房地產市場回暖了嗎?當然沒有!如果按照今年上半年幾個月的樓市態勢,還真有希望,不過剛過去的月份顯示,樓市又出現了下行波動。
官方給出的解讀是,今年以來,隨著各項穩定房地產政策的加快落實,房地產市場持續朝著止跌回穩的方向發展。但需要注意的是,房地產市場仍處于調整過程中,市場信心有待持續修復,市場供求關系也有待改善,要實現房地產止跌回穩還需要繼續努力。
所以,這才是最客觀的說法,樓市向好也罷,沒有回暖也罷,其實都是對的,盡管向好,也并沒有達到預期,也就意味著樓市要想回暖還有很長的路要走。
就在剛剛,6月24日新華社消息,央行等六部門聯合發布《關于金融支持提振和擴大消費的指導意見》,《意見》指出,要夯實宏觀經濟金融基礎,支持居民就業增收,優化保險保障,積極培育消費需求,共19項重點舉措。這些措施的實施將有助于釋放消費潛力,促進經濟健康發展。
雖然并非針對房地產的政策,但是如果經濟能夠得到持續恢復,那么將與房地產形成良好的互動關系,相輔相成。而且接下來的細則中一定會有跟房地產直接有關的利好政策出臺,這是毫無疑問的。
這一輪房價下調從2021年7月下行周期開啟已長達4年,那么這種調整什么時候會止跌回穩呢?2025年是止跌回穩的關鍵一年,相信很多人都非常關心,不僅有房沒房。
近日,中金也對房地產未來何時形成拐點做出了預測。中金認為,房地產市場“止跌回穩”信心已樹立,但逐步實現該目標的過程或分為三個關鍵階段,仍須一定耐心。這一輪房地產拐點有望1-2年后到來,也就是說最早有望在2026年實現,或者2027年見底。
在中金經過數據大模型分析后,他們認為,整個房地產市場止跌回穩,將分三步走,第一步,2025年將實現交易量的止跌回穩,這得益于全國上下的持續救市政策,從而驅動銷量環比改善。
第二步,房價會在2026年實現企穩,供需再平衡后預期轉向。第三步,投資回升在2026年后,那個時候土地購置和新開工回暖。一旦樓市完成三步走,整個房地產將進入新一輪正循環。
當然,在樓市回暖過程中,也是呈分化狀態的,比如,一線城市會在2025年底完成止跌回穩。因為一線城市產業領先,人口凈流入大,剛性需求強,加上城中村改造加速,所以一線城市在2025年能迎來率先全面企穩!預計大多數強二線城市會在2026年-2027年企穩。
至于三四線城市,跟我們之前的判斷一樣,可能很難短期內企穩。因為大多數三四線城市可能會隨著人口凈流出,庫存周期持續拉長,導致樓市逆轉壓力很大。
在中金看來,房價水平的橫向對比并不足以指引周期拐點何時到來,供需關系所指引的價格預期才是需要關注的核心變量。不過短期看,大家的預期還是決定了觀望情緒,不過隨著市場的逐步向好,大家的預期也會改變。從而影響房價預期。
說白了,我們就看看各城市的庫存消化情況吧。就新房而言,有的賣了好幾年還在賣,有的一開盤就能被搶,都是真實存在的。
整體看,未來中國房地產已經很難整體回穩復蘇,因為無論是人口還是城鎮化率都決定了不可能回到過去了,或許還會有少數核心城市核心地段會持續存在結構性機會。
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