房地產(chǎn)，正在步汽車行業(yè)的后塵。

N個(gè)維度，簡(jiǎn)直是“鏡像”。

換代，直接觸發(fā)兩個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)折。

新能源車用3年時(shí)間完成對(duì)燃油車的降維打擊。

2019年滲透率僅5%，2023年突破35%，2025年已達(dá)55%。

本質(zhì)是技術(shù)的碾壓。

20萬(wàn)的國(guó)產(chǎn)新能源吊打40萬(wàn)的BBA燃油車。

比亞迪漢DM-p用3.7秒破百把寶馬530Li的6.5秒甩出兩條街。

任何新物種，市占率超30%就開啟新時(shí)代。

天津樓市2021年開始換代，2023年三代新產(chǎn)品占比26%，2025年已42%。

（2023年底我們開始預(yù)警：二代最后的窗口期！）

外檐、公區(qū)、園林、戶型、精裝、得房率……顛覆性變革。

三代“好房子”已徹底碾壓二代老產(chǎn)品。

在存量時(shí)代，換代一旦開啟，不但不可逆，還會(huì)加速。

最地震的是：

“卷無(wú)止境”來(lái)自雙主線——產(chǎn)品升級(jí)+價(jià)格下降。

新能源車的續(xù)航、充電時(shí)間、智能駕駛、功率……越迭代越優(yōu)秀，但也越來(lái)越便宜。

以前10萬(wàn)以內(nèi)續(xù)航也就400公里，后來(lái)比亞迪秦L綜合續(xù)航能到2100公里，還不到10萬(wàn)。

20萬(wàn)出頭的車，小米SU7碾壓特斯拉MODLE3，比亞迪漢LEV又碾壓小米……

以至于50萬(wàn)買奧迪的人，不知道錢花那了。

房地產(chǎn)也一樣，產(chǎn)品內(nèi)卷撞上價(jià)格屠刀。

同樣總價(jià)，先升級(jí)到鋁板、寬廳、落地窗；再卷大門；再給上陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)；接著提高得房率、層高；繼續(xù)卷會(huì)所（擴(kuò)面積、增功能）、車庫(kù)……

這還沒(méi)完——

降地價(jià)，環(huán)城的價(jià)買市區(qū)；降容積率，高層的價(jià)買洋房。

于是，買房和買車的等等黨，都贏麻了。

當(dāng)新物種市占率超50%，就進(jìn)入顆粒度迭代周期。

從粗獷到精細(xì)，升級(jí)還在繼續(xù)，只是卷的越來(lái)越微觀。

新能源汽車的前燈、門把手、手機(jī)支架、車載冰箱、按摩座椅、音響、智能化……成為兵家必爭(zhēng)之地。

新盤開始卷情緒價(jià)值和享受主義。

主臥的無(wú)柱懸挑飄窗、女王化妝臺(tái)；會(huì)所的私宴廳、SPA房、獨(dú)立兒童區(qū)；地庫(kù)的中央車站……

讓你感覺(jué)，憋屈這么多年，買房居然有了“翻農(nóng)奴把歌唱”的感覺(jué)。

先不說(shuō)價(jià)格，真正讓人舒坦的是，房企終于懂得重視買房人了。

悅己主義大肆盛行，這年頭，誰(shuí)還在乎面子。

買車的人不再為BBA支付品牌溢價(jià)。

小米SU7版的保時(shí)捷不香嗎？體驗(yàn)感直接頂滿格。

買房人也不再為“地段神話”墊腳買單。

環(huán)城幣買準(zhǔn)市區(qū)，300萬(wàn)住新產(chǎn)品大洋房不爽嗎？

有些房子奮斗十輩子也買不起，及時(shí)行樂(lè)吧。

從“面子工程”到“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，買房和買車都在回歸務(wù)實(shí)。

落后挨打，過(guò)時(shí)降價(jià)，汽車行業(yè)早就開始了。

無(wú)論高端豪車，還是中低端燃油車，都受到新能源車的擠壓。

最便宜的保時(shí)捷，甚至降到40多萬(wàn)；20萬(wàn)的燃油車，降價(jià)四五萬(wàn)依然不好賣。

即便是新能源車，一出新款，老款就降價(jià)。

蔚來(lái)ET5一年時(shí)間從30萬(wàn)降到17萬(wàn)……

天津新房的保鮮期也越來(lái)越短，幾乎一年就過(guò)時(shí)。

老產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱，特惠、送車位、送裝修，屢見(jiàn)不鮮。

金茂泮湖滿庭一入市，上實(shí)仰山降價(jià)40萬(wàn)。

金地梅江印還沒(méi)開盤，旁邊中海已經(jīng)特惠好幾輪了……

最難的是二代老盤，降價(jià)都無(wú)效。

“換代太快不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定”的弊端，愈加突出。

從群魔亂舞到強(qiáng)者恒強(qiáng)，品牌、產(chǎn)品，都在高度集中化。

比亞迪市值1.05萬(wàn)億，其后6家車企（上汽、廣汽、長(zhǎng)城、長(zhǎng)安、吉利、賽力斯）加起來(lái)市值才9320億。

中尾部車企加速出清，哪吒、極越……暴雷退場(chǎng)。

新能源車屠榜，正取代燃油車成為主流。

房地產(chǎn)行業(yè)也如此，銷量高的都是新產(chǎn)品。

天津新房成交TOP100中，三代產(chǎn)品成交份額已達(dá)74%，大多數(shù)樓盤淪為NPC。

天津TOP10房企的市占率高達(dá)49.4%，比2023年高出10%。

黃金時(shí)代房企集體躺贏，存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，有產(chǎn)品力的房企才能存活，馬太效應(yīng)加劇。

曾經(jīng)，車是品牌越好越貴，現(xiàn)在是產(chǎn)品越好越貴。

比亞迪仰望100萬(wàn)、華為尊界S800約70萬(wàn)……

幾年前，這聽(tīng)起來(lái)簡(jiǎn)直天方夜譚，似乎高價(jià)車只屬于進(jìn)口品牌。

當(dāng)房產(chǎn)的金融屬性褪去，回歸消費(fèi)品，定價(jià)邏輯也隨之改變：

以前，地段越好越貴，現(xiàn)在，產(chǎn)品話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越重。

南開、河西核心地段二手房賣不過(guò)環(huán)城新房。

綠城錦玉蘭，500多萬(wàn)的房子不愁賣；中交海河璽300多萬(wàn)的小高層很受認(rèn)可……

買車，早就要研究參數(shù)，只不過(guò)現(xiàn)在較真的越來(lái)越細(xì)。

但是買房，以前可“不拘小節(jié)”，主要看地段、學(xué)區(qū)。

現(xiàn)在幾乎都用工程師思維買房，也跟買車一樣研究參數(shù)。

得房率、客廳開間、臥室進(jìn)深、層高、容積率、樓間距、日照……甚至帶著分貝儀測(cè)噪音。

這就是自住時(shí)代的特征，更關(guān)注產(chǎn)品，解剖房子每一寸空間。

汽車“買完就降價(jià)”的慣例也出現(xiàn)在了房地產(chǎn)行業(yè)。

當(dāng)住房成為商品，就要遵循商品邏輯：越舊越便宜。

南開、河西、河?xùn)|一堆單價(jià)1萬(wàn)多的二手房，就是商品本質(zhì)的體現(xiàn)。

就像二手車市場(chǎng)，3年前30多萬(wàn)的Model 3，現(xiàn)在二手價(jià)不到20萬(wàn)。

有人專門買二手車，早買早享受，晚買享折扣。

也有人專門買二手房，性價(jià)比出來(lái)了。

房地產(chǎn)行業(yè)，正在經(jīng)歷與汽車行業(yè)高度相似的進(jìn)化路徑。

說(shuō)到底，房子首先是商品，是長(zhǎng)在土地上的商品。

以前受城鎮(zhèn)化帶來(lái)的供需影響，賦予了投資屬性。

現(xiàn)在幾乎是100%的自住市場(chǎng)，房子金融屬性褪去，商品本質(zhì)顯現(xiàn)，從制造到購(gòu)買，邏輯轉(zhuǎn)向。

也可以認(rèn)為，這是房地產(chǎn)行業(yè)成熟度的提升。

中國(guó)房地產(chǎn)完成了從金融游戲到真正制造業(yè)的轉(zhuǎn)身。

當(dāng)買房人像選車一樣選房，也就倒逼房企必須像車企那樣持續(xù)創(chuàng)新。