“我們這個(gè)老樓26年了，三年前剛補(bǔ)完，今年又開(kāi)始補(bǔ)，為啥就不能直接拆了重建呢？”

沈陽(yáng)的@李大爺表示疑惑，如今各地都在喊拆遷，自己所在小區(qū)的老房子，卻一直都是縫縫補(bǔ)補(bǔ)，不是刷刷墻、就是修修路…

為啥很多都抱怨自己的老房子都在“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”，而非“推倒重建”呢？這種選擇的背后，是無(wú)奈還是權(quán)衡？這事咱們得好好捋捋！

01、“原拆原建”為啥成不了主流？

①錢(qián)袋子不夠厚

都知道，原拆原建才是解決老房子老化問(wèn)題最治本的方式，但是，這種方式的背后，成本卻高得嚇人。

比如杭州某個(gè)城中村的原拆原建，每戶居民要自籌60-80萬(wàn)元，才能完成重建。地方上也會(huì)給予補(bǔ)貼，緩解一部分的壓力，但相比棚改年代的闊綽手筆，肯定大不如前。

畢竟2024年的土地收入相比2019年直接夭折，有的地方甚至連公務(wù)員工資都要精打細(xì)算，能拿出多少補(bǔ)貼原拆原建？

再說(shuō)了，全國(guó)現(xiàn)有的老舊房子涉及數(shù)億居民，如果全部推到重建，財(cái)政根本扛不住。

就拿廣東省來(lái)說(shuō)吧，2025年計(jì)劃改造1289個(gè)老舊小區(qū)，總投入僅17億元，分?jǐn)偟矫總€(gè)小區(qū)才130萬(wàn)，這點(diǎn)錢(qián)連拆一棟樓都不夠。

而普通舊改則不一樣，每戶成本只要幾萬(wàn)塊，地方也不需要補(bǔ)貼太多，既能節(jié)約成本，還能解決居民居住品質(zhì)差問(wèn)題，可以說(shuō)是一舉兩得。

②居民意見(jiàn)難統(tǒng)一

現(xiàn)行的規(guī)定是，原拆原建必須業(yè)主100%同意，但現(xiàn)實(shí)中，一提到原拆原建就有各種分歧：

安置方式：有的居民傾向于貨幣化安置，有的居民無(wú)法承擔(dān)過(guò)渡期間的租房費(fèi)用，又或者對(duì)新房面積不滿；

質(zhì)量擔(dān)憂：有的對(duì)新房的質(zhì)量存在疑慮，有的則擔(dān)心未來(lái)的居住條件不如預(yù)期。

經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)：原拆原建承擔(dān)的費(fèi)用相對(duì)較高，對(duì)于高齡或低收入群體來(lái)說(shuō)，反而是個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

③城市發(fā)展的“副作用”

大拆大建雖然能夠從根本上解決居住安全問(wèn)題，但在棚改時(shí)期，也曾是房?jī)r(jià)暴漲的推手之一。

而采取舊改，就可以避免市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。也能避免產(chǎn)生大量建筑（占城市總量的40%）同時(shí)減少資源浪費(fèi)。

垃圾

垃圾

02、“刷刷墻、修修路”真只是是“面子工程”嗎？

表面看，舊改似乎只是面子工程，治標(biāo)不治本，但實(shí)際上它也有兩大不可替代的優(yōu)勢(shì)：

1、花小錢(qián)解決急問(wèn)題

老小區(qū)的痛點(diǎn)往往不是房子要塌了（雖然有些確實(shí)危險(xiǎn)），而是“生活不方便”：

通過(guò)三類(lèi)改造，就可以以最短的時(shí)間解決居住品質(zhì)問(wèn)題，如：

基礎(chǔ)類(lèi)改造：更換老化的水管、電線，能立刻解決停水停電；

完善類(lèi)改造：裝電梯讓老人能下樓，劃停車(chē)位讓大家不搶車(chē)位；

提升類(lèi)改造：增設(shè)社區(qū)食堂、小公園啥的，讓居民生活更方便。

2、見(jiàn)效快，避免“拆了建不起”

舊改周期更短，一般幾個(gè)月就能搞定。拆了重蓋？至少得兩年！而且，過(guò)渡期還得解決居住問(wèn)題，對(duì)于錢(qián)緊、問(wèn)題又急的地方，舊改可以快速改善居民居住環(huán)境。

03、舊改的“痛點(diǎn)”：從“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”到“病入膏肓”？

當(dāng)然，修修補(bǔ)補(bǔ)也不是萬(wàn)能的，問(wèn)題也不少：

資金缺口：地方上、居民、企業(yè)“三方踢皮球”

地方補(bǔ)貼杯水車(chē)薪，比如廣東有個(gè)小區(qū)，地方補(bǔ)60%，剩下40%讓住戶分?jǐn)偅щy戶根本拿不出錢(qián)。

企業(yè)也不太愿意摻和，因?yàn)椤百嵅坏绞裁村X(qián)”，比如北京勁松項(xiàng)目，還是靠把舊車(chē)棚改成菜店之類(lèi)，才勉強(qiáng)盈虧平衡。

治標(biāo)不治本，老樓“帶病硬撐”

有些老樓本身結(jié)構(gòu)就有隱患，比如那種老式的預(yù)制板樓，硬裝電梯可能讓承重墻裂開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)增加。

更可氣的是重復(fù)施工，可能今年剛挖開(kāi)修水管，明年又挖開(kāi)修電線，錢(qián)沒(méi)少花，路沒(méi)少挖。

說(shuō)到底，老舊小區(qū)改造，不是簡(jiǎn)單的“要么修，要么拆”的選擇題。關(guān)鍵是如何找到“最大公約數(shù)”。

最理想的是：該修的修，該拆的拆！

比如：

危房直接拆：那些主體結(jié)構(gòu)老化嚴(yán)重、地基下沉，再住真有危險(xiǎn)的樓，特別是老式預(yù)制板樓，果斷啟動(dòng)原拆原建；

一般的就好好修：其他那些沒(méi)有達(dá)到危房標(biāo)準(zhǔn)的老樓，重點(diǎn)放在改善生活功能上，比如裝電梯、加停車(chē)位、建便民設(shè)施，改善周?chē)涮住?/p>

這樣既保障安全，又盡量改善大家的生活，才是長(zhǎng)久之計(jì)，您說(shuō)呢？

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