閃輝 系高盛中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事

我們最新的研究顯示，中國城市地區(qū)的新增住房人口需求在2015年前后達(dá)到峰值。雖然家庭結(jié)構(gòu)變小有利于房地產(chǎn)需求，但不敵人口下行、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩帶來的影響。而結(jié)合房地產(chǎn)投資屬性變化、房屋拆遷率下降等因素，我們認(rèn)為在可預(yù)見的未來，中國城市新增住房需求可能保持在每年略低于500萬套的水平。

人口減少、城鎮(zhèn)化趨緩、家庭規(guī)模縮小對(duì)住房需求產(chǎn)生不同影響

人口需求，即“家庭組建”，通常是經(jīng)濟(jì)體中新增住房需求的最重要推動(dòng)因素。家庭組建又取決于人口增長和平均家庭規(guī)模：人口強(qiáng)勁增長和家庭規(guī)模收縮將帶動(dòng)更顯著的新增住房需求。中國人口規(guī)模在2021年達(dá)到峰值，聯(lián)合國預(yù)計(jì)未來幾年中國人口將持續(xù)減少。我們的計(jì)算表明，人口增長這一項(xiàng)因素在2010-2019年期間年均貢獻(xiàn)新增住房需求+150萬套，但在2020-2029年的影響為年均-50萬套，2030-2039年為年均-140萬套。

盡管中國人口已經(jīng)開始下降，但城鎮(zhèn)化率持續(xù)上升，成為了城市新增住房需求的強(qiáng)勁來源。然而值得注意的是，由于政府2030年城鎮(zhèn)化率即將達(dá)標(biāo)，或許未來幾年城鎮(zhèn)化速度將有所放緩。截至2024年，中國的常住人口城鎮(zhèn)化率為67% 。政府目標(biāo)是2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，這意味著2024年至2030年城鎮(zhèn)化率僅每年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。第二，2020年中國農(nóng)村人口中50歲以上人口占比為41%，相比2000年高出20多個(gè)百分點(diǎn)，因而從農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)的年輕人口未來將減少。我們的計(jì)算顯示，城鎮(zhèn)化這一項(xiàng)因素在2010-2019年期間年均貢獻(xiàn)新增住房需求640萬套，但在2020-2029年的年均貢獻(xiàn)降至380萬套，2030-2039年降至280萬套。

另一方面，與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相一致的是，中國城市地區(qū)的家庭規(guī)模一直在縮小，在人口規(guī)模給定情況下，這將繼續(xù)支撐新增住房需求。舉例來說，十年一次的人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國城市地區(qū)“一代戶”（相對(duì)于多代同堂的家庭）占比從2000年的27%升至50%。我們預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)家庭規(guī)模將繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。據(jù)我們測(cè)算，家庭規(guī)模縮小這一因素在2010-2019年期間年均貢獻(xiàn)新增城市住房需求140萬套。預(yù)計(jì)這一貢獻(xiàn)將在2020-2029年擴(kuò)大到180萬套、2030-2039年增至210萬套。

綜合人口增長、城鎮(zhèn)化率和家庭規(guī)模趨勢(shì)，我們估計(jì)中國城市地區(qū)的新增住房人口需求在2015年前后達(dá)到峰值，并在2020年前后急劇下降。我們的計(jì)算顯示，2025-2030年中國城市地區(qū)的年均新增住房人口需求僅為410萬套、2030-2039年為年均350萬套，而相比之下，2010-2019年期間為年均940萬套。

因此，未來幾年中國城市地區(qū)的房屋拆遷需求可能會(huì)減少。2010-2019年房屋質(zhì)量快速改善的原因之一是棚戶區(qū)改造計(jì)劃，政府在2015-18年期間加速推進(jìn)了棚改計(jì)劃，大規(guī)模拆遷了危舊住宅。在這四年間，每年約有600萬套住房參與棚改，是我們估算自然拆遷率的兩倍，與同期新住宅銷售之比約為40%。該計(jì)劃導(dǎo)致許多低線城市的拆遷需求提前釋放，應(yīng)會(huì)造成隨后幾十年的拆遷率下降。我們估計(jì)，中國城市地區(qū)的平均拆遷需求將從2010-2019年的每年470萬套降至2020-2029年的每年270萬套。

近期政策公告也表明，政府工作重點(diǎn)已從拆遷轉(zhuǎn)向房屋翻新改造。城中村改造受到了越來越多的重視。我們也認(rèn)為，改善城中村居民生活條件的最可能方式是大力翻新而非拆除現(xiàn)有住房。

房地產(chǎn)投資屬性逆轉(zhuǎn)

對(duì)于大多數(shù)其他經(jīng)濟(jì)體而言，通過人口需求和拆遷需求便足以預(yù)判整體的新房建設(shè)需求。而中國的情況有所不同，因?yàn)檫€需考慮到龐大的住房投資需求。由于中國家庭的儲(chǔ)蓄率非常高（約為30%），中國家庭將資金主要投資于房產(chǎn)和存入銀行。中國人民銀行2019年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59%。

根據(jù)我們的計(jì)算，投資需求在2010-2019年期間占城市住房總需求的24%。此類需求在2021年達(dá)到570萬套的峰值。隨著過去幾年房價(jià)大幅下行且未來價(jià)格預(yù)期不振，住房投資需求急劇收縮。持有多套空置房的投資者可能會(huì)賣掉部分房產(chǎn)以減少房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口。我們估計(jì)，2025-2030年中國城市地區(qū)的年均住房投資需求為-180萬套，2030-2039年為年均-120萬套。二手空置房的釋放也可能明顯擠出對(duì)新房的需求。

綜上所述，未來幾年中國城市地區(qū)的新增住房需求可能保持在每年略低于500萬套的水平。新增住房需求的大幅下降反映了人口減少、城鎮(zhèn)化放緩、2015-18年棚改償還效應(yīng)，以及房地產(chǎn)投資需求根本逆轉(zhuǎn)的共同影響。