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文章來源：米筐投資(ID：mikuangtouzi)

作者：花滿樓

大家好，我是毯叔。

最近朋友老王真的郁郁寡歡：房租都快降到腳脖子了，租戶最后還是走了！

三年前好不容易攢了40萬塊錢，想著股票玩不轉(zhuǎn)，就買一套市中心的小房子，以后用來出租妥了，不管怎么樣也能抵抗一下錢貶值的速度。

在當(dāng)時(shí)1.5萬的時(shí)候，老王1.3萬撿漏，本來以為占了個(gè)大便宜。

萬萬沒想到，買了以后價(jià)格從1.3萬到現(xiàn)在8-9千，虧了幾萬塊不說，租金也從1800一直往下降，最終降到1000塊，沒想到租戶還是走了。

給老王留下一句話：

哥，不是降低租金的問題，是我不準(zhǔn)備在這個(gè)城市待了，要回老家了。

房子降價(jià)，租金降價(jià)，最后租戶還是跑路……

老王一氣之下把房子給了二房東，但是最近發(fā)現(xiàn)給了二房東以后，更是焦慮的開始

因?yàn)槎繓|正在批量跑路：

2025年4月，廣州黃埔至泰廣場(chǎng)公寓的租客，因?yàn)槎繓|拖欠大房東500萬的租金以及物業(yè)費(fèi)，大房東斷水?dāng)嚯?，上百位租客陷入沒水沒電的境況。 3月，廣州白云棠景街一棟出租屋被爆二房東欠租200萬，并卷跑租客30多萬押金。 3月，杭州棲湖公寓的二房東因拖欠房租、物業(yè)費(fèi)等跑路，租客也被斷水?dāng)嚯姟?去年6月，杭州余杭區(qū)西塘花苑二房東跑路，房租總金額達(dá)202萬元。 ……

打開去年的租賃市場(chǎng)白皮書，看看這個(gè)數(shù)據(jù)：

全國的長租公寓糾紛案件同比激增240%，涉案金額超20億。其中： 杭州：增長率192%是因?yàn)?023套被清退房源。 廣州：二房東跑路事件同比激增178% 成都：205%的漲幅是因?yàn)?890萬元押金沒了。 ……

對(duì)于老王來說，不僅面臨租金下降的苦惱，又要擔(dān)心跑路，一套房子真的讓人夜不能寐，輾轉(zhuǎn)反側(cè)！

為啥二房東會(huì)批量跑路？

租金大撤退。

5月，全國50個(gè)城市住宅平均租金為35.0元/平方米/月，環(huán)比下跌0.34%。

而這些重點(diǎn)城市中，租金上漲的只有3個(gè)，47個(gè)城市都是下跌的。全國租金環(huán)比從2021年9月以來，基本上都是下跌的情況。

在這些城市中，下跌幅度比較大的是三亞，下降幅度為1.04%。然后是溫州，?？诮又菍幉ㄙF陽等，西寧、長春則是在0.1%以內(nèi)。

一線城市中，上海租金坪效下滑最顯著，2025年上半年集中式公寓租金坪效較2021年累計(jì)下跌19%。

其實(shí)，年初租金下降的苗頭都異常明顯，有數(shù)據(jù)顯示：

北京，上海，深圳去年房租跌回2015-2017年，成都跌到2018年，天津是2010年。

1月份， 全國40城租賃房源掛牌周期上升至51.9天 。

最典型的就是杭州的網(wǎng)紅大樓麗晶國際，最高峰的時(shí)候住了將近2萬人，現(xiàn)在基本上就剩下8000人了，另外租金2021年的時(shí)候是單間3千每月起步，最高4500元每月。

而年初的時(shí)候，價(jià)格就在2000出頭了。

其實(shí)租金下跌，并不是一個(gè)城市，一個(gè)戶型，一個(gè)區(qū)域，基本上是全面的，就以鄭州為例：

這6大片區(qū)基本上覆蓋了鄭州租房的典型的區(qū)域，你看看從一室到兩室再到三室，從東區(qū)到其他區(qū)域，降低的幅度最低的是4%，最高的都能達(dá)到50%，也就是直接腰斬。

就連東區(qū)的一居室都扛不住，其他區(qū)域真的可想而知。

運(yùn)營模式建立在高收低租的雙重擠壓。

廣州黃埔，2023年租金最高的時(shí)候是53.34元/㎡/月，2025年下降到至41元/㎡/月，跌幅達(dá)到了23%。

通常二房東在收房的時(shí)候價(jià)格大概為市場(chǎng)的7-8折，然后通過隔斷，裝修等出租，最高的時(shí)候利潤率能夠到40%。

而現(xiàn)在呢，租金嚴(yán)重倒掛，就以50平來說，之前收房成本是5千每月，現(xiàn)在呢卻變成了4500每月，一套房每月凈虧損500塊。

最最關(guān)鍵是的，二房東可不是僅僅止步于一套房，收房的時(shí)候簽約3-5年，讓租客押一付十二，把租客預(yù)繳的租金和押金用于擴(kuò)張房源數(shù)量，或者通過銀行貸款放大規(guī)模，東挪西補(bǔ)。

這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，房子越多，虧空越大，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，租金下跌，空置率提高，資金鏈就會(huì)很容易斷裂。

庫存以及保障性住房的影響。

這是2024年10月-2025年2月，廣州出租房源掛牌增加了16116套，今年 一季度全國55城租賃房源庫存量同比激增45%。

一方面是不斷增加的房源數(shù)量，另外一方面是租客的下降，直接看這個(gè)：

一線城市新增租客數(shù)量同比下降21%，3500元/月以下低價(jià)房源成交占比達(dá)79%。

關(guān)鍵是不僅的房東房源的增加，還有保租房的沖擊也是比較大的：

他的租金比 同地段市場(chǎng)價(jià) 低2-3成，比如：

深圳南山區(qū) 的 共10404套房源， 是市場(chǎng)6折 ;

昆明一居室月租低至550元。

泉州首批保租房80㎡兩居室月租1500元， 是同地段的7折。

另外，有些房子的租金價(jià)格還會(huì)往下降：

河北保定西湖新城 ，將 西湖新城(A區(qū)B區(qū))保租房租金由平均10元/ ㎡ /月，下調(diào)至平均8.8元/ ㎡ /月 。

你瞅瞅這是鄭州的配租房的里面的情況，價(jià)格低，裝修還不錯(cuò)：

▲鄭州某公寓內(nèi)部展示

有些保租房的位置并不太差，并且環(huán)境比較好。

所以，對(duì)二房東來說，未來還會(huì)有很大的沖擊，因?yàn)楦鶕?jù)2025年各地出的規(guī)劃，還會(huì)籌建100.6萬套保障房，十四五”保障房計(jì)劃籌集870萬套。

監(jiān)管松和信息不對(duì)稱。

之前很多的二房東都不需要資質(zhì)審核或者資金監(jiān)管，租客由于信息差很難合適房源真實(shí)性，造成了大房東跟租客的沖突。

有些公司為了投機(jī)，注冊(cè)很多空殼公司，爆了就申請(qǐng)破產(chǎn)，也很難去要債。

還有些中介平臺(tái)默許虛假房源，賺取雙倍傭金等等。

不過現(xiàn)在不少地方已經(jīng)開始規(guī)范租賃市場(chǎng)，比如轉(zhuǎn)租10套以上的要市場(chǎng)主體登記、監(jiān)管賬戶設(shè)立等等。

對(duì)于當(dāng)下的情況來說，如果二房東不精細(xì)化管理，未來大概率會(huì)消失。

這個(gè)時(shí)候?qū)儆谀贻p人的租房紅利期就來了，更低的價(jià)格，更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)租到更好的房子。

其實(shí)這也是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型的原因，畢竟對(duì)于資產(chǎn)來說，粗放野蠻增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

在這個(gè)過程中，也給千萬畢業(yè)生提個(gè)醒：

不要簽約長期的租約，越短越好。另外，不要圖便宜跟不靠譜的二房東簽約。

否則受傷的只有自己，你看看在大房東和二房東的博弈中，租客的犧牲是最多的。

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