從“金蘋果”淪為“爛蘋果”，再到重新煥發光澤，上海市楊浦區長白新村街道韻都城小區用三年時間完成了一次華麗轉身。這個曾經投訴不斷、矛盾重重的老舊商品房小區，通過探索黨建引領的“透明物業”治理模式，讓沉睡的3000萬維修基金“蘇醒”，投訴量下降74.4%，滿意度達到80%以上。透明與信任，成為撬動這場治理變革的關鍵杠桿。

信息全域透明

夯實治理基石

信息不對稱是物業治理亂象的根源所在。韻都城小區的實踐表明，只有讓組織運行、制度設計、決策過程全部置于陽光之下，才能重建居民對物業治理的基本信任。

黨建引領重塑組織肌理。面對第三屆業委會集體辭任、物業治理處于失控的困境，街道黨工委指導圖們路居民區黨總支迅速成立“臨時治理專班”，確?；A服務不斷檔。更為關鍵的是，黨組織將新一屆業委會換屆全過程置于黨的領導和群眾監督之下，通過宣傳動員、資格把關、居民評議、集中公示、實名投票“五步法”完成換屆。對25名報名者逐一訪談，邀請退休黨員監督把關，9名候選人連續7天在接待日與業主面對面談心，投票過程全程錄像，讓每一個環節都經得起檢驗，不僅在組織程序上回填了缺口，更在心理層面重塑了業主“規則優先、公開第一”的共同信念。

制度完善厘清權責邊界。新一屆業委會成立后，以黨總支為核心、業委會為主體、業主大會為基礎，對“一規兩約”等開展“逐條體檢、逐章修復”。例如，將維修基金審批閾值從5萬元直降至5000元，所有超限支出一律采取樓棟實名投票，用“權力下沉”換“監督上位”。同時完善業委會內部表決程序，設立工程委員負責維修審核，讓決策、執行、監督各環節均有坐標、可溯源。新修訂的制度通過業主大會表決后，在公告欄、公眾號、OA系統同步公布，做到“改一條、曬一條、解讀一條”。

專業嵌入提升決策質量。“看得懂”的制度還需“看得準”的專業支撐。黨組織探索推動居委會干部與業委會委員交叉任職，推薦居委會治理達人通過合規渠道進入業委會，實現“三駕馬車”信息同源、行動同頻。更為重要的是，吸納工程師、律師、會計師等具備不同專業背景的居民擔任聯絡員，組建“紅色專家庫”，在預算測算、合同評審、工程驗收等關鍵環節提供支持。由此，形成政治引領把握方向、專業智力負責校準、業主監督實時跟進的協同格局，助力提升了集體決策的科學性和有效性。

載體搭建完善信息發布。依托“透明社區OA+物業公眾號”數智平臺與傳統線下介質深度融合，構筑“全領域、全主體、全天候、全過程”四維信息公開體系。前者面向年輕業主，提供實時查詢與互動功能；后者推送月報和公告，實現移動端訪問。此外，堅持使用線下手段，在宣傳欄粘貼工作月報和重要公告，方便部分老年人了解情況；結合嵌入二維碼，直鏈項目清單與資金使用信息，做到不分男女老少、不同文化程度“一碼共享”，最大幅度消除信息不平等帶來的認知裂縫。

上海市楊浦區長白新村街道召開“黨建引領長協同·物業治理匯動能”黨建引領物業治理工作推進會。

過程全程透明

打造協同引擎

透明不僅在于信息的靜態公開，更在于治理過程的動態可視。韻都城通過流程再造、全程留痕、即時響應等舉措，讓物業治理的每一個環節都在陽光下運行，真正實現了治理過程的全面透明。

全領域覆蓋消除信息盲區。圍繞業主最關切的“人、財、事、物、權”五條主線，韻都城構建起主動公開與依申請公開相結合的“8+X”清單，徹底打破了信息孤島，讓原本“霧里看花”的公共事務變得清晰可見。四維信息公開體系涵蓋議事規則、決策決定、服務合同、財務明細等8項核心領域，特別是“透明社區OA”開設“共享賬本”功能模塊，設置基金結余、財務報表、拖欠公示、收繳比率、公共收益等“一鍵直達”欄目。對專業性較強的工程附件、審價報告等X類資料，實行“隨查隨供”機制，滿足個體化查詢需求。

全主體參與確保公平獲取。透明不僅要“曬”出來，還要“看”得到。針對不同年齡、不同數字素養的業主，韻都城采用多樣化渠道確保信息獲取公平?！巴该魃鐓^OA”提供實時查詢，物業公眾號推送月報，傳統宣傳欄張貼重要公告，二維碼鏈接項目詳情。特別是考慮到老年人的需求，堅持線下公開與線上展示并重，讓每位業主都能通過適合自己的方式獲取信息。截至2025年5月，物業公眾號關注人數達1756人，覆蓋率超過小區居民戶數的90%，已推送月報30期、各類公告30余份，總閱讀量突破5萬次。

全過程留痕實現可追溯化。在服務模塊，“透明社區OA”詳細呈現報修維修和工程審批等工單的主題、流程編號、發起人員、申請時間、發起事由以及費用明細、工程附件等全過程記錄，形成“事前項目備案——事中節點留痕——事后評估歸檔”閉環。在議事模塊，運用實名認證和獨立身份標識的電子投票系統，針對物業選聘、規約修訂、公共收益分配等重大事項，實現業主身份核驗、議題公示、投票表決、結果存證的全流程線上化。這一做法讓每一個決策都有跡可循，每一項支出都有據可查，真正做到了權力在陽光下運行。

全天候服務提升響應效率。“透明社區OA”和物業公眾號實現7×24小時開放，業主可隨時查看財務數據、工單狀態及議事進展。“透明社區OA”中的“共享賬本”功能定期同步三大財務報表與工單臺賬，完成每月現金流量表、資產負債表、業務活動表和業主報修記錄的更新發布；物業公眾號持續推送工作年報、工作月報和各類公告。業委會成員和物業公司客服保持全天候在線，業主如有疑問可第一時間獲得回應。數智工單系統自上線以來累計受理300余件，在線完結率達98%，大大提升了服務效率和居民滿意度。

上海市楊浦區長白新村街道韻都城小區召開新一屆業委會初步報名、推薦候選人聽取意見、建議會。

成效全景透明

聚合共治力量

透明治理的成效不僅體現在硬件環境的改善，更體現在軟治理能力的提升。韻都城小區用3年時間實現了從問題片區到標桿小區的華麗轉身，為超大城市老舊商品房物業治理提供了可復制的經驗。

環境改善提升居住品質。透明治理破解了長期存在的硬件設施老化難題。整合區財政補貼80余萬元、維修基金180余萬元，6個月內完成1400余具滅火器更換、19棟高層智能電梯阻止系統全覆蓋，消防安全隱患徹底消除。歷時不到半年完成6棟居民樓外墻高墜風險搶修征詢，引入專業機構推進外立面浮雕加固。實施“花園復興”“空地清零”專項行動，平整荒廢綠地600余平方米，新增綠化覆蓋面積200余平方米，清理樓道堆物超20噸、廢棄車輛30余輛，新建非機動共享充電樁500余個，人居環境顯著提標。

服務優化提高滿意程度。通過第三方機構審價評估，設置三檔不同收費標準及對應服務項目，最終方案配套服務質量承諾清單，明確保潔頻次、維修響應等量化指標。經過投票表決，物業費科學調升至2.15元/平方米后，業委會與物業簽訂“服務質價承諾”責任書，落實即時報修響應、問題閉環要求，居民物業綜合滿意率從不足50%提高至80%以上。為解決停車位不足的問題，聯動區科創集團、街道228街坊工作專班，挖掘外部空間資源，協商獲得17個共享車位，80余名業主通過現場搖號公開分配，過程公平透明。

信任重建凝聚治理合力。透明治理實現了公共信任從“碎片修補”到“整體重建”的深刻變化。涉及常規物業的12345熱線工單數量從2021年高峰期的82件下降至2024年的21件，降幅高達74.4%。業委會接待日連續6個月實現“零情緒化到訪”。開設“紅色議事廳”和“OA云議題”征集，貫通“組織力——凝聚力——行動力”三大鏈條，把業主的“吐槽帖”轉化為治理“金點子”，黨群關系更加緊密，社區共同體意識更為強勁。

模式推廣形成示范效應。透明物業治理模式超越了單一社區實踐范疇，在政策、實踐與社會層面產生較大影響。長白新村街道黨工委將實踐經驗納入《透明物業治理工作指南》，明確以“透明物業”治理模式作為重要方向。案例亮相上海市、楊浦區等展示平臺，各級官方媒體多次報道，韻都城轉型故事的社會影響力持續擴大，為基層治理創新樹立了標桿，為其他社區開展物業治理工作提供了“長白方案”。

(來源：中國城市報“城市黨建”周刊)