6月20日，在蘇州市司法拍賣市場上，迎來了一宗非常搶手的房產拍賣，一棟豪宅別墅被拍賣。此次拍賣的別墅位于蘇州市姑蘇區北園路158號水巷別墅小區。是一棟中式風格別墅。別墅建筑面積393.46平方米，其中120.50平方米為地下空間，別墅還是毛坯房，沒有人裝修入住過，而且從圖片來看，別墅應該是空置很久了，別墅庭院到處敗壞的樹枝雜草。此次這棟別墅被拍賣，是被內蒙古烏海市中院執行的拍賣，別墅的房東涉及到一起刑事案件。

別墅的評估價為2247萬元，此次拍賣為第二次降價拍賣，第一次拍賣的時候，起拍價是1572.8799萬元，當時有2個人繳納150萬元保證金報名了，但是最后兩個人都沒有出價競拍，拍賣以流拍告終。

第二次拍賣，起拍價降到了1258.3039萬元，這次是吸引了7個人報名競拍。這次競拍就非常激烈了，原本上午十點結束的拍賣，最后延時競拍到下午四點多才結束，延時競拍了六個多小時，7個人一共加價了221次才罷休，最終以1710.3039萬元成交，成交價比起拍價高出了452萬元，同時也比第一次拍賣的流拍價高出了一百多萬。不知道最后競得者是不是第一次拍賣的那兩個報名者的其中一個，如果是，不但沒有能底價買到，反而多花了一百多萬。這也說明，在法拍房拍賣中，老想著等第二次降價拍賣再出手，不見得就能以更低價格拍下房子。

當然，第二次拍賣的最終成交價，也沒有比別墅評估價高，還是比評估價低了五百多萬。而按照建筑面積計算，成交單價只有4.3468萬元/平方米，這個單價似乎也不是很高，因為此次拍賣的這棟別墅位置非常不錯。

此次拍賣的別墅所在小區，處在蘇州古城范圍內，就在外城河畔，離蘇州園林景區非常近，其南側又是另外一個有名的別墅小區，拙政別墅。所在區域，這樣的別墅應該說還是比較稀缺的。

此前，這個蘇州市姑蘇區北園路158號水巷別墅小區在2020年的時候，有過另外一棟別墅被拍賣，別墅建筑面積359.23平方米（其中地下室118.42平方米），也是毛坯房，最終以1078.25萬元就成交了，成交單價3.0016萬元/平方米。

不過，目前某二手房平臺給出有關這個小區的二手房價格，參考均價是7.3977萬元/平方米。

所以，這樣對比的話，大家覺得此次拍賣的這棟別墅，成交價是算高還是低呢？