“經(jīng)聯(lián)調(diào)中心提醒后，我們就注重提升小區(qū)整體的品質(zhì)，光是苗木補(bǔ)種就花了十幾萬(wàn)元，還有各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷完善中。業(yè)主們主動(dòng)繳費(fèi)意愿明顯增強(qiáng)了！”物業(yè)公司經(jīng)理表示目前小區(qū)的整體物業(yè)收費(fèi)率已經(jīng)上升到了90%，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度顯著提升。這一轉(zhuǎn)變，源于云龍區(qū)物業(yè)糾紛聯(lián)合調(diào)處中心（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)調(diào)中心”）創(chuàng)新機(jī)制的成功實(shí)踐。

今年1月，云龍區(qū)聯(lián)調(diào)中心接到轄區(qū)內(nèi)某小區(qū)物業(yè)公司提起的50余件物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛。敏銳的工作人員判斷這可能涉及群體性矛盾，迅速聯(lián)動(dòng)入駐中心的區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心。在區(qū)法院法官的指導(dǎo)下，翠屏山司法所調(diào)解員深入研判，發(fā)現(xiàn)“物業(yè)服務(wù)下滑”是引發(fā)業(yè)主拒繳費(fèi)的關(guān)鍵癥結(jié)。

面對(duì)糾紛僵持不下的局面，法官指出“提升服務(wù)質(zhì)量、贏得業(yè)主認(rèn)可”是解紛核心。區(qū)法院隨即牽頭，聯(lián)合區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心、街道物管科、物業(yè)公司及業(yè)主代表召開(kāi)座談會(huì)。

“前些年小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平還是可以的，但是不知怎么最近服務(wù)質(zhì)量有所下滑，我們不想繳費(fèi)了！”

“物業(yè)服務(wù)和其他服務(wù)不一樣，我們提供了服務(wù)之后，每一個(gè)業(yè)主都能夠找出不同的理由拒絕繳費(fèi)，這也讓我們企業(yè)很難生存！”

業(yè)主和物業(yè)公司雙方有著不同的立場(chǎng)，訴求自然不同。

針對(duì)癥結(jié)，聯(lián)調(diào)中心精準(zhǔn)開(kāi)出“藥方”：

一是厘清權(quán)責(zé)邊界：

圈定業(yè)主反映的服務(wù)問(wèn)題范圍，梳理物業(yè)合同權(quán)責(zé)，明確物業(yè)收費(fèi)難的根源，由行業(yè)協(xié)會(huì)界定服務(wù)邊界、解答專業(yè)疑問(wèn)，消除業(yè)主困惑。

二是限期整改提升：

向物業(yè)公司發(fā)出整改函，要求限期解決綠化補(bǔ)種滯后、衛(wèi)生清潔不到位、樓道雜物堆積等突出問(wèn)題，制定分階段（前、中、后期）整改計(jì)劃，并邀請(qǐng)業(yè)主代表共同驗(yàn)收。

聯(lián)調(diào)中心法官和調(diào)解員通過(guò)電話溝通、集中走訪，廣泛收集業(yè)主意見(jiàn)，引導(dǎo)填寫反饋表，梳理出十余項(xiàng)具體服務(wù)短板。隨后，法官、調(diào)解員、房產(chǎn)中心、街道物管科工作人員聯(lián)合物業(yè)經(jīng)理實(shí)地勘查，物業(yè)公司承諾逐項(xiàng)整改。

此后，物業(yè)公司整改迅速落地：

增設(shè)帶充電樁電動(dòng)車棚20處、規(guī)范車輛停放、補(bǔ)種苗木、修復(fù)破損墻體瓷磚、更換單元門庭大理石磚、確保公示欄清晰。物業(yè)公司還主動(dòng)對(duì)接業(yè)委會(huì)，開(kāi)通微信公眾號(hào)定期推送公示內(nèi)容，提升信息透明度。

環(huán)境改善帶來(lái)信任回歸，業(yè)主自愿補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)10萬(wàn)余元，物業(yè)公司主動(dòng)撤回對(duì)數(shù)十戶業(yè)主的起訴。這起批量案件的成功化解，為同類糾紛提供了“新樣板”和“新模式”。

首個(gè)小區(qū)批量糾紛的成功化解，不僅解決了眼前問(wèn)題，更探索出了一條“提升服務(wù)促繳費(fèi)”的糾紛化解新路徑。這為云龍區(qū)系統(tǒng)化解決普遍存在的物業(yè)矛盾提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

以此案為起點(diǎn)，云龍法院深入踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，以“訴訟減量”為目標(biāo)，積極參與綜治中心建設(shè)。2024年8月1日，云龍法院主動(dòng)聯(lián)合區(qū)司法局、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，率先成立“云龍區(qū)物業(yè)糾紛聯(lián)合調(diào)處中心”，專攻物業(yè)矛盾化解。法官團(tuán)隊(duì)“隨叫隨到+現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)”，進(jìn)駐工作站，開(kāi)展排查、指導(dǎo)調(diào)解、司法確認(rèn)、巡回審判（如在郭莊路某小區(qū)選取典型案件進(jìn)行公開(kāi)審理，形成示范判決）。

中心建成近一年以來(lái)，已經(jīng)構(gòu)建起一套以解決物業(yè)服務(wù)問(wèn)題為核心、訴前化解為主導(dǎo)、訴中調(diào)解為輔助、司法判決為示范的遞進(jìn)式糾紛化解機(jī)制，聯(lián)調(diào)中心采取特色分流處理方式，以繳費(fèi)率為分流依據(jù)，對(duì)繳費(fèi)率偏低的小區(qū)要求其先行整改，再進(jìn)行調(diào)解。通過(guò)這一特色工作做法，在分流處理、調(diào)判結(jié)合的雙重措施下，有效減少了轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，為進(jìn)一步推動(dòng)轄區(qū)范圍內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展作出了努力。

截至6月20日，聯(lián)調(diào)中心已推動(dòng)6個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行整改，督促整改問(wèn)題63處，直接促成200余件糾紛在訴前化解，同比增長(zhǎng)2.5倍，更帶動(dòng)許多隱形糾紛消除在萌芽狀態(tài)，推動(dòng)司法職能與基層治理深度融合，有效促進(jìn)了轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的良性循環(huán)。

來(lái)源：云龍區(qū)人民法院

審核：韓梅 褚紅艷