就在近期，有投行對咱們的房地產市場進行了預測，說到未來今年咱們的新房市場需求會下降75%，這個投行就是咱們熟知的高盛，當然看到下降這么多不用嚇到，因為高盛是拿最高峰和未來去比的，咱們樓市的高峰期是在17年，當時的話新房的需求是去到了2000萬套了，而高盛預測未來幾年數據會跌到500萬套，所以才得出了下跌了75%的說法，而如果說咱們按照這個預測來看的話，那新房的蛋糕總體下降的程度還是非常明顯的，樓市的樂觀程度可能沒有大家想象中那么好了。

當然，高盛說的話肯定不能完全相信的，預測這種東西都還是沒有落地的，不過可以作為一個參考來看，而高盛是基于咱們的人口和城鎮化的維度去做判斷的，從需求端來說住房的需還是在下降的，因為現在隨著業主不斷去拋售二手房，高盛覺得咱們房產的投資需求可能就會變成負向的了，其實就是人口凈增長由正轉負后，城鎮化的速度也降低了，疊加房價的不斷下滑，愿意拿出自己錢去投資房地產的人就少了，反而是更多人期望去賣房了，需求下降和二手庫存的疊加，投資回報的預期也下降了，所以新房的需求層面是更加少了，現在土拍其實更多也是在搞核心地段以及增加新規產品的福利進行出貨的，所以從土拍層面也可以一窺一二。

而從易居研究院的數據來看，截止到4月份的話，三四線的去化周期已經達到了30.5個月，二線的去化是超18個月，一線則是超13個月，目前依然還是一線的庫存是相對安全的，二線的話是超出了安全預期線，三四線則是處于庫存堰塞湖的狀態，從這背后來看其實就是房子想賣出去的難度變得越來越大了，而從新房層面來看的話，咱們在24年的時候已經是9萬多億的銷售規模了，而21年的高峰期曾經達到了18萬億左右，可以說是直接腰斬的狀態了，所以進入到今年的規模來看的話，重點城市的新房銷量是出現了部分走高的，甚至新房的銷量還要同比出現了一定的正增長，但是從整體情況來看的話，百強房企的銷量還是在下滑的，城市分化的情況是非常明顯的。

從中指研究院的數據來看，今年前五個月，咱們百強房企的銷售總額是在1.44萬億元，同比的跌幅達到了10.8%，如果按照這個速度往下走的話，那高盛預測的75%的跌幅也不是不可能的了，所以現在的新房市場蛋糕的縮水是當下的現狀，不過有一點咱們要清楚，這75%不意味著說樓市的需求會整體下降75%，市場也不會說因此就崩盤了，因為咱們的樓市已經是進入到存量房時代了，未來更多的交易肯定都是二手房層面進行了，現在業主們在持續的以價換量，所以銷量是在不斷走高，而不少城市的二手房銷量已經超過了新房，二手業主的內卷程度甚至比新房更厲害了，從克而瑞的數據來看的話，去年全國30個重點城市二手房成交了2.3億平，這個已經創下歷史新高了，現在買二手房確實沒有高峰期那么貴了，并且二手房的成交市場份額已經占比接近六成了，所以新房現在的需求被擠壓到了不少二手房市場了，在新房如果沒有巨大優勢的新規產品情況下，相信很多人寧愿選擇更穩妥、性價比更高的二手房了。

其實現在比較明顯的就是廣州了，廣州現在土拍基本都是在中心區或者近郊區了，遠郊基本都沒有什么土地能出讓了，因為地方也知道這類地塊很難賣出去了，而根據廣州房地產中介協會的數據來看，5月廣州二手網簽了9228套，前五個月的二手全市成交了4.6萬套，跟去年相比，可以說直接賣爆了，而新房層面前五個月也就只有2.4萬套左右，可以說現在新房成交一套的話，二手就成交了兩套了，這也是現在廣州逐步進入到存量房交易的時代標志了。

還有其他二線城市的話這個比例會更加明顯，二手房的銷量超過新房將是未來的一種常態了，現在樓市的庫存非常充足，甚至可以說是過剩的情況了，那房價自然就很難有短期快速上漲的可能了，而且城市房價的分化、地段的分化也是突出的，以前都是大家一起漲，一線會把漲幅傳給周邊的二線，然后再引發三四線的上漲，但是現在一線自身都穩住價格了，還想傳導的可能性也低了很多，所以大家現在買房一定要從自身收入出發，不要加太多杠桿，匹配不到自己的實力去買房，這樣的話一旦出現中長期陰跌那將會非常難受的。