17日，高盛發布研報：未來幾年中國城市新房需求將比2017年峰值低75%

這個推論預測，不止悲歡，而且恐怖！

我沒有找到高盛研報的原文，聯合早報官網的文章鏈接404，無法判斷高盛的預測邏輯和論據，格隆匯給到的信息相比聯合早報的標題稍多一點點——

高盛預計，未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因為人口減少和價格下跌的預期心理持續沖擊投資興趣。高盛報告指出，人口減少和城鎮化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業主出售空置公寓，中國的投資需求可能會轉為負值。

因此，未來幾年中國城鎮對新住房的年度需求可能仍將略低于500萬套，遠低于2017年2000萬套的峰值。

總結有限信息，高盛的結論大概有三個論據支撐——

▎人口及城鎮化

▎二手房

▎預期

這三個論據網上的數據太多了，再說還是老生常談，聊不出來新意。

所以，我更感興趣的是，如果按照高盛的預計，樓市銷售面積下跌75%會回溯到哪個時間點？

這里先說明高盛論據的一個錯誤——

2017年并不是新房需求的峰值！

國家統計局數據：2017年新建商品房銷售面積155400萬平米；2021年才達到峰值的161354萬平米。

如果僅限于新建商品住宅，2017年銷售面積133187萬平米，2021年的峰值銷售面積是141006萬平米——

▎如果以高盛論點中的2017年計算，未來中國新建商品住宅將下滑至3.33億平米

▎如果以2021年的實際峰值計算，這個數字將下滑至3.53億平米

——最接近這個數值的年份要回溯到2004年，那年商品住宅銷售面積3.38億平米；2005年就已經上升到4.96億平米——漲幅驚人！

2004年國土資源公報，年內招拍掛出讓面積和出讓價款分別為5.21萬公頃和3253.68億元

2024年自然資源公報，全年出讓國有建設用地22.38萬公頃；出讓成交價款4.09萬億元

2004年土地出讓面積是2024年的23.3%

這個比例有點和高盛預測的75%下滑，有點接近。

其實，判斷樓市會走到哪一步，核心的數據只看一個就夠了——

居民負債率

買樓是要加杠桿的，15%的首付就意味著6.67倍的杠桿

債務是剛性的，買完樓就要還欠銀行的債，如果自己的收入遠大于債務，買樓就是一件很輕松的事情；如果收入不足以償還債務，即便預期樓價看漲，一般買家也不敢貿然行事。

按照居民負債/居民存款得出的負債率，2004年住戶部門貸款（含經營性貸款）余額2.82萬億元，存款余額11.96萬億元，負債率約23.5%

2024年住戶部門貸款余額82.84萬億元，存款余額152.25萬億元，負債率約54%

負債率上不去，包括買樓在內的經營活動都有可能陷于停滯。

民生證券的2025年度中期預測，我覺得更為客觀——

▎新開工：基于房企可開工量和開工意愿，預計2025年新開工面積為6.15億方，同比-16.8%

▎銷售：優質項目入市帶動新推去化提升，而滾存去化仍有難度，預計2025年銷售面積8.57億方，同比-12.0%；預計2025年銷售金額為8.47萬億元，同比-12.5%

▎竣工：領先竣工3年銷售和新開工面積2022年出現下滑，預計2025年竣工面積為5.98億方，同比-18.9%

▎開發投資：預計2025年房地產開發投資總額8.88萬億元，同比-11.4%

我對照了一下國家統計局的年度數據，民生證券的房地產銷售指標是新建商品房，而非新建商品住宅，商品住宅的銷量平均占比86%，銷售額平均占比88%

按照這個比例，年度商品住宅的銷量銷額基本上可以算出個大概，銷售面積大約7.4億平米，銷售額7.5億元上下

——銷售面積最接近的時間點是2007年，銷售額最接近的時間點是2015年。

前幾天作文里，我寫過新一輪救市可能已經在路上了

現在看來，這個速度可能會提前。