2025年下半年的樓市，我給大家做五個判斷吧。

有人說，樓市這幾個月是時間在空轉(zhuǎn)，類似當一天和尚撞一天鐘。因為924的救市已經(jīng)不靈了。此刻，大家對樓市的信息，甚至對再救市的信息都很匱乏了。但這個路我們還要繼續(xù)走。

眼下，在經(jīng)濟、地緣政治、關稅戰(zhàn)，以及救市政策效力等處于全方位承壓和不確定的時期，尤其房地產(chǎn)已經(jīng)到了由自身說了不算的時刻。此刻，大多數(shù)人都在深切地關注經(jīng)濟，關注樓市下一步怎么走。在如此背景下，我給大家講一下下半年一個核心的走向。

判斷一：

7月的大會會不會有大招？都說最近7月會有大招，路透社也發(fā)了小作文，所以地產(chǎn)股大漲。的確，房地產(chǎn)也好，中國經(jīng)濟也罷，眼下都變成了妥妥的政策市了。比如當下的房地產(chǎn)下行和經(jīng)濟的承壓態(tài)勢，大家密切關注經(jīng)濟會議的新定調(diào)和救市。因為這是經(jīng)濟和樓市未來走向的一個頂級牽引。

不過，大家可能會失望，7月的經(jīng)濟會議大概率會維持一個溫和的基調(diào)，不會有更明確的政策調(diào)整，或者說政策加碼。估計還是之前老政策的一個重復強調(diào)和講解。通俗地說，7月的經(jīng)濟大會大概率沒啥大招，原因有3。

首先，從官方的視角看，25年上半年的經(jīng)濟GDP，單從量的角度來看，達到了預期的目標。即2025年一季度GDP增長5.4%，二季度預計在5%左右。如此看，2025年上半年GDP的增速預估達到了5.2%到5.3%，這是略高于2025年確定的全年5%的目標的。所以，7月份再度推出新的救市政策大招，迫切感和必要性不強了。

其次，本身25年的上半年就在加速落地大刺激，其中7月就沒必要再出新的大刺激了。

另外，頂層的政策還要保留一定的靈活性，也忌諱跨月之后的這種變化，要留空間。

判斷二：

救市大招預計會在三季度或者在9月。如果25年上半年，無論是經(jīng)濟，也就是GDP5.4%的超預期，還是樓市小陽春的這種炒預期，都還OK的話，那么市場普遍的擔憂是經(jīng)濟或樓市會在三季度普遍地顯著下行。比如野村證券預測，中國經(jīng)濟25年下半年將出現(xiàn)這個轉(zhuǎn)折點，需求端可能斷崖式下跌，三季度的壓力顯然是巨大的，也是全方位的。即一旦三季度的GDP增速從量的角度回落到4.5以下，可能會給9月底加碼財政政策提供一個支撐點。

判斷三：

最擔憂的是，樓市四季度的數(shù)據(jù)會難看。下半年，市場普遍擔憂房地產(chǎn)會二次探底。這核心源于926房地產(chǎn)救市基本上大招已經(jīng)出盡。而即使在如此大招組合拳的威力下，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，也就是上升了5個月就開始出現(xiàn)跳水。繼從2025年的3月沖高之后，4月、5月、6月，房地產(chǎn)的銷售跳水一下子到了低位。如此救市的大招才管了四五個月，然后樓市又回到了向下的狀態(tài)，這讓大家信心喪失，畢竟救市也不是萬能的，對不對？

甚至7月乃至9月的房地產(chǎn)新一輪救市大招，新一輪可能也就管個兩三個月，藥效就又沒了。在期待救市大招，又對救市大招失望的雙重心理下，樓市的心理防線開始失守。一旦7月沒有房地產(chǎn)大招“打雞血”，三季度的銷售顯然會很不好看。但事實上，僅僅從同比銷售下滑的幅度看，真正的數(shù)據(jù)不好看可能是四季度。

原因很簡單，一則是去年的94救市后，樓市整體四季度的銷量開始大增長。這也就意味著25年四季度同比24年四季度的高基數(shù)后，可能下滑得會更明顯。二則是對比24年二三季度而言，那時的基數(shù)偏低。所以說對比之下，2025年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)最難看的季度可能就是第四季度了。而且，這還是在9月底可能出現(xiàn)救市大招既出后的一個判斷結(jié)果。

判斷四：

下半年可能會再降息10個基點。房地產(chǎn)呢，你說還有大招救市嗎？其實924這個救市組合拳已經(jīng)用完了95%以上的大招了，留給2025年的房地產(chǎn)救市大招已經(jīng)很少，或者說沒有了。

有人說放開一線城市限購。其實這個所謂的大招在我看來意義真的不是太大，因為那是最后的底線，也是最后的面子。

其一，一線城市全面放開限購，只是加劇虹吸效應。比如說，上海會虹吸杭州、蘇州等，這是轉(zhuǎn)移而非增量，好懂吧。

其二，中國293個地級市，而北上廣深就4個，城市數(shù)據(jù)占比僅僅為1.3%，房地產(chǎn)全國止跌回穩(wěn)，要靠的大多數(shù)是二線城市和強三線城市。

其三，北上廣深不代表全國，只是樓市的金字塔尖的一個存在。即使不放開限購，北上廣深這一輪，尤其是上海已經(jīng)事實上證明，率先相對止跌回穩(wěn)了。

所以說，全面放開一線城市限購，只會加劇樓市的分化強度，并且還會拉仇恨。另外還有一點，那萬一放開后，樓市還是不漲，那你是不是更心慌了？所以，這個不太可能。

有人說還有降稅呀，且不說現(xiàn)在全國各地的財政收入吃緊，國家和地方愿不愿意進一步加大房地產(chǎn)的退稅呢？退一步講，即使降稅了，如今老百姓買房的核心還是月供無信心，首付不足，甚至沒有，而不是差那一丟丟的稅。降稅會刺激一小部分的購買增量，但不會對樓市整體止跌回穩(wěn)帶來質(zhì)變。最核心的還是大力度的降息，甚至是繼續(xù)降價，這才是樓市的大招啊。你降價吧，降到老百姓敢買，認為房價不跌的時候，流量就回來了。

判斷五：

房地產(chǎn)分化進入深水區(qū)。眼下，房地產(chǎn)的分化已經(jīng)是共識和現(xiàn)實。那占比市場超過七成的下沉市場，基本上絕大部分在三四五線城市。而未來，它的出清周期會變得非常非常漫長，未來房地產(chǎn)的價格還可能繼續(xù)調(diào)整、回歸，還有下行的空間。無非是經(jīng)濟基本面好轉(zhuǎn)一些，房價螺旋式的下行就會慢一點；經(jīng)濟的基本面如果更差，房價下行的速度會更快一些。

中國三四線城市目前樓市積累的庫存問題，或許需要十年，甚至更多的時間才能全面化解。

那核心的一二線城市下半年的走勢是更好還是更差呢？核心在于中國核心一二線城市，尤其是沿海城市，很多都依賴外貿(mào)出口。而這一輪關稅戰(zhàn)，尤其是8月暫緩期過了之后，大概率更嚴峻的關稅會導致一些高能級的一二線城市的出口嚴重受損，那經(jīng)濟的GDP開始高度承壓，進而抑制當?shù)貥鞘械男判暮唾徺I力。

另一方面，當下房地產(chǎn)無論是投資還是銷售，都已經(jīng)高度聚焦在不到10個城市或者15個高能級城市。在經(jīng)濟承壓、樓市下行、出口壓力這個多變的時代，高能級城市即使面臨出口等壓力，但它有一點，它擁有巨大的購買力、產(chǎn)業(yè)的制高點、人口的凈流入，區(qū)域資源的超密度，給予了房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)一個最大的底牌。

一句話，眼下的房地產(chǎn)，也就那唯獨幾個核心的城市、核心的地段，才叫資產(chǎn)。即使是資產(chǎn)，也不會像以前那樣出現(xiàn)高速的暴漲了，可以理解成不貶值的資產(chǎn)，而不是向上型的資產(chǎn)，而其他地方的，也只能稱之為房子而已了吧。