于此處。

“老破小”賣出天價(jià)

提到這套房子，東八路片區(qū)附近一家德祐門店的經(jīng)紀(jì)人表示：“前幾天成交的那套6平方米的房子是民房，孩子可以落戶上學(xué)，但是不能貸款，需要一次性付清，幾乎住不了人?！?/p>

這些房源大都建于上世紀(jì)50年代，歷史久遠(yuǎn)。沿著“東八路148號”的牌匾進(jìn)入，一處破敗不堪的磚瓦房子映入眼前，房子外面電線混亂地纏繞在一起，外墻貼滿了小廣告，油漬也無法再清理干凈，采光更是無從談起，6.4平方米的空間中僅能放下一張床，根本無法居住。

雖然如此，但這套“老破小”身上的教育標(biāo)簽讓家長們趨之若鶩。根據(jù)西安市新城區(qū)2025年學(xué)區(qū)劃分，這套房源所處的小學(xué)學(xué)區(qū)為坤中巷小學(xué)、初中學(xué)區(qū)為愛知中學(xué)。在西安家長的眼中，愛知中學(xué)是僅次于五大名校的存在，2022年以前該校屬于民辦校，擇優(yōu)錄取，沒有學(xué)區(qū)房；2022年“民轉(zhuǎn)公”后，片區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房成為家長眼中的“香餑餑”。

這樣的瘋狂早有先例，2024年年底，西七路159-271號一套5.66平方米的老破小就賣出了11.66萬元/平方米天價(jià)。今年5月份、6月份，又分別成交了1套二手房，成交單價(jià)為65464元/平方米、58091元/平方米。此次6.4平方米房源所處的東八路150號，今年6月份也曾經(jīng)成交一套11.28平方米的房源，成交單價(jià)62056元/平方米。

“一方面，家長有需求；另一方面，愛知中學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的小區(qū)并不多；第三，孩子讀完初中之后可以轉(zhuǎn)手再賣出，房子的價(jià)值并不會減少。”談起這些“天價(jià)老破小”，上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

據(jù)他介紹，東八路、西七路沿線愛知中學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的二三十平方米的二手房成交單價(jià)普遍在5萬元以上，一面積稍微大點(diǎn)的單價(jià)要低一些。

二手學(xué)區(qū)房表現(xiàn)平穩(wěn)

但教育政策的風(fēng)向，正悄悄改變著這一切。

2025 年西安 “鎖區(qū)” 政策落地，義務(wù)教育階段公辦學(xué)校嚴(yán)格按學(xué)區(qū)招生，跨區(qū)擇校成了泡影。一位此前擇校的家長向中房君介紹道，為了解決戶籍學(xué)籍一致的問題，不得已花幾十萬元買了學(xué)校所在區(qū)域的房子，將戶口遷入該區(qū)域內(nèi)，這樣才能進(jìn)入此前通過“點(diǎn)考”的學(xué)校。

從理論層面來說，教育新政將刺激二手學(xué)區(qū)房的成交，然而實(shí)際情況并非如此。在禁止跨區(qū)招生的同時(shí)，很多學(xué)校同步提出了更加細(xì)致的要求，如高新區(qū)要求同一套房產(chǎn)，若有適齡子女在校接受義務(wù)教育，該房屋其他產(chǎn)權(quán)所有人子女，受讓人子女等不保證義務(wù)教育學(xué)區(qū)學(xué)位。

這一規(guī)定給二手學(xué)區(qū)房交易戴上了緊箍咒。綠地世紀(jì)城附近一家鏈家門店的店長介紹道，“原來大家買房上學(xué)之后，轉(zhuǎn)手就把房子賣掉了，但是現(xiàn)在行不通了，所以掛牌量和交易量就下來了?！?/p>

百年行品牌總經(jīng)理王海表示：“西安今年二手房成交量和去年基本總體持平，交易結(jié)構(gòu)更加傾向各板塊優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)掛鉤的房子。”

“教育政策在不斷變化，不到迫不及待的時(shí)候，家長都不太會出手。比如今年買房的都是今年孩子要上學(xué)的，過幾年要上學(xué)的可能還要再觀望下，所以雖然這部分需求還在，但是今年的需求并沒有太多，相較于往年，今年的學(xué)區(qū)房在成交量也略有縮水?！本G地世紀(jì)城附近一家鏈家門店的店長說道。

除了教育政策，不斷下跌的房價(jià)也影響著家長們的出手速度。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6 月份，西安二手房價(jià)格環(huán)比下跌 0.8%，同比下跌 6.6%。相比5月份，環(huán)比、同比降幅雙雙擴(kuò)大。

學(xué)區(qū)房也未能獨(dú)善其身，以綠地世紀(jì)城為例，作為高新四小和高新逸翠園中學(xué)兩所學(xué)校的“學(xué)位房”之一，綠地世紀(jì)城也一直是家長心目中的熱門學(xué)區(qū)房，目前該小區(qū)的價(jià)格在1.7萬元~1.8萬元/平方米，2024年該小區(qū)成交價(jià)還在2萬元/平方米左右。

“房價(jià)一直在跌，家長的買房思路也發(fā)生了變化，原來預(yù)算可能是300萬元，現(xiàn)在就降到了100萬元，以最小的成本解決上學(xué)的需求就行。從戶型上來看，小戶型也相對更吃香，單價(jià)要高于大戶型?！鄙鲜龅觊L表示。

王海也提到，2025年上半年，好的學(xué)區(qū)房以小面積成交為主，家長們希望以最低價(jià)購買最小面積，也就是總價(jià)最低優(yōu)先原則。“價(jià)格上沒有太多變化，現(xiàn)在大趨勢就是下降，有些一些特別好的學(xué)區(qū)房價(jià)格就很穩(wěn)，甚至可能還有一些增長，但是這屬屬于少數(shù)?！蓖鹾Ｕf道。

“名校+”的新房效應(yīng)

不同于二手房市場，“名校+”依然是新房去化最好的催化劑。一位央企營銷負(fù)責(zé)人說道：“現(xiàn)在賣得好的新房，離不開優(yōu)質(zhì)教育資源的加持?！?br/>

據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，2025年第28周，保利未央璞悅來訪750組，52套成交量，以絕對優(yōu)勢領(lǐng)先。一方面是近期營銷的發(fā)力，6月30日將貝殼點(diǎn)位上調(diào)，優(yōu)惠由5個(gè)點(diǎn)擴(kuò)至8個(gè)點(diǎn)，另外一方面，教育配套的升級也是直接影響，7月11日，周邊教育用地簽約愛知中學(xué)，項(xiàng)目關(guān)注度快速提升。

在這之前，“鐵一中”落戶經(jīng)開區(qū)的消息傳開之后，翰林府首批128套房源全部售罄，白樺林曉單周到訪客戶量近千組，位列全市第一。

高新區(qū)更是將學(xué)區(qū)與土地出讓深度綁定，強(qiáng)調(diào)憑購房合同即可落戶入學(xué)。

克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵認(rèn)為，西安市高新區(qū)的做法意圖通過學(xué)區(qū)和教育資源杠桿，撬動房地產(chǎn)需求?！皯{購房合同入學(xué)與明確學(xué)區(qū)的政策，精準(zhǔn)吸引重視教育的家庭，相比二手房與其他區(qū)域，新房在教育資源獲取上更具確定性，可以直接刺激購房需求，助力高新區(qū)搶占市場份額。”他說道。

不過，從2018年全面推行“名校+”以來，西安已滿城盡是“名校+”，在這樣的局面下，“名?！钡暮鹆康降子卸喔撸€得打個(gè)問號；另外，目前新學(xué)校以公辦為主，在劃片上存在不確定性，家長們要理性對待。