觀點網 從百年歷史的石庫門舊城區到時尚地標上海新天地，從清代古街區到年輕人網紅打卡地佛山嶺南天地，瑞安的“活化”能力在業內無人不知，如今其又有了新的改造目標。

6月10日，廣州花都區新青水泥廠改造項目舉行戰略合作簽約，按照規劃，這座80年代工業遺址將改造為集世界級藝術、建筑、景觀于一體的文化地標及大灣區文旅消費新目的地。

簽約方包括廣州智都投資控股集團有限公司（簡稱“智都集團”）與瑞安新天地（上海）商業管理有限公司（簡稱“瑞安新天地”）、讓·努維爾建筑事務所、廣東省建筑設計研究院集團股份有限公司（簡稱“省建院”）。啟動占地5萬平方米的工業遺存活化工程。

據了解，四方將在協議框架下細化合作內容，計劃2025年完成概念方案設計工作，力爭2026年開工建設。

可以看出，大家對項目的改造前景寄予了厚望，設計方法國當代著名建筑機構讓·努維爾建筑事務所，其代表作包括 阿拉伯世界研究院、阿布扎比盧浮宮等；而改造運營方瑞安新天地則有著上海新天地與嶺南天地等代表項目。

正因有珠玉在前，瑞安新天地操刀新青水泥廠改造的定位是世界級的文化地標，不過和前兩個項目最為不同的是，新青水泥廠改造為工業遺存活化工程，改造過程沒了居民安置的問題。

新青水泥廠前世

說起廣州花都新青水泥廠就不得不提青石海石灰窯，這家始建于1895年的企業離現在也已有100多年，其在解放后成為公私合營企業。1958年，青石海石灰窯被更名為花縣青石海石灰廠，成為當時縣內最大石灰生產基地，產品銷往珠三角地區。

到上世紀90年代初，青石海的工業產值達到240多萬元，年生產優質石灰2.3萬噸。也是自那時起，青石海周邊相繼建起了3家水泥廠，年產量超過100萬噸。其中，石灰廠西側的新青水泥廠于1992年建成投產。

到九十年代末期，幾家水泥廠的年工業產值達到2.72億元，稅收達2000多萬元。不過隨著水泥廠廠區的擴大和產量的提升，粉塵污染問題開始逐漸凸顯，整治工作被提上日程。

于2000年，花都區委區政府關閉了城區青石海周邊4家水泥廠，以及關停59家采石場，同時整頓34家污染企業，河水污染問題得到根本扭轉，自然生態也得以恢復。

2012年，花都區在青石海區域和新街河流域籌建花都湖，治理污染問題，所有沿河污染企業被關停，廠房被空置。此前因為水泥廠需要大量石頭，挖出來的四個大坑。后來，人們因地制宜，拆了河壩，往坑中注水，最終形成了現在的大湖。

另一方面，三十多年的風吹雨打使新青水泥廠曾經的白墻變得斑駁滄桑，灰白的墻體與紅磚爬滿了歲月的痕跡，不少水泥澆筑的建筑也成了花都早期工業發展的歷史見證，掩映在花都湖國家濕地公園郁郁蔥蔥的綠林中更顯得落寞于蒼涼。

即便如此，新青水泥廠舊址36棟工業建筑仍保留著獨特的光影結構，對此，建筑大師讓·努維爾今年1月實地考察時不禁盛贊“廢墟如詩意城堡，光影美學與實用功能并存”，而他擅長的手法是綜合采用鋼同玻璃，熟練運用光作為造型要素，使作品充滿魅力。

據悉，新青水泥廠改造項目設計將由讓·努維爾事務所與省建院組成設計聯合體，打造兼具國際視野與本土實踐的設計方案，重點保留紅磚墻體、筒倉等歷史符號，精心雕琢文化新地標。

而作為瑞安新天地在廣州的首個合作項目，新青水泥廠將借鑒上海新天地、佛山嶺南天地等項目的成功經驗，打造“灣區文旅消費新目的地”。瑞安新天地在此項目中將主導區域市場研究、文化解碼及業態規劃，并導入國際品牌與運營資源。

據悉，開發主體智都集團則與各合作方挖掘和利用這一工業遺址資源，將項目建設與產業平臺聯動發展，在保留工業建筑風貌的同時，體現歷史底蘊、全球視野與綠色休憩交融的獨特魅力。

新天地改造理念

可以看出，現代與傳統融合的改造理念將繼續在新青水泥廠改造項目中繼承，同時融入現代商業、當地文化、娛樂功能等，以吸引游客。這些改造案例在上海、佛山兩個項目中不勝枚舉。

以上海新天地為例，在改造過程中，設計師們遵循“整舊似舊”的原則，保留了石庫門建筑百年歷史的清水磚墻這一特色元素，同時融入了現代化設施，如地底光纖電纜和空調系統，從而確保了房屋功能的完善與可靠。

在具體整修過程中，對2.5萬平方米的保護建筑進行了全面修繕。據說，改造范圍內的每一塊墻磚都經過精心挖換，墻內注入德國防潮劑以確保建筑結構的穩固。屋頂瓦下則鋪設了兩層防水隔熱材料，以應對上海濕潤多雨的氣候。

同時，整修過程中也保留了諸多蘊含歷史文化底蘊的痕跡，如上世紀60年代朱紅油漆對聯、“照相館向右”等墨跡。此外，舊屋內還進行了深度挖掘，最深處達9米，以便鋪設水、電、燃氣、排污、消防等管線和光纖通信電纜，確保新天地各項設施的完備與先進。

外觀上，石庫門的磚墻與屋瓦得以保留，而內部則根據現代都市人的生活方式、節奏和情感進行量身打造。

此外，上海新天地由南里和北里兩個部分組成，南里以現代建筑為主，巧妙融入了石庫門舊建筑元素，打造出獨特的風格，而北里則以保留石庫門舊建筑為主，與南里形成鮮明對比，新舊交融。

總括而言，新天地的規劃設計理念旨在“保留建筑外皮、改造內部結構和功能、引進新的生活內容”。

也正是這種創新性的規劃思路，使得原有居民得以遷出，而傳統里弄則為旅游、休閑、文化娛樂等商業活動提供了場所。通過整體置換性改造，街區的功能得以更新，也避免了大拆大建的舊有“城市更新”模式。上海新天地也變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。

這一經驗也體現在嶺南新天地的改造中。資料顯示，嶺南天地項目占地面積達65公頃，總建筑面積達150萬平米，商業部分40萬平方米左右。涵蓋128棟歷史建筑、8條歷史街巷以及國家級重點文物祖廟、東華里，具有典型嶺南民居風格的22處文物。

其前身東華里原名“伍楊街”，是佛山現存的最完整的古街道，距今有150多年歷史。它同時又是珠江三角洲乃至整個廣東省保存最完整的清代街區。因此，東華里于1989年被定為市級文物保護單位。2001年被定為全國重點文物保護單位。

改造前，祖廟東華里一帶與別的老城區、棚戶區并無大差別——房屋破舊低矮、雜亂無章，文保單位年久失修、損毀情況嚴重。

對此，瑞安采取部分拆除重建、部分修舊如舊恢復歷史文化街區風貌的改造模式，保存了祖廟東華里片區原有的嶺南民居風格。在“活化”過程中，保留鑊耳墻、青磚屋、石板路、蜿蜒街巷等嶺南建筑特色，部分建筑采取和上海新天地相同的做法，一磚一瓦都貼上標簽，在還原老建筑的時候磚瓦位置都沒有改動。

據稱，在保持原有神與形的同時，嶺南天地還加入了更多國際化的元素。改造之后，嶺南天地新舊建筑相融共生，嶺南建筑與近代西方建筑結合，常見的街磚、排水瓦通、瓦片花窗均具特色，而歐式建筑常見的噴泉、拱廊、彩色墻面也時而有之。整個街區注入現代商業元素，使得街區的動線更符合人們現在逛街、消費的習慣。

此外，嶺南天地還在甄選商戶時進行了溯本逐原，為了讓22處文物中的李眾勝堂祖鋪、黃祥華如意油祖鋪等佛山知名的老字號能重開在嶺南天地，開發商到香港、新加坡等尋找他們的后人經營者，請回他們在嶺南天地開設這些老字號祖鋪。

通過“修舊如舊”的方式進行修葺，佛山嶺南天地整個片區同樣被打造成集文化、旅游、居住、商業為一體的綜合街區。

工業活化到文商旅項目

與上海、佛山項目均涉及居民安置遷居問題不同，花都新青水泥廠作為工業遺存活化工程，并不涉及安置問題，但對于瑞安來說，卻要面對政策限制、結構安全、空間布局、環保要求等問題。不過它們都有相同的目的，就是將項目改造為文化、旅游、商業于一體的綜合街區。

其實說起工業遺存活化工程，業內代表項目并不在少數，如著名的北京798、首鋼園、大運河杭鋼公園、阿特麥文化創意產業園、清水塘工業遺址……

近幾年備受熱捧的首鋼園·六工匯購物廣場就是典型的工廠活化工程之一。?項目保留高爐、鋼架等工業元素，新增“天階”“趣盒”等現代設計，形成新舊交融的IP場景，同時融合汽車展廳、沉浸式娛樂及餐飲，打造“體驗+消費”綜合商業體。

據樂園運營方當紅齊天集團公布，2024年，首鋼一高爐·SoReal科幻樂園累計接待公眾近百萬人。體驗人群不僅包括來自京內外的消費者，還有新加坡、德國、馬來西亞、土耳其等國外游客專程到訪。此外，樂園還承接了北京近60所中小學的研學活動，超萬人次的中小學學生到訪。

不過，一高爐也為樂園的建造并非一帆風順。據回憶，項目在規劃時就遇到了困難，“整個項目是一個非標的構筑物的改造，在行政審批、建筑規范以及國家標準等方面，都沒有一個可以參考的模板”。

據了解，由于土地性質特殊，此前對外開放的高爐通常都采用工業博物館、展覽等公共形式，但“樂園”的建設意味著項目團隊需要按照商業流程進行審批、改造。對此，石景山區商務局聯動相關部門進行了多輪溝通，最后為該項目獲得了首鋼園高爐這一建筑物的特殊審批。

如此看來，工業遺存活化工程雖有不少先例，但不同項目的不同定位也將有不同的問題。

而在廣州本地較為有名的工業遺存活化工程有琶堤（珠江琶醍啤酒文化創意藝術區）、廣鋼公園、誠志堂貨倉舊址、紅磚廠等。

如十年前開始改造的珠江啤酒廠，原來沿江可見、標志性的大煙囪熄了火，原來運煤的紅煤架不再運煤，而是掛上了霓虹燈；15個30米高的巨大水泥筒倉——始建于1984年的麥芽倉，現在首層成為時尚買手店，頂樓為空中宴會廳，外立面也打造成為3D投影大屏。

原來用來儲存煤的煤棚，已成為層高8米、中空無柱體的工業風多功能演藝中心，原來棚內的吊車、柱子、爬架基本被原汁原味保留，一年約有50場品牌發布會等活動在此舉行。

如今，珠江琶醍已成為華南地區最大的啤酒文化休閑區，已入選國家AAA級景區，是廣州的國際城市名片、休閑商業地標、夜經濟發展的領頭羊。

找準方向，新舊巧妙融合，從舊工廠到新地標并不是難事，對于經驗在前的瑞安來說，這或許只是時間長短問題。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。