觀點網 近年來，隨著房地產市場調整周期不斷深入，各大房企普遍采取了保守性策略。

比如在投資端，初個別企業之外，大部分開始收縮戰線，將拿地范圍圈定在核心城市的核心地段。

不過，核心地塊的價格往往偏高，加之競爭者眾多，因此容易出現較高的溢價率。這在有形之中對房企提出了更高要求，打造出來的基本只有改善和高端產品。

值得慶幸的是，恰逢“好房子”呼聲高漲，市場需求已經開始偏向于改善型產品。

這對房企們來說是一種“安慰”，只要有市場，房企并不介意花大力氣去搶好地，保利置業正是其中一員。

2025年春節前夕，保利置業38億入局廣州白鵝潭板塊，發出了今年準備重倉核心區域的信號。

布局白鵝潭

1月27日，除夕前一天，廣州土拍市場上演了一出重頭戲。

保利置業以38億元底價成功競得廣州荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊，折合樓面價2.37萬元/平方米。根據出讓條件，AF020244地塊將建設住宅，AF020210地塊則將建設五星級標準酒店，客房數量不少于320間。

陸居路地塊所處的位置很好，位于荔灣區白鵝潭核心發展區，北側是白鵝潭南路，西側為花地大道北、珠江隧道口，東邊是陸居路，南邊是芳村大道中。整體地塊鄰近珠江后航道，離地鐵1號線芳村地鐵站僅300米左右，同時還靠近廣州首條環線11號線，以及連接機場與南站的高速地鐵22號線（在建）與佛穗莞城際28號線（規劃中）。

地塊周邊配套也比較完善，商業方面有萬象城（在建）、雙太古等頂級商業體；教育方面則有花地中學、康有為小學等中小學資源；與此同時，項目周圍還坐擁廣州市歷史建筑明心書院建筑群舊址、白鵝潭大灣區藝術中心、明心路社區文化廣場等景觀資源。

最重要的是，這里能夠親眼目睹白鵝潭煙花秀，屬于自帶流量的“煙花房”。

有意思的是，就是這樣一宗高質量地塊，卻有著命運多舛的過往。

陸居路地塊最早是定在2021年上架廣州第三輪集中供地，但最終并沒有如約而至，當時市場消息傳是因為奧園失約。

2022年廣州首批供地，該地塊雖然得以上線，但是流拍了，據傳是被世紀金源“放了鴿子”。2023年，地塊再次登上廣州四批次名單，但還是缺席了這一場土拍。

直到2024年底，陸居路地塊進行局部的控規調整，包括地塊邊線、面積、限高等。經過此番調整，項目的商業面積減少了約8萬平方米，而宅地面積則增加了2317平方米；同時地塊更接近江景，項目中高層能夠享受到不錯的二線珠江景色。

最終，保利置業選擇出手，以底價將陸居路地塊收入囊中。而且拿地不到一個月，項目規劃就出路了。

2月19日，廣州公共資源交易中心掛出了荔灣區陸居路AF020244住宅地塊監理招標公告。根據公告，保利置業陸居路項目住宅區占地面積1.64萬平方米，建筑面積19.51萬平方米，其中地上建面15.55萬平方米、地下建面3.96萬平方米。

此外，項目擬建5棟超高層住宅，其中1#樓地上57層、2#樓地上56層、3#-5#樓地上58層，地下兩層、局部三層。項目交樓時間預計在2028年底到2029年初。

市場上推測，保利置業將在陸居路地塊上再打造一個白鵝潭豪宅產品。從拿地成本價來看，僅看住宅部分，樓面價在3.17萬元/平方米左右。這就基本注定保利置業只能選擇高端產品。

據了解，這并非保利置業在白鵝潭板塊的首個項目。2015年，保利置業與荔灣東漖村簽訂了城中村改造協議，該項目分為三期開發，其中三期組團名為保利錦上印；2024年底，保利錦上印新推二期N7-N16棟，并更名為“保利瑧譽”，正是保利置業在白鵝潭打造的頂豪產品。

此次保利置業以38億元再次入局白鵝潭，顯然有著自己的打算。

目前，陸居路地塊周邊在售一手項目主要包括華潤白鵝潭悅府、保利花語和岸，前者價格在8萬元-10萬元/平方米區間，后者均價約4.8萬元/平方米。

補倉高端

在之前的業績會上，保利置業管理層曾提出，今年的投資將爭取達到150至200億額度區間，權益銷售爭取達到30%-40%之間。

在拿下廣州陸居路地塊之后，保利置業今年還陸續新增了3個項目。

3月28日，保利置業10.44億元競得杭州三墩單元地塊，溢價率63.38%；5月9日，公司以42.41億元競得上海楊浦東外灘宅地，樓面價8.02萬元/平方米，溢價率26.3%；5月21日，歷經54輪競價17.09億元拿下的西湖區三墩單元XH010401-24地塊，溢價率51.38%，樓面價2.20萬元/平方米。

簡單計算，保利置業今年拿下的四宗地，金額合計約108億元。從位置來看，廣州陸居路與上海東外灘兩個項目未來都將推出豪宅產品，而兩個高端項目的拿地價為80.41億元，占已拿地金額的74.5%，同時也已接近全年投資額的一半。

這也符合公司管理層提出的“堅持以住宅、中高端項目為主”的投資方向。

而從推盤動作來看，保利置業則主打一個高端。

1月11日，保利置業廣州白鵝潭高端譽系作品“保利瑧譽”樓王N8正式開盤；2月中旬，位于香港屯門青山灣的低密度洋房項目“瑧譽”22幢洋房已全部售罄；6月9日，位于寶安核心區的保利瑧譽啟動登記。

得益于這些豪宅的表現，保利置業今年銷售數據穩中有升。

數據顯示，保利置業1-5月累計實現合同金額約為218億元，同比增長3.81%；累計合同銷售面積約79.5萬平方米，同比增長約3.65%。

根據2024年年報，保利置業來自大灣區的銷售額比例為17%，布局主要集中在廣州與深圳，其中位于廣州項目有14個，但當中10個處于交付尾盤狀態，僅剩保利西悅灣（保利瑧譽）、保利上宸、保利明玥湖光、保利瑯譽4個項目在售。

可見，保利置業在廣州區域的備貨量已經有所不足，因此選擇入局白鵝潭補倉土儲并不意外。

該公司選擇陸居路地塊還有一個重要原因，那就是競爭不大。

從整體市場來看，截至2024年12月末，荔灣區商品住宅庫存約為76.89萬平方米，去化周期13.9個月，為廣州全市最低，其中白鵝潭核心區板塊商品住宅去化周期僅有2.2個月，這對任何一家房企而言都是喜聞樂見的。

另一方面，廣州白鵝潭核心區的新房供應較少，板塊上一次出讓地塊是在2022年10月，由華潤置地以總價29.8億元競得荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020114、AF020116地塊，樓面價約3.27萬元/平方米。項目名為白鵝潭悅府，售價在7萬元/平方米。

雖然保利置業陸居路項目與華潤白鵝潭悅府項目之間僅有一路之隔，但后者2023年3月開盤至今早已基本實現清盤，并不會形成同臺競技的場面。

對比之下，陸居路項目相比華潤置地白鵝潭悅府有著1000元/平方米的價格優勢。此外，陸居路項目是白鵝潭板塊首個新規項目，將擁有更高的使用率，也是一個能夠吸引市場關注的點。

因此有市場人士預測，陸居路地塊一旦入市，將成為區域唯一在售住宅項目，勢必會承接板塊旺盛的購房需求。

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