北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，目前于2021年1月購買回龍觀龍躍四小區119平三居室，家里二個孩子，大的現在讀幼兒園中班，下半年升大班，到明年9月要上小學了，小的才一歲，小學還早，有北京戶口，這邊小區對應昌平實驗二小的學校吧。

目前回龍觀這邊房貸（組合貸）還未還完，（專門預留現金，不確定是否還要買學區房）。手頭估計500W-600W現金吧，主要考慮是否買東西海的學區房，供明年孩子小上學，以及將來老二上小學。之前沒太關注學區房這一塊，各方面也了解的不多，因此找您咨詢一下。

A：

1、是否買學區房，這只能家長決定，外人不好建議。這就跟是否雞娃的性質一樣，想參與競爭+多得到資源就去東西海，佛系的話那就沒必要了。

或者說看孩子的天分和父母的期望值吧，天牛娃最好去海淀，能得到全國最好的資源。牛娃的話就看父母期望值了，想增加985的概率就去東西海。普娃的話東西城更合適，跟著大部隊也能增加上普高的概率。

2、另外回龍觀的學區也不錯，碼農子弟提升了整體的成績。以昌二的級別是有資格漲出學區溢價的，放到東西海也至少中上。所以如果是孩子天分不錯+努力+父母扶持，其實在回龍觀也未必不如東西海。

3、其他的我好像也沒什么說的。打個比方吧，是否買學區房，就跟畢業后是否選擇京滬深似的。一線城市的生活成本更高，競爭更激烈，也就更加內卷，但對應的是資源和機會更多，上升的空間大。

是否買學區房也差不多，買不買的都各有優劣。不買的話壓力小，花費少，機會也少。買的話雖然資源更多，但上了賊船也就下不去了，做好卷的準備。

房子只是個入場券，真正的競爭在后頭呢。媽媽的信息與陪伴，爸爸的資金支持，孩子的天分與努力，那是一個也不能少啊。

4、簡單就這情況，買不買的自己權衡吧。另外東西海到目前為止的教育模式不太一樣，考慮好自家情況更適合哪里？沒有最后，只看哪里合適，不適應的話有可能全家都水深火熱的。

僅供參考。

二

Q:

請問，看發的最新帖子說到西山華府，我知道的西山華府最近跌了不少，受北五環外大量新房擠壓，單價破8了，再加上過兩年功德寺大量新房交房，還能保值么？

A：

1、西山華府單價破8了，7萬多塊錢？我不太信，或許有那么一兩套低價成交的，但肯定不是均價，而且低價的也應該是有硬傷的。

否則如果是跌到了7萬多，而房租卻沒有同步下跌+房子沒硬傷，那誰買誰撿漏兒了。不僅跌沒了學區溢價，而且租售比都跌破北京平均值了。但我不認為會有這種好事兒，這個世界太瘋狂了。

2、受五環外大量新房擠壓？這話說的，很像我當年賣房時瞎忽悠的風范。如果這些是中介說的，那說明話術在這些年沒什么長進吧，還是老一套。

現在的五環外新房再多，也沒十多年前上市量大吧？過去是每年上千萬平米，現在降了一半了，而當年都沒什么擠壓，現在反倒擠壓了？怎么說呢，猶如有牌坊的烈女拍動作片，晚節不保啊。

3、功德寺大量新房交房，看多大的量了，看是否能把買房人都給吸引過去嗎？如果不能就沒多大影響，或者說短期有可能影響一些，長期該怎樣怎樣。

北京年年有新房，但對二手房沒什么沖擊。只是這套話術我們從1999年開始忽悠，20多年了還在用而已，其實沒什么意思。

4、總之您這問題在我看來意義不大，我要掰扯的話就相當于跟售樓處抬杠了，可這套話術又是當年從我們開始忽悠的，有點兒打臉的感覺。

這種話術其實可以用在各個行業，比如4S店會說新車年年大量上市，二手車沒人要了。HR說大學生年年大量畢業，30多歲的就提前下崗吧。媒婆兒說黃花兒閨女年年有，都二八的佳人兒了還敢提條件？這些話術的本質都差不多，聽著似乎有道理，但現實中未必，看自己的判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，22年為了將來積分落戶加分在國風買了套南向一居室，62平438萬出租中。結果后來單位給解決了全家戶口，這套房子當時是二套。家里本來有一套芍藥居的學區，兩娃在用，大娃4年級，二娃1年級。大娃將來可能考慮初中擇校，目標可能是海淀或西城。

想咨詢下：

1、昌平的房賣掉，估計會虧不少。換到朝陽的兩居室出租。

2、留著不賣，繼續持有到大娃小升初的時候擇校用。

A：

1、是回龍觀的國風美唐嗎？二期的吧？如果只是為了加分，那當時買這種戶型不是太合適，作為一居室面積偏大，坪效高不了，所以自住更合適，不自住的意義就弱點兒了，租金收益率不高，不如緊湊戶型（一居50平以內，二居70平左右）的劃算。

不過既然是房價跌了，那其實換不換的意義不大。因為即便是換到朝陽能提高租金收益率，但也未必提高多少。以同等總價房源來說，無非是從6000多租金提高到7000多。每個月多出1000多塊錢，但要付出10萬左右的稅費成本，意義不大了。畢竟國風美唐是挺好的小區，單獨為了租金置換有點兒犯不上。

2、所以如果不是為了給孩子們換成學區房，那要是我就留著了。國風美唐在回龍觀屬于典型的改善小區，租金低點兒屬于正常，一旦樓市回暖，那這種小區的房價在板塊內能領漲。

3、第二條我沒理解怎么叫“留著擇校”？既然大寶已經四年級，那小升初時就用不上房子了，只有朝陽才能憑借房籍擇校呢。

所以這就看是否換成朝陽的學區房吧？如果換那就換，這樣意義更大。不是換學區房就甭折騰了，我估計這套房現在能租6000左右，租售比怎么都在600多，換不換的意義不大。

僅供參考。

四

Q:

請問，剛買了套東城龍體老破小，一家5口人住，還剩點閑錢準備再買一套豐臺的，以后孩子大點了和老人分開住，因為資金有限，加上近幾年也不住，所以最適合我們的是賭一套重建可能性大的老破小。

目前碰到一套感覺有些心動，東三親家墳頂層67平，總價預計210左右，D級危房重建可能性大，一直沒有改造計劃，按道理來說早該拆了，昨天看了下小區環境，比小區名字還惡心，全是違建平房，過電動車都費勁，關鍵有個別平房還有房產證，猜想這么多年重建不了跟這有關。章哥覺得這個有賭的價值么？

A：

1、我認為有賭的價值。賭贏了就占便宜，賭輸了也不吃虧。或者說至少不會輸，最大的風險無非是周期長而已，不知道什么時候重建。

2、理論上早就該重建了，但原產權單位不掏錢啊，沒人配資，那這重建計劃就一直被擱置。但在我看來，既然已經是危房，那重建就是早晚的事兒。即便費用都有業主承擔，每平米不過是萬把塊錢，像這套67平的70來萬吧。那一旦重建后就成為新房，價值就至少是8萬了，如果拆遷的話有可能價值更高。

可以參考東邊的蒲黃榆一里，這里雖然不是重建，但折騰好多年的終于要拆遷了。有賭贏了的，5萬一平買的，按拆遷政策換到新宮的安置房價值折合9萬左右一平。但就是這至少等了5年，期間也挺煎熬的。

3、總之如果確定是閑錢+買房不自住，那這里確實有賭的價值，反正就算不拆遷或不重建，只是改造的話也談不上吃虧。或者說就是熬日子吧，反正收租金也不算吃虧，即便這套房是頂層，租金只要超過4000就算還行，4500就算高，越高越好。

僅供參考。

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