10來萬就能在青島買個“智慧農貿市場”攤位，10年返租回本！天底下真有這樣的好事？如果真能穩賺不賠，開發商干嘛不自己留著發財？這不就是樓市版的“重金求子”嗎？這個所謂的“智慧農貿市場”，到底是投資新風口，還是智商稅？

▲李滄龍湖春江天境

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智慧農貿市場長啥樣？

“十幾萬就能當智慧農貿市場的房東！十年返租包你回本！”最近不少青島市民接到了這樣的推銷電話，電話那頭描繪的“第四代智慧農貿市場”，位于李滄區龍湖春江天境小區的地下一層。走近一看，這個號稱年底開業的農貿市場，入口狹窄，門頭上掛的牌子是——青山路景隆市集。

所謂智慧農貿市場，是指食品溯源、線上商城等大數據管理，聽起來高大上。可現實呢？一個小區地下的農貿市場，真能靠這些高科技名詞翻身？

▲青山路智慧農貿市場的宣傳

其實說白了，就是一家運營公司，包下了一批不好賣的商鋪，然后進行改造，宣傳后期要統一招商統一運營。感覺更像是找了個新由頭，把賣不掉的商業地產庫存甩出去。

據景隆的銷售人員介紹，青山路智慧農貿市場，一個攤位總價十幾萬，攤位面積4~6㎡左右，單價約3.1萬余元左右，折合下來單價一點也不低。

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這樣一個攤位，能賺多少？

智慧農貿市場，究竟是是真香還是智商稅？要判斷這商鋪值不值得買，先得算筆賬，看看它能不能養活自己。以租一個6.33㎡的攤位為例，租金每個月1160元；每天物業費10塊，電費10塊，一個月下來就是600元，加起來總成本1760元，平均一天差不多60塊。這60塊貌似不多，可問題來了，青山路這農貿市場的客流量到底有多少？沒人知道！

▲青山路智慧農貿市場，號稱輻射30萬人口

龍湖春江天境小區地下的農貿市場，缺乏步行街式人流，能有多少人專門跑來買菜？附近居民可能會來，但指望它變成青島版的“網紅菜市場”，吸引外邊的人蜂擁而至？

再說這個智慧農貿市場，有智能支付、溯源系統啥的，可這些東西真能吸引顧客嗎？去菜市場買菜，不就圖個新鮮便宜？誰會因為“智慧”，就多跑幾公里來這兒買菜？

據統計，2023年全國農貿市場平均租金回報率僅3.2%。青山路智慧農貿市場，運營方景隆若承諾年回報7%，這收益率顯然遠超農貿市場正常的平均水平，一旦租金高于市場價，鋪面就難以招商，將來大概率空置。

3、

10年返租真的靠譜嗎？

青山路智慧農貿市場，最吸引人的，還是那個“10年返租回本”的承諾：按7%的年回報率，每季度返租金，10年后本金就回來了，穩賺不賠！但這事兒咋越琢磨越不對勁呢？10年是個啥概念？青島樓市這10年能變成啥樣，誰說得準？誰敢打包票？

▲青山路智慧農貿市場銷控圖

返租這種模式，在房地產圈里并不新鮮。聽上去投資者穩賺不賠，實際上埋著不少雷：返租協議不是和開發商龍湖簽的，而是跟一個叫“景隆”的運營方簽的。龍湖把商鋪賣給業主后，轉交給“景隆”運營，可這“景隆”是啥來頭？萬一經營不善或者……業主去找龍湖說理，說得著嗎？說到底，這種返租模式看著像天上掉餡餅，其實是陷阱。如果真能穩賺，開發商為啥不自己留著，非要賣給你？

▲青山路智慧農貿市場，內部實景

這個智慧農貿市場聽著高大上，其實就是老掉牙的商業地產營銷套路翻版：商業前景不明，返租承諾更是畫餅，就連消防驗收能不能過關，都要打一個大大的問號。十來萬不算多，但掏錢之前，不妨先動動腦子！扔進這種地方，搞不好就打了水漂。