你居住的小區物業費降價了嗎？

從去年開始，全國各城市就迎來了物業費降價潮，有的城市從原來的5塊多降到了3塊多，有的城市從原來的3塊多降到了兩塊多甚至1塊多，甚至在有些城市還出現了零物業費的小區。

為什么物業費會突然下調？背后是哪些因素在推動的呢？

下調幅度在20%~35%之間

在江蘇鎮江小區，物業費只需交原來的70%，比如有的住戶一年的物業費需要繳納1900多塊錢，降價之后則變成了1300多塊錢，甚至更低。

湖北武漢東湖高新區，有的小區的物業費從原來的每平米3塊錢下降到了每平米兩塊五，如果按照100多平米的面積來計算，有的家庭一年可以少繳600多塊錢。

據不完全統計，武漢全市有超過40個小區都下調了物業費，下調幅度在幾毛錢到一塊錢左右。如果放眼全國，從去年開始，多個城市都在下調物業費，下調幅度在20%~35%之間。甚至在廣西柳州，有的物業公司還推出了零物業費。

雖然下調的城市都是二三線城市，但是一線城市的物業費也有所下降，甚至像上海，深圳的一些豪宅，物業費下降幅度也高達30%。

比如深圳的一個高檔小區，原先的物業費每平米9塊9，下調之后為每平米6塊9，上海的一個小區，物業費每平米13塊6，下調之后變成了10塊零 5。從上述情況就能夠看出來，物業費下調是全國性趨勢。

雖然物業費開始下降，但很多民眾認為，過去多年的物業費原本就不合理，物業和居民之間的矛盾長期存在。

44.2%的業主認為物業費不合理

中國人對物業費的認識只有20多年，在此之前，城里人的住房基本上都是隨著工作而分配的，所以絕大多數人根本沒有物業費的概念。直到2000年以后，隨著國內的城鎮化率開始飆升，商品房買賣取代了過去的房屋分配模式，物業費這才算是走進了千家萬戶。

然而，中國人剛剛接觸的物業費，碰到的就是漲價、漲價再漲價，主要原因是過去20多年各個城市的房價都在飆升，物業費肯定也會水漲船高，只會上漲不會下降。

數據統計顯示，我國目前75%的物業費收費水平是每平方米兩塊錢左右，高端住宅的物業費每平方米突破了5塊錢甚至更多。

按照兩塊錢計算，普通住宅的面積都在90~100㎡左右，那么一年的物業費大概在2100元左右。對絕大多數的普通家庭來說，這筆開支不大不小，大家不是承受不起，但是很多人的內心又不樂意。

說到底，還是因為物業收費高，但是服務水平遲遲達不到標準所致。很多人就經常調侃物業公司什么都不用做，每年的毛收入輕松在數千萬元以上，甚至更多。

根據2024年的一項問卷調查顯示，在高端住宅小區里，有25.5%的業主認為物業收費不合理。中等住宅小區認為不合理的規模為44.2%。哪怕是在老舊小區，也有28.6%的業主認為收費不合理。

除此之外，物業費的收繳率哪怕是在一二線城市也一直沒有突破90%。2024年的數據顯示，全國重點城市的物業繳費率只有82%，相比于2023年還下降了3個百分點。

上述情況都能說明，大眾對物業費充滿了各種各樣的不滿和意見。正是在這種情況下，對于物業費的突然下降，很多人并沒有表現出應有的積極，大家都覺得早就應該下降了，拖到現在才下降，是各地的物業公司撐不住了。

房屋空置率不低

過去多年，各地拼命蓋房子的后果就是房子在持續增多，但是有的房子并沒有人住，這就導致空置率居高不下。2022年的一項數據顯示，國內28個大沖城市房屋的平均空置率達到了12%。

越來越多的年輕人都在流向大城市，客觀上導致三四線以下城市的房屋空置率更高。數據顯示，一線城市的空置率為7%。二線城市的空置率就達到了12%。三線城市的控制率更是達到了16%。

有些人在老家有房子，日常工作生活在一二線城市，每年還得交家里房子的物業費。在這種情況下，越來越多的人覺得物業費很高，應該降價。

比如在重慶有些小區業主一直向有關部門反映，對較高的物業費很不滿。當然，這其中有房屋空置率的原因，還有房價下跌的原因，而且這兩種原因很容易疊加在一起。

一旦房價下跌，有些業主面臨的壓力更大，如果有些房子常年不居住，業主更會覺得物業費太貴而不能承受。如果這樣的情況變得相對普遍，就會影響到物業費整體的標準，最終會促成降價。

除此之外，政府最近幾年也一直在規范物業收費，比如在一些城市，還在2018年的時候就對一些空置房的物業費實施打折收取。

各地都面臨著房地產產業下行的大背景，有些城市對空置房的物業費打折，其本意是想降低購房者的持有成本，最終是為了推動房地產良性發展。在近期的物業費降價浪潮中，有些城市對空置房打折的政策進一步放寬。

比如在江蘇鎮江，圍繞空置房物業費打折，此前有一項限制是最長優惠期限不超過兩年。今年當地發布了新的政策，取消了這一限制。也就是說，下一步空置房物業費的打折將可能會持續更長時間。

在甘肅蘭州，去年6月就將空置房物業費打折規定列入了新的政策之中。所以說，全國各地物業費降價潮背后的原因都是大同小異的。

以上情況是從房子的角度去看的，如果從物業公司的角度去看，物業費降價也是大勢所趨，因為過去多年來的發展，全國的物業費實際上已經嚴重過剩。

物業公司太多，加劇了內卷

回到17年前，也就是2008年，我國的物業公司只有5.8萬家，到了2024年，物業公司的總量已經增長到了37萬家。如此之多的物業公司，服務水準有沒有提升另說。但是如果繼續維持著原來的物業費模式，業主的怨氣越來越大。

物業公司太多，市場內部也存在激烈的競爭。比如在武漢和重慶，為了維持生存，有的小區物業費的降價幅度甚至達到了50%。哪怕是一些高檔小區，物業費的降價幅度也很大，從原來的每平米7塊多錢一下子下降到每平米3塊多錢。

但是，物業公司之間競爭激烈或許會帶動物業費的下降，卻不見得能夠提高物業服務水平。畢竟多年以來，全國各地的物業服務水平大都相似，如果沒有從根本上做出改變，未來物業費即便降了價，也可能會進一步導致服務水準下降，這對業主來說實際上并沒有多大改變。

至于下一步物業公司會向著哪個方向發展，外界更關心的是他們什么時候能夠一步一步提高服務水準。不能只算經濟賬，物業管理變革的真正本質是要讓服務意識深入到這個行業的基因里。

假如物業公司不能做出這樣的改變，未來的物業費下降也僅僅是一個階段在政策推動下的變化，一旦房地產業出現新的變化趨勢，物業費勢必又會跟著變化。所以說，漲價也好，下降也罷，業主真正關心的其實是物業公司有沒有提供最真實的服務，如果能做到這一點，哪怕有些物業公司反其道而行之，也不見得會引起業主的反感。

未來降價會成為普遍趨勢嗎？

在業內人士看來，一線城市由于房地產市場相對穩定，物業費并不會出現太大的波動，最關鍵的是，一線城市對人口的吸引力越來越大，更多的年輕人涌入了一線城市，實際上在根本上保證了一線城市房地產業的穩定發展。

物業費發生改變的是那些人口流出城市，空置房的情況，再加上房地產業整體下行，不得不促使各地方政府采取一系列政策。

所以說，從物業費變化的背后，也能窺見中國人口流動的軌跡是怎么樣的，這是一種市場和人口結構變化共同影響下的結果。業主當然愿意降價，但是更愿意看到物業公司真正的改變。

至于那些完全不收取物業費的小區，他們又是通過一種怎樣的形式來保證公司的正常運行呢？根據柳州當地的一些報道顯示，零物業費的公司，他們通過在小區銷售糧油、雞蛋，或者是提供保潔家政服務來創收。

也就是說，有些物業公司已經在嘗試完全按服務來收費了。從這個角度來看，未來的物業費還有進一步下降的空間。比如把物業費當成是一種基礎性收費，在這個基礎上，物業公司可以向業主提供其他的一些收費服務，只要業主愿意，或者說物業公司提供的服務質量不錯，這樣也能保證物業公司的運營收入。總之，物業公司和業主之間各種關系一直會變動，管理和服務模式也要進行創新嘗試才行。

結語

物業費要回到一個合理運行的區間，物業費和物業公司的服務要保持在同等的水平，這兩者之間的關系不背離，業主才不會有怨言。

因為說到底，收費的本質是面向服務的，而公眾看重的是服務是否到位以及服務是否有質量保證。只要能夠做到這些，哪怕不收取基礎性的物業費，業主通過向物業公司繳納服務性費用，也可以保證物業管理的正常運行。

參考資料：
《誰推動了物業費降價潮？》 南方周末 2025年3月14日
《多地出手，物業費有望全國普降？業內人士：降至0元并非完全不可能》 中國商報 2025年6月21日
《會不會全國普降？如何保證降價不降質？部分城市物業費下調調查》 經濟參考報 2025年6月19日