香港最有錢的家族之一“鄭家”，靠珠寶和房地產發家的，最近他們家的房地產公司新世界發展欠了一屁股債，快還不上了。

新世界發展一共欠了1500多億港元，其中320多億今年就得還清，但公司賬上現金只有210多億，根本不夠。

更麻煩的是，他們連32億美元永續債的利息（約7700萬美元）都付不起了，只能厚著臉皮說“再寬限幾天”。

這家公司現在最盼的是找銀行借一筆875億港元的續命貸款，用來還舊債。如果6月底前能搞定，就能喘口氣，如果搞不定，可能真撐不住了。

為了湊錢，鄭家已經急賣資產，比如深圳的周大福大廈、香港的商場，連爺爺輩留下的家當都賣了。

為啥搞成這樣？也許是富三代鄭志剛太想證明自己了

1）強推K11拖垮現金流

2017年上位后，將K11藝術商場從4座猛擴至38座（中國內地占26座），單項目成本超50億港元；。

2023年內地K11平均出租率僅78%（香港90%+），深圳K11 ECOAST開業首年虧損2.3億，現在淪為打卡圣地，消費荒地。

他賭內地消費升級，卻誤判了高端商業的生存土壤。

2）模仿內地房企玩高杠桿

打破港資房企低負債傳統，負債率通常<30%，將凈負債率拉高至2023年的49.8%。

瘋狂發行永續債，約500億港元，利息高達8%，2024年連利息都拖欠。

3）投資失誤：逆周期囤地遭反噬

2021年樓市下行期，仍以200億港元收購大灣區舊改項目，如今地塊估值縮水超30%。

重倉內地非核心城市（如佛山、武漢），去化率不足40%。

為什么有人全身而退，有人陷入困境？

恒隆陳啟宗，2020年收縮內地投資，負債率僅26.3%

新鴻基郭氏就專注香港核心商圈，不擴張不激進，現金流充裕。

這些老油條看過了歐美發達國家的城市化進程，同時經歷了香港的完整的城市化周期，而且香港比內地領先了三十年，自然知道每個階段的杠桿效應。

還有經歷過牛熊周期的企業才會知道，整個經濟乃至某個行業不會總是越來越好，總有突然變臉的那一天。而新手則往往無知無畏，根本嗅不到危險的氣息。

最后：

富三代鄭志剛讓我想起力帆的故事，力帆創始人尹明善有一子一女。

力帆太子爺尹喜地，出生就躺平，就愛玩豪車。他曾經擁有30多輛世界限量版的豪車，3輛布加迪，從來不怎么理會力帆公司的事務。

力帆奮斗姐尹索微，留美經歷，27歲進入力帆負責出口和金融業務，還主導過新能源轉型，轟轟烈烈改革，996走起，為企業嘔心瀝血。

2022年，力帆科技宣告破產重整。

《茶館》電影里頭那個年輕時有錢有理想 秦二爺，后來怎么說出這句凄涼的話：有錢就該吃喝嫖賭胡作非為，可千萬別做好事，告訴他們，秦某人七十多了，才明白過來這個道理，他是個天生來的笨蛋。